觀點網“躺而不平”的民企，何時才能重新站起來？

8月4日，雅居樂披露了最新境外債務重組情況。據公告，雅居樂已完成境外債務概況的審查、境外債務類別的劃分，並積極與各不同類別債權人接洽，以推進重組進程。

按照重組進程的預定時間表，雅居樂預計將於2025年第三季度提交重組方案，並爭取在2025年底前與境外多數主要債權人達成一致。

而年底限期對於雅居樂而言，無疑是一道關卡。據悉，雅居樂2025年到期債務佔總債務比超78%，若重組失敗，可能觸發交叉違約條款。

站在市場的角度，雅居樂若能在年底前與境外債權人達成一致，這無疑是爲房地產行業注入一劑“強心針”；但站在雅居樂的角度，若想抵達終點，還需翻越重重山頭。

荊棘密佈

2025年是雅居樂的償債大年，亦是關鍵一年。

截至2024年末，雅居樂總借款爲489.16億元，當中銀行借款及其他借款、優先票據、境內公司債券、商業物業資產支持證券、中期票據及可交換債券分別爲290.63億元、125.44億元及73.09億元；淨負債比率爲103.6%。

其中，1年內需償還的銀行貸款249.71億元、優先票據125.44億元、境內債券及中期票據等8.11億元，合計佔總債務的78.35%。

據觀點新媒體不完全統計，包含境內外債券票據，雅居樂在2025年需支付5支債券，包括境外到期本金金額12.97億美元，境內到期本金金額7億元。截至發稿日，除了一支4.84億美元債外，剩餘四支債券均已到期。

境內債方面，今年3月17日，雅居樂發佈公告稱，“23番雅01”將於2025年3月18日停牌並在3月20日起在上交所轉讓，後再無消息披露。

至於“23番雅02”，6月24日，雅居樂在一則交易披露中提及，出售聯營公司21.1632%股權用作兌付該債券本息，並在同一日公告該項目將於6月26日本息兌付並摘牌。目前，債務已無在流通。

境外債方面，目前到期的共有兩筆美元債，據Cbonds平臺顯示，2025年1月2日到期的5億美元債券狀態已違約；另一筆2025年4月21日到期的3.14美元債卻顯示已償還。

截至目前，雅居樂仍有6支美元債在市場上流通，包括2支優先票據，4支永續債券。其中2支優先票據分別爲XS2243343204，本金4.83億美元，利率6.05%，2025年10月13日到期；XS2406577911，本金24.18億美元，利率7%，2026年11月17日到期。

事實上，早在6月30日的公告中，雅居樂便披露了債務重組的行動計劃。爲了確保債務重組的順利與緩解資金壓力，其採取了多種“自救”措施，包括與多家金融機構積極磋商重續若干借款、加速物業銷售與回款、控制支出成本、出售資產等。

關於上述措施的進展，雅居樂在最新公告中指出，自2025年4月29日至8月4日，金融機構已同意延長本金額約4.72億元的借款到期日；同期，在銷售匯款上，集團已收回約7.64億元。

在成本控制措施方面，2025年第一季度，雅居樂行政成本減少約1.59億元，較2024年同期減少34.2%，“特別是集團已實施減薪，涵蓋各級員工約39%，2025年第一季度的員工成本減少約人民幣4300萬元，較2024年同期減少22.5%。”

歸根結底，在所有措施中，唯有銷售環節能帶來實實在在的資金回籠，其他舉措不過是爲了爭取時間而採取的權宜之計。

撥雲見月

“公司好不容易已支撐了4年，希望市場可以比過去好一點，以及在國家支持下可以支撐下去，走出困境。”這不僅是陳卓林的心願，更是所有仍在一線堅守的民企的共同期盼。

眼下除了加速債務重組進度外，讓銷售回到正軌也是雅居樂的當務之急。

截至2025年6月30日止六個月，雅居樂連同合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計爲51.7億元,同比下降約35%，對應建築面積爲55.2萬平方米，平均價爲9363元/平方米。

據觀點指數報告，2025年1-7月，雅居樂權益銷售金額爲47.66億元，同比減少了42%，排名亦從42名下滑至53名。

在今年6月的週年股東大會上，雅居樂高級副總裁潘智勇表示，目前主要去庫存爲主，會選擇性地開展項目，推進有價值項目，“目前可銷售貨值約300多億，新銷售項目貨值約70億至80億，合計約逾400億元，今年會視乎市場情況而決定推售步伐。”

從庫存情況來源，雅居樂在78個城市共擁有規劃總建築面積3122萬平方米土地儲備，甚至比建發國際還多出了1879萬平方米，但兩者差距就在於地塊的素質。

雅居樂最核心土儲可分爲兩類：一類是海南、雲南等地的文旅大盤；另一類是存在一定去化壓力的非主流城市項目，如中山、惠州等。

例如今年7月，長實爲了加大滯銷項目惠州瀧珀的去化，拿出300套單位做活動，51平方米一房房源更是低至40萬元一套。

而雅居樂位於一線城市的項目大多數在2021年便已入市，如今要麼處於週轉完畢狀態，要麼處於尾貨清倉階段。

據安居客顯示，目前雅居樂在廣州僅有4個項目處於在售狀態，除了海倫堡溪鏡花園項目仍剩餘13.9%貨量外，其餘項目去化率已達96%以上。

去庫存的同時，集團內部也在調整。

7月11日，雅居樂執行董事陳卓雄調任非執行董事，不再擔任副總裁及風險管理委員會成員，而風險管理委員會由嶽元（原主席）、黃奉潮等3人組成，權力結構進一步分散 。

陳卓雄爲創始人陳卓林的弟弟，市場認爲此次調整標誌着雅居樂徹底告別家族化管理。

總的來說，仍能在一線堅守的民企實屬不易，市場能做的唯有是給予更多耐心與寬容。眼下，雅居樂能否順利完成債務重組，就成了破局之鍵。

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