Being in the catchment for Earlwood Public School was the top priority for the Velutha family when buying their home.
位於知名公立學校學區內的房屋價格比其他地區高出多達40%。
對於銀行家Mahesh Velutha和妻子Nikitha來說,在買房時,選擇進入Earlwood Public School學區是最優先的考慮事項。
儘管他們的兩個孩子——五歲的Bhoomi和兩歲的Thira——還沒有上學,家裏人還是希望能購買到Earlwood Public School學區內的房產。
他們購買的三居室房產價格不到250萬澳元,而根據Domain的數據,Earlwood地區的三居室房屋的中位價為192萬澳元。
由於學區房源有限,而且許多家長採取相同的策略,因此在知名學校學區內買房並不便宜。
「我覺得我們確實得付出一些溢價,」36歲的Velutha說。
根據住房數據公司Cotality(原名CoreLogic)的一份報告,家庭現在需要為悉尼和墨爾本知名公立學校學區內的房屋支付最多130萬澳元的溢價。
這引發了一個問題:是支付溢價購買學區房,並享受優質且免費的公立教育,還是支付私立學校的學費?
私立學校的費用是多少?
新南威爾士州和維多利亞州的某些獨立學校的12年級學費已達到50,000澳元。天主教學校則是較為便宜的選擇,平均每年收費約7,000澳元。
高端學校的學費在2025年上漲了5%至8%,遠高於通貨膨脹水平。有些學校的學費甚至上漲了10%,這是由於COVID-19學費凍結的補償、通脹、教師薪資上漲以及政府資助減少等因素。
而且這種上漲勢頭還遠未結束。根據教育債券發行商Futurity Investment Group的預測,澳大利亞的教育費用將在未來五年內增加13%,到2035年將增加30%。
有關是否應將商品和服務稅(GST)擴展到學費、以及私立學校是否應支付市政稅的問題,也會困擾家長,因為任何這樣的費用都會被轉嫁給消費者,就像去年維多利亞州政府取消了私立學校的工資稅免稅待遇一樣。
另一個選擇是尋找一所優質的公立學校。但這些學區的房屋通常更貴。
Cotality分析了墨爾本六個高表現的高中學區和悉尼三個學區的房產價格,並將它們與同一郊區內但不在學區內的房產進行比較。
在大多數情況下,學區內的房屋中位價更高,但資本增值較低。換句話說,你前期支付更多,隨着時間的推移獲得的資本增值較少。
但Cotality住宅研究負責人Eliza Owen表示,這並不一定意味着購買學區房是明智的選擇。
「即使你在一個好的學區購買房產,雖然你可能不會獲得像學區外那麼強勁的資本增值,但你依然可以獲得可觀的資本增值,並且你擁有這項資產,同時還能幾乎免費地享受優質的公立教育,」Owen說。
優質學區房的費用
Cotality分析的九個地區中,有七個地區的學區內房屋中位價高於同一郊區外的房屋。購買學區內房產的溢價範圍從5%到接近40%不等。
在九個區域中,有六個區域的學區溢價至少為10萬澳元。
Owen表示,雖然本地學校可能是價格差異的主要原因,但其他因素也在發揮作用,比如公共交通和其他設施的距離。
從15年的數據來看,六個分析的學區中,房價資本增值較低。「由於這些房產太貴,因此學區內的地區很難有更多的增長空間,」Owen表示。
根據你有多少孩子以及當地私立學校的學費,購買學區內房產從長期來看可能會更便宜,我們將在下文進行詳細探討。
悉尼公立學校學區
包括Killara High School、Willoughby Girls High School和Lindfield Learning Village的上北岸學區的房屋中位價為450萬澳元,是所有分析區域中最高的。
學區外的房屋中位價為320萬澳元,少了130萬澳元。該地區的領先私立學校收費約為24萬澳元,涵蓋六年的中學學費。
Ray White Upper North Shore的銷售代理Jessica Cao表示,「越來越多的買家甚至不會考慮學區外的房屋」。
在悉尼Hills區的Cherrybrook學區,學區內房屋的中位價為250萬澳元,而學區外為270萬澳元。Owen表示,學區外更大的房屋和更大的地塊會影響數據,而該地區的私立學校學生比例過高。
由於更傾向於選擇私立學校,她表示,買房者可能不太願意支付溢價購買該學區內的房產。
在涵蓋Epping Boys High、Carlingford High和Cheltenham Girls High的學區內,房屋中位價為270萬澳元,而學區外為260萬澳元。
墨爾本公立學校學區
Fletchers Bentleigh的銷售代理Eddy He在南東郊區McKinnon銷售房產,該區包括高表現的McKinnon Secondary College學區。
他說,大多數買家都有孩子,「無論是小學、預備班,還是啱啱出生的一兩歲的孩子,他們都在為未來做準備」。
在這個區域,學區內的房屋中位價為200萬澳元,而學區外為180萬澳元。這個18萬澳元的差距與當地私立學校的六年學費大約為23.5萬澳元相當。
儘管學區的15年資本增值低於學區外,He並不擔心。「不管市場如何表現,好的學區房總是會升值的。」
下圖展示了五個分析過的學區區域。由於空間限制,墨爾本東南部的Elizabeth Murdoch College學區未展示在圖中。該學區內的房屋中位價為100萬澳元,而學區外為95.5萬澳元。
在墨爾本內北區,Prince Hill和University High的學區內房屋中位價為190萬澳元,而學區外為150萬澳元。Glen Waverley Secondary學區的房屋中位價為200萬澳元,而學區外為180萬澳元。
在Doncaster Secondary學區及其周邊區域的房屋中位價均為170萬澳元,而涵蓋Balwyn High School和Canterbury Girls Secondary College的學區是唯一一個學區內的房價和長期資本增值都高於學區外的情況。學區內的房屋價值高約14.5萬澳元,15年內增值了5%。
公立學校好不好?
所分析的公立學校在其他公立非選擇性學校中表現突出;然而,Owen表示,「它們在HSC和VCE成績方面仍然遠低於私立和選擇性公立學校」。
另一種衡量教育成果的指標是大學入學率。澳大利亞人口研究所的研究發現,31%的公立學校學生獲得大學學位,而天主教學校學生的比例為45%,獨立學校學生則為53%。
家長的財富考慮
Finder在2023年的一項分析發現,近20%的家長考慮將孩子從私立學校轉到公立學校,以節省開支,而10%的家長已經實施了這一轉變。
Tribeca Financial的首席執行官Ryan Watson表示,私立學校學費在過去幾年中變得「越來越具有挑戰性」,尤其是在利率上升和生活成本通脹的背景下。
上升的利率特別傷害了那些為了支付學費而擴大按揭貸款的家長。
但他補充說,教育是人們最不願意削減的支出之一。對於那些認為私立教育有價值的人來說,它依然「排在優先事項的高位」。
他表示,這可能對他們的財務產生負面影響。
「從數據來看,平均來說,如果他們選擇公立學校,即使在這些學區內的資本增值略微低一些,他們也會更划算……但我們看到很多人是用心在做決策。」
Watson表示,如果家庭的經濟狀況發生意外變化,選擇購買質量好的公立學校學區房——即使家長計劃將孩子送到私立學校——是一種「好的風險管理策略」。
Owen同意,並指出「一個好的公立學校學區既能從房產角度也能從教育角度帶來可觀的回報」。
雖然不可能量化從私立學校學費中獲得的投資回報,但對於那些能負擔得起的人來說,Owen和Watson都表示,決定送孩子上私立學校通常是由財務以外的因素決定的。
「在考慮是否支付這些[學區內的]溢價時,個體因素最為重要——你有多少孩子、你如何看待教育、你希望從房產中獲得什麼,」Owen說。