7月的最後幾天，地產圈“又”被“跟投”攪得不安生。

起因是有華僑城集團前員工向媒體提及企業過往推行 “強制” 跟投制度，導致不少員工資金捲入地產項目、本金因多種原因被套牢等情況。

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緊接着，大悅城控股集團股份有限公司發佈公告稱，其控股子公司大悅城地產有限公司（以下簡稱大悅城地產）擬通過協議安排方式回購股份，並向香港聯交所申請撤銷上市地位，正式啓動私有化程序。同時大悅城控股西南區域的前員工聯名控訴，他們2015年跟投的：中糧·鴻雲、中糧·祥雲裏，等了十年，項目早就盈利了，不但沒有分紅，連本金都沒有。

心酸，盈不盈利，跟投都給員工付不出錢來。

過往房地產行業背鍋是常態，現在揹債也變成了理所應當…

融創暴雷那年，老孫咬牙把員工理財兌付了，據說是在當年8月前全執行完畢。可輪到這兩家掛着"中字頭"的央企，盤姐只想感嘆“生活不易，且活且珍惜”。

想當年，很多同事就跳槽去了國央企，那時候年輕的我還滿眼羨慕。

現在，深刻明白了：當資本要卸下包袱時，最先被扔進垃圾桶的永遠是員工。

NO. 1｜壹

強制跟投，公司要發展，先苦一苦員工？

2019年，華僑城集團推出《華僑城集團有限公司項目跟投管理辦法》，根據網傳的內部文件顯示，其中第一條明確提到，原則上所有投資項目必須實施跟投，確因項目類型、性質不適合開展跟投的，應經公司黨委會審批同意。

而在跟投人員上，必須跟投人包括項目公司負責人、項目公司部門負責人及由項目公司負責人提名的本項目公司關鍵骨幹員工，項目公司隸屬的二級單位負責人，二級單位核心業務部門負責人及項目直接相關投資拓展人員。其他項目公司員工及項目公司所屬二級單位員工可自願跟投。

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另外一份網傳的《華僑城集團有限公司項目跟投管理辦法》中有着明確罰則：自願跟投人員未按期足夠繳納認購金額的，取消其半年內的跟投資格並通報批評；強制跟投人員一直未足額繳納跟投本金，在後續績效考覈時扣除所屬項目公司及對應二級單位業績考覈得分5-20分。

這所謂的"自願跟投"在實際操作中也存在施壓，"自願跟投"大概率名存實亡。

不過好在房地產行業當年也是賺快錢的，大家當時對這種模式還有“盈利回本”的預期。

那一年華僑城的房地產簽約面積252萬平方米，簽約金額863億元，還新增了47宗地，土地總價達747.8億。

這種紅紅火火的日子沒多久，疫情攪亂和行業政策調整攪亂了一切。

從2022年開始，華僑城開始大量裁減員工，2022年在職員工數量19713人，比21年少了4813人，2023年-2024年差不多維持這個人數，只少不多。

這裏面被裁掉的人，大多也參加了跟投，人走茶涼，領導層都換了幾波了，問誰要答覆去？

跟投賺錢一起賺，虧錢一起虧，本也是理所應當。但大悅城控股的玩法就不厚道了。

大悅城控股西南區域的成都中糧·鴻雲2015年4月開盤，2017年5月售罄，2017年4月集中交付；成都中糧·祥雲裏2017年10月29日開盤，2018年4月10日售罄，2019年12月正式交付。

早在2015年，中糧大悅城控股西南區域公司要求員工參與兩個內部項目的“跟投”，按照正常流程應該在2018 年售罄前後，員工可以拿回本金和分紅。但實際上，直到現在員工不僅沒有利息，也沒有拿回本金。於是，51名離職員工聯名簽字、按手印控訴十年討債無門。

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不少地產人在房企辛苦賺的錢，都通過跟投又還給了企業。

在地產行業，像華僑城、大悅城控股這樣的 “跟投受害者” 還有很多，這裏也不方便一一列舉了（大家可以自行留言）。

NO. 2｜貳

深陷虧損泥沼，債務大山壓頂，壓力爆表

算筆賬吧，瞅瞅這兩家企業近幾年的財報，簡直就是一部 “悲慘世界”。 業績嘛，那是相當不給力，兩家都差不多連續三年虧損，債務更是像滾雪球一樣，越滾越大。

先看華僑城A，從2022年到2024 年，分別虧了109.05億、64.92億、86.62億，三年下來，累計虧損超過260.6億。2025 年第一季度呢，也沒好轉，淨利潤虧損 14.19億。

數據來源（億翰整理）

大悅城控股這邊，也是連續三年虧損。2022年歸母淨利潤虧損28.83億，2023年虧14.65 億，2024年更慘，虧了29.77億，三年累計虧損73.25億。再看大悅城地產，2022年、2023 年還能勉強賺點，歸母淨利潤分別5.31億和3.40億，可到了2024 年，也扛不住了，虧損 2.94億。

數據來源（億翰整理）

爲了緩解壓力，兩家企業都沒閒着，可債務壓力依舊像大山一樣壓着。華僑城A在2022 - 2024年，有息負債分別約1281億、1334億、1304億，到了2025年一季度，有息負債還有 1314.4億，短期負債增至454.3億，可貨幣資金呢，只有292億。

爲了回血，華僑城2020年賣掉麗江鉑爾曼酒店，2023年又出售上海寶格麗酒店，2024 年連深圳艾美酒店都賣了。文旅項目也沒放過，2023年出售成都安仁古鎮項目，2024年出售劍門關華僑城等文旅項目的大量主體權益。

大悅城這邊也沒好到哪兒去。2024年，大悅城控股有息負債666億，但淨負債率攀升至97.1%，剔除預收的資產負債率達72.9%。大悅城地產在2024 年末，負債總額約736億，一年內的應付賬款、其他應付款、銀行借貸等近164億元。

和華僑城一樣，出售資產也是大悅城的一條“求生之路”。 2023年，大悅城地產以6981萬賣掉深圳寶安區的5套商業房地產，同年又底價 6423萬掛牌轉讓旗下名都地產 100%股權，還以41億底價轉讓上海中糧海景壹號三棟公寓樓。

NO. 3｜叄

重資產模式撞上寒流，地產老路走不通了

從1989年錦繡中華一炮而紅開始，華僑城就摸透了一個邏輯：先砸錢造主題公園攢人氣，趁着周邊土地不值錢的時候低價拿地，等景區火了再賣房子，房價能比隔壁貴出一大截。這種"用文旅勾地，用賣房養文旅"的循環，在房地產上行週期甚是好用。

但現在這套玩法不太行了。重資產砸下去就像潑出去的水，回收週期太長了。北京瑪雅海灘水公園、深圳前海歡樂港灣等新項目倒是賺足了品牌效應，但轉化爲利潤太難，2024年華僑城旅遊綜合收入272.99億，同比跌了13.03%；更要命的是地產銷售，2024年賣了263億元，直接比上年少了42%，2025年上半年94.9億的銷售額，同比還在掉。這就形成了死循環：文旅項目要不斷砸錢維護，可地產銷售掉下去了，沒錢反哺文旅，最後兩邊都得餓着。

再看大悅城，走的是"商業+地產"的路子。母公司大悅城控股雖然虧得頭破血流，但子公司大悅城地產靠着商業地產爲主營業務，賬上現金還能勉強轉得動。

有意思的是，大悅城地產的命根子其實還是賣房。物業及土地開發板塊近些年貢獻近60-80%的營收，2024年這部分收入145.4億元，佔總收入的超73%，如上海、成都等大悅城項目，通過銷售可售物業平衡現金流。2024年儘管大悅城地產總利潤虧損，但大悅城地產物業開發淨利潤仍有7-8個億。

真正的麻煩藏在商業運營裏。某一線城市核心商圈大悅城，2024年客流量同比下降18%，租戶平均租金水平下降12%。就說租金收入最高的北京朝陽大悅城，出租率從2022年的99%一路滑到2023年97%，2024年乾脆跌破95%，只剩92%。

現在的市場環境下，不管是華僑城的文旅地產，還是大悅城的商業地產，抱着重資產，資金壓得喘不過氣，債務又大，手裏的資產想變現都找不到下家。

能不能把重資產變輕、做活，決定着這兩家企業能不能熬過這個冬天。

破局的刀子該往哪砍？這道題，他們得趕緊算出答案。