（來源：國信證券北京分公司）
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wind，中國恒大走勢2010—2025年
最近5年，買入地產龍頭股的股民怕是哭都不想哭了，紮紮實實跌了60個月，如果2020年高位買入最炙手可熱的年銷千億地產龍頭公司，堅定拿到現在，直接悲提“退市”兩字，血本無歸，兩手空空！縱觀人類經濟史，這種先狂喜再巨悲的故事不斷上演着，比如1990年日本地產泡沫，房價俯衝10年，狂掉70%，而沉重房貸讓那個時代的日本中產直接陷入“失去的30年”，再比如2008年的美國地產次貸危機，一年時間不到，差點讓全世界陷入大蕭條，而衍生的“佔領華爾街”運動更是影響至深。（數據來源：wind）
今天我們在此簡單覆盤這個崩潰時刻，看看它帶給我們什麼教訓，同時也可能帶來什麼機遇：
就在恒大退市前，北京公佈行政鬆綁：取消五環外限購，杭州、深圳跟進，北京近5年新盤大部分在5環外，第四代新房得房率突破100%（數據來源：wind），陽臺、挑空層成標配，政策從“控房價”轉向“去庫存”，這種廢墟上的重建者告訴我們誰在接管新時代：
維度 | 舊秩序（恒大們） | 新勢力（倖存者） |
融資邏輯 | 高槓杆借新還舊 | 現金流爲王（國資背書+REITs退出） |
產品內核 | 標準化複製“水泥盒子” | 好房子定義權（陽臺革命+智能社區） |
土地敘事 | 囤地升值套利 | 存量改造（城中村+平急兩用設施） |
圖片來源：作者自己整理；資料參考：wind
回到最初例子：日本房地產泡沫破裂持續到現在，但舊時代的破裂並不能埋葬人類四大剛性需求之一：衣食住行中的住，當舊模式沉淪後，新的居住需求依然能供養出10倍品種，恒大退市，爲地產黃金時代豎起最後一塊墓碑，墓碑刻着教訓，而路標指向黎明。
〖股民提問互動區〗
〖問題1〗劉老師，現在到底是牛市還是熊市？
〖回答〗2019年前的牛市、熊市有非常明顯的標誌，比如2007年、2009年、2015年、在這種牛市週期裏，只要拿得住，優質股、垃圾股都會在半年到一年的牛市裏獲取較大的收益，所以股民總是期待這種簡單粗暴的牛市，但在2019年後，市場結構和介入資金成分發生鉅變，牛熊市的標誌不再明顯，比如2019—2021年是賽道股領漲，但2021—2024年就是紅利股領漲，2025至今又是紅利+成長股，這就代表着原來一年牛市完成的板塊和漲幅，現在被經濟週期隨機打散到5～6年去完成，這就是妥妥的慢牛了，當然如果是方法不得當，總想當追風人，那就極有可能把自己的賬戶搞成慢熊。所以每一個散戶要應對這種難度加大的市場，要麼武裝自己，要麼加入正規軍。
〖問題2〗老劉，反內卷對比2016年供給側改革能成功嗎？
〖回答〗2016年開始的供給側改革多是上游領域，比如煤炭、礦產、石油等領域，目前的反內卷逐步擴展到中下游，這個難度就已經是難上加難，比如，山西的煤和新疆煤沒有區別，國家只要控制產能就可以，但現在反內卷要觸及中下游，就有很大的區別，比如汽車，比亞迪和吉利就有品牌、技術等很多維度的區別，不是一刀切就能解決的，再比如去產能後出現的人員離職等不穩定因素如何吸納也是很重要的因素。對比2016年供給側的成功，至少需要兩個因素：第一提供財富升值的資產池（2016年的棚戶區改造），第二有一個可吸納就業的大行業（2016是互聯網消費），所以此次反內卷，我們對標要找到以上兩個維度，就有可能看到改革實際成果。
〖問題3〗劉老師，目前汽車行業的短期融資額同比大增怎麼看？
〖回答〗7月國家統一定調“反內卷”，風光電包括水泥、煤炭、鋼鐵行業都有操作，由於過去幾年汽車行業都有佔用應付款的行爲，所以這次短期融資額提高是置換之前應付款響應反內卷的具體數據體現，對於之前利用應付款完成實體投資的汽車公司比較利好，而過去佔用款項玩套利遊戲的“大聰明”汽車公司就會付出相應的代價。
〖問題4〗劉老師，現在的醫藥怎麼看？
〖回答〗醫藥、光伏、風電、軍工、芯片、新能源等都是科技屬性板塊，目前估值都比較低，需要一個催化，創新藥因爲BD單子啓動了，風電最新招標價提升，也在啓動。
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