最新分析顯示，平均而言，與擁有多套房產的投資者相比，僅擁有一套投資房的投資者在每套房產上的損失更大。

RMIT大學可持續發展與規劃講師戴維斯（Liam Davies）博士發現，平均來看，擁有一套投資房的投資者每年損失6899 澳元，而擁有六套或更多房產的投資者，每套房產的損失爲5765澳元。

戴維斯說，這意味着，房產數量越多的投資者，總體損失越大，放棄收入的機會成本也越高，但每處房產的損失反而更低。

根據澳洲稅務局（ATO）最新發布的2022-23年度統計數據，負扣稅投資者共“損失”（申報扣除）了103.5 億澳元。其中，僅有一處投資房產的投資者損失總計57 億澳元，而擁有兩份或更多的投資者損失47.5 億澳元。

戴維斯說，從房產角度來看，大型投資者給政府帶來的個體成本更高，但其每處房產的成本可能低於僅擁有一處房產的投資者。

由於大多數投資者只擁有一套房產，因此戴維斯認爲，雖然將負扣稅優惠限制在僅擁有一套房產的投資者身上，對大多數投資者來說不會帶來改變，而且可能顯得公平，但如果政府將負扣稅政策限制在擁有多套投資房的投資者身上，反而可以增加更多的稅收收入。

下週經濟改革圓桌會議在即，多個機構紛紛呼籲限制負扣稅和資本利得稅優惠，其中包括澳洲工會理事會（ACTU）提出的將負扣稅和資本利得稅優惠限制在一套投資房上的計劃。

但矛盾的是，與取消對僅持有一套房產的投資者的稅收減免相比，ACTU的提案並不能爲納稅人節省更多資金，因爲政府補貼這類投資者的成本實際上更高。

澳洲社會服務委員會希望徹底廢除負扣稅，並在五年內將資本利得稅的50%折扣減半。與此同時，智庫格拉坦研究所建議將資本利得稅折扣降至25%，並限制負扣稅，不允許將租賃損失與工資收入相抵扣。

聯邦財長甘馬斯（Jim Chalmers）否認了任何修改負扣稅或資本利得稅折扣的提議。他表示，政府目前專注於增加住房供應，以提高民衆的住房負擔能力。

ATO的數據顯示，約72%的投資者僅擁有一套房產，一些專家認爲這加劇了租賃市場的不穩定性。智庫獨立研究中心首席經濟學家Peter Tulip表示，懲罰大型房東，豁免小型房東，這種做法並不可取。

他說，澳洲的租賃保障問題非常嚴峻，很多人因爲房東決定賣房而被驅逐。但在歐洲或美國，這個問題要小得多，因爲他們的出租房產多由大型公司持有，這些公司很樂意租戶長期居住。我們的房東結構有問題，而ACTU的提議會讓情況更糟。

獨立經濟學家埃斯萊克（Saul Eslake）表示，將負扣稅優惠限制在一套房產上，只會影響29%的投資者，這意味着在ACTU的提議下，大多數擁有負扣稅房產的人仍然可以享受這一政策。

Menzies Research Centre 2024年的研究發現，18%的負扣稅投資者是工會成員，65%的負扣稅住宅房產投資者的應納稅收入低於12萬澳元。此外，有27600名護士和28000名教師也在使用負扣稅。

戴維斯認爲，雖然針對大型投資者可能更受政治歡迎，但徹底取消負扣稅可能更有意義。

他在2024年發表的論文中指出，獲得稅收減免的條件應該包括：至少五年期限的固定租約、每個租期只允許一次租金上漲和房屋檢查、保證住宅質量，以及提供低於市場價的租金。

Tulip 贊同投資者稅收減免對提高住房可負擔性作用甚微。他認爲投資者稅收制度仍有修改空間。他說，1999 年的Ralph 審查報告建議，對資本利得稅實行折扣，以鼓勵創業和風險承擔。我認爲，這項政策更適用於股票或其他商業投資，而非房地產。畢竟，土地所有者獲得的鉅額資本收益，並非源於他們付出了任何犧牲或努力。

Eslake 認爲，不應允許個人用超出部分的利息支出抵扣工資和薪金收入，而應將這部分利息支出結轉至出售房產時用於抵扣資本利得稅。

對於取消負扣稅會加劇住房負擔問題的說法，他嗤之以鼻。他說，如果房東要出售投資房產，他們會賣給誰？還不是首次購房者或者想以小換大的自住業主。誠然，這會減少租賃住房的供應，但同時也會減少對租賃住房的需求，二者相互抵消。

Eslake 表示，儘管政客和大多數澳洲人在公開場合表達了對解決住房負擔問題的意願，但實際上他們並不希望真正解決這個問題。

他說，澳洲人已經形成了一種觀念，並且相關政策也在推波助瀾，讓人們認爲擁有或投資房產是積累財富的途徑。大部分擁有房產的澳洲人都希望房價上漲，總理艾班尼斯（Anthony Albanese）也說過，政府希望房價繼續上漲，他們根本不想解決住房問題。