過去五年來，澳大利亞的二線辦公樓一直處於所謂「分化交易」的不利一側。

隨着租戶追求高品質辦公，二線辦公樓空置率攀升，租金和資產價值下滑，而升級改造成本已變得不經濟。

將空置辦公樓改造成住宅，並非想象中那麼簡單

然而，民衆呼聲中的解決方案——把空置辦公樓改建或重建為住宅——在大多數情況下並未實現。

未來五年的關鍵問題在於：這些二線辦公樓是否會繼續沉淪，最終成為擱淺資產，還是隨着供應收緊，市場找到新生機會？

這個問題並不小。根據物業委員會（Property Council）的統計，覆蓋18個CBD及郊區市場的辦公樓中，有超過1,000萬平方米（約佔總庫存40%）為B、C或D級寫字樓。

這些建築雖然不是機構旗艦樓，但吸引了大量私人財富和債務投資。對大多數投資者來說，過去五年是一段令人失望的時期。

布里斯班、珀斯CBD例外

CBRE的數據顯示，自2019年底以來，二線辦公樓的淨有效租金（含大量租賃激勵）大幅下跌。

情況並非一邊倒：布里斯班和珀斯CBD的租金及資產價值逆勢上漲，但悉尼和墨爾本的業主卻面臨下行壓力，同時所有成本，包括吸引租戶所需的升級費用，都大幅攀升。

價值隨之下滑。MSCI估算，自2022年中以來，B級辦公樓（即二線市場主力）的價值下降近28%，相比之下，頂級塔樓下降18.4%，A級辦公樓下降24.4%。

MSCI太平洋區私人資產研究主管Ben Martin-Henry指出，這凸顯了二線辦公空間的結構性挑戰：ESG表現欠佳、空置率高、面臨過時風險。

根據物業委員會數據，今年上半年B、C、D級辦公樓需求再減少8.5萬平方米，使B級空置率達到17.4%，C級15%，D級10.6%。

然而，CBRE數據顯示過去六個月租金意外穩定，布里斯班租金甚至出現堅挺增長。

市場新拐點

上周，GPT Research發布了最新辦公市場分析報告《Office-ially back》，指出行業可能迎來拐點。

GPT認為，辦公租賃市場出現「新芽」，租戶「合理縮減空間」，每日高峯入住率幾乎回到疫情前水平，白領就業人數自2019年以來增長15%，而辦公空間僅減少1%。

與此同時，供應受阻，新項目經濟上不可行。GPT估算，悉尼新塔樓需40%的經濟租金溢價，墨爾本和布里斯班則超過50%。

GPT預測，未來五年將與過去五年截然不同，需求將從核心商圈向外擴展，資本也將回流至優質資產。

但GPT對二線樓提出警告：「雖然核心資產價值已開始回升，但我們預計非CBD市場及二線/三線CBD辦公樓價值仍面臨下行風險。」

過去，這類建築通常會被撤出市場後升級或改造，但疫情以來撤出水平遠低於平均水平。

MSCI的Martin-Henry表示，B級寫字樓的重新定位比想象中困難得多：「資本成本高，監管障礙增加，許多資產在後疫情時代本身就不適合升級。」

他指出：「大多數建築缺乏靈活樓層、ESG潛力和優越地段，無法支撐升級投入。」

空置辦公樓改住宅？理想與現實

同樣普遍存在的觀點是，過時辦公樓可改造成住宅，同時緩解住房短缺與寫字樓空置問題。

兩年前，物業委員會委託Hassell和Ethos Urban（現為Colliers旗下公司）發布報告，估算墨爾本空置辦公樓可改造為1萬套公寓，容納2萬人。

Ethos Urban墨爾本負責人Nick Brisbane稱，這種計劃可同時促進住房供應、CBD活力及減少碳排放。

但現實中並未落實，他表示：「關鍵在於可行性。」

物業委員會維州執行董事Cath Evans表示，該項目不是速成方案，而是長期策略，以確保CBD未來幾十年仍保持活力和宜居性：「各級政府在規劃上展現出靈活意願，這種合作方式為新住宅供應打開了大門，同時振興CBD。」

改造項目正在推進：

• Australian Unity將南墨爾本辦公樓改為Alba養老套房；
• Dexus和Marquette Properties將布里斯班辦公樓改造為學生公寓；
• Lendlease及其日本合作伙伴將在悉尼海德公園建造新豪華住宅塔樓。

過去六個月，至少有兩棟辦公樓被撤出市場以進行改造：堪培拉London Circuit 13號用於酒店項目，墨爾本St Kilda Road 424-426號用於建造租賃住宅項目。

然而，許多容易改造的樓盤已經完成改造。所有項目都面臨規劃、設計（採光通風需求）及工程方面的障礙。

即便是「全澳住房計劃」（Housing All Australians），依靠私人企業支持，每年為無家可歸者提供超過10萬晚的住宿，也承認改造辦公樓難度大。

該機構執行董事Rob Pradolin幽默地指出：「問題在於灑水系統。」

二線樓的未來

目前未被市場青睞、潛在擱淺的辦公資產未來何去何從？

並非所有人都悲觀。JLL澳大利亞租賃主管Tim O’Connor表示，位置良好、管理得當的二線辦公樓仍有市場：「2023-24年我們看到租戶追求高品質辦公，現在也看到他們追求性價比。並非所有人都希望或能夠租用頂級寫字樓。」