產城園區評論 8月13日，以“飛馳時代”爲主題的2025博鰲產業科技大會在海南藍灣綠城威斯汀度假酒店圓滿落幕。

產業園區和物流園區作爲區域經濟發展的重要載體，以產業集聚、資源整合、技術創新爲核心功能，成爲推動城市化、工業化與現代化的重要引擎。

時間來到2025年，行業的機遇與挑戰同時並存。近幾年，由於大量供應，且經濟復甦不及預期致需求疲軟，市場去化壓力加劇，競爭逐漸趨於白熱化階段，並出現“內卷”的問題。

但值得欣喜的是，中央城市工作會議的要求和全國反內卷的風向，正重塑着行業發展的底層邏輯。

與此同時，科技與創新也帶來了新的推動力。在新一輪科技革命與產業變革的宏大浪潮中，人工智能、量子計算、生物科技等前沿技術集羣式爆發，如同強大的引擎，驅動產業形態以前所未有的速度裂變與躍升。

科技給市場帶來的變化是巨大的，這要求產業地產的投資開發運營商需要與時俱進。在2025博鰲產業科技大會現場，知名產業、物流、數字科技專家學者和企業家們，緊跟中國當前的經濟轉型與產業升級關鍵節點，找出深層次的發展邏輯，共同探討中國產業科技的發展方向和趨勢。

產業：“內卷”之下

中國企業改革與發展研究會理事葛培健率先發表演講，他直指產業地產行業正經歷“內卷”與變革。在他看來，所謂“內卷”就是無效的、同質化的低層次競爭，它極大消耗了資源，卻未能帶來真正的價值增量。

他認爲，“新質生產力”是產業地產的新座標。國務院國資委明確要求大力培育新質生產力，改變從“汗水型增長”到“智能增長”，強化原始創新引領技術供給，這就要求園區必須從簡單的載體提供者，轉變爲新質生產力的承載者、孵化者和推動者，引進的企業，必須符合國家戰略方向，具有高科技含量、高附加值、高成長性，而非簡單的低端製造。

國家層面也已經深刻認識到“內卷的”問題，並正在以前所未有的力度推動“反內卷”和高質量發展。招商蛇口產業研究院院長羅鋒從《公平競爭審查條例》實施的視角，探討對產業園區未來發展會帶來哪些影響。

羅鋒結合招商蛇口多年在產業園區運營的經驗，分享了在《條例》大環境下的做法。他提及，市場化、專業化園區唯一出路是打造專業化的招商團隊、提升園區招商的專業度、打造專業化的招商體系，開展專業化的招商是市場化園區重點方向。

作爲企業方代表，吉寶城市發展部（中國）執行副總裁彭志堅分享了吉寶的探索，吉寶是一家樂於擁抱新技術，並專注於增長潛力和社會需求的外資企業，擅長提供涵蓋基礎設施、城市發展、互聯互通的可持續解決方案。“從規劃到建設，再到運營全生命週期，吉寶運用技術手段實現全鏈路數字化運營管理，幫助資產業主和相關領域的投資者實現資產價值的提升。”

彭志堅說，吉寶不是科技企業 但科技力量能幫助實現目標。據悉，吉寶已和全球頂尖的企業合作，展開包括人工智能、自動化、數據聯動等方面的合作，力求拆借優化並最終將組合效應最大化。

物流：供需之間

過去十多年，受到強勁市場需求的刺激，中國高標倉市場發展迅猛，這也導致部分子市場出現供大於求的現狀，中國高標倉市場整體出租表現特別是出租率出現下行態勢。

京東集團高級副總裁、京東產發首席執行官曹冬稱，京東產發在一個非常“內卷”的賽道中，他分析不同子市場的表現，稱行業目前整體在租金上存在壓力。

他介紹稱，京東產發最大的優勢是京東生態，但也有倉庫、產業園可以對外出租、售賣。“京東產發基本盤是租賃給京東物流，但京東集團有很多客戶都可以用產發倉庫，我們外部客戶的收入已經超過60%。”

對於未來，曹冬秉持謹慎樂觀的態度，認爲需求仍然存在且會往上走，只是結構發生了變化，一些市場已出現回升跡象，始終會有穿越週期那一天。“週期裏要用盡一切辦法把存量資產運營好，相對謹慎，重視執行力，把倉庫填滿，就一定能熬過去。”

正如曹冬所言，不同地區間供需不同，不同物流地產市場之間的租賃表現也展現出不同走勢。特別是珠三角地區，受土地資源的限制，供應較其他城市羣低，疊加近年來跨境電商行業重點佈局珠三角地區市場，近年來供需關係較爲健康。

作爲跨境電商園區的代表企業，星河產城研究院執行院長王英傑分享了跨境電商發展趨勢以及深圳星河WORLD的運營實踐。他認爲，持續受益於海外電商市場規模增長、滲透率提升、社交商務市場的長期趨勢紅利，中國跨境電商仍有提升空間。

“在當下環境裏，民營園區卷不動別人只能卷自己。”他提到，實際上星河不是用產業帶動地產發展，而是用地產思維服務客戶。“我們做地產服務商，大家做非常極致化的營銷手段，一個最重要的動作是客戶畫像，我們服務的人有什麼需求？ ”基於這個思維去提供服務。

寶灣副總經理、寶灣基金總經理段斐欽同樣認爲，目前行業整體面臨階段性供需不平衡的現狀，但悲觀並不能解決問題。大家都贊同在具有挑戰的市場環境下，最重要的是做好自己的事情。“我們只有把經營工作做好，才能穿越週期。” 段斐欽提及，要做好招商、運營、ESG等幾個方面，謹慎做投資，但不代表不能做投資，他甚至認爲現在是比較好的投資時機，比如華東、大灣區，“不跌沒有安全邊際，漲是有安全邊際的。”

ESR業務管理與投資（香港）董事總經理曾瑞華則認爲，物流行業於2025年供需已慢慢達到平衡，未來3-5年區域會有所分化。她對華東、華南市場秉持樂觀態度，認爲出租率或會達到90%。“華西、華北市場出租率可能會低一些，可能是80%到85%，平均下來，全國是85%-88%左右，是比較健康的數據。”

她同樣不贊同“內卷”，怎麼反內卷呢？她表示：“要從提供價值的角度去跟顧客談，不能把物流當成是沒有價值的行業。”

討論：新質力量

演講環節過後，便來到了“數智重構”主題討論會的環節，由星河產城研究院執行院長王英傑主持，針對數智賦能、REITs擴募、出海等熱議話題對嘉賓進行提問。

新質生產力正在重構產業與物流的發展邏輯。對此，葛培健提到，產業思維實際上重要的就是如何培育和打造新質生產力，新質生產力=科技創新×產業創新×要素創新，要素有土地、資本、人才。

着眼於產業發展和變革大勢，越來越多企業積極融入科技革命與產業變革，將科技創新全面融入高質量發展的各領域各環節，將集聚創新資源、推動科技成果轉化、培育科創企業作爲着力點，推動科技創新和產業創新深度融合。

陽光海天是其中的踐行者之一，這是一家專注於提供停車場規劃設計、運營管理、智慧停車系統開發等全產業鏈服務的公司。

陽光海天停車產業集團總裁江沁園分享了技術給企業帶來的一些改變。比如在快速擴張之後，數智化能夠大幅提升效率，減輕用人成本。“我們用大數據模型訓練場景，比如車場失火了、小孩跌倒了、人員聚集了，甚至滅火器有沒有移位，基本上涵蓋車場90%的場景，我們利用全面視頻加AI技術，如果這件事出來就變成訂單直接送到車場經理的電腦，他能夠在短時間內處理。”

千丁數科的COO魏振華提到，在行業調整期，數字化更像是穿越週期的“健身工程”。龍湖十多年超百億元的投入，讓不動產空間的全鏈條線上化成爲“肌肉記憶”。這需長期投入而非短期概念。

千丁數科把沉澱的這套數字化經驗方法也對外做了輸出。比如泰康養老社區、聯東U谷在使用了我們匹配的數字化產品後，前者能源消耗降底10%-20%，後者滿意度及工單效率顯著提升。

另外一個繞不過去的問題是REITs。近年來，REITs新發火熱，二級市場也到了較高水平，怎麼去看未來的變化？對此，曾瑞華覺得，大家把REITs產品的期望值放得有點太高，國內投資者對REITs的看法還停留在買債的思維。

“REITs其實是債和股中間的產品，不能以債的思維去考慮REITs，因爲它有流動性。”她認爲，REITs重要的是有穩定回報的資產，可以產生穩定的現金流。

然而，由於供需不平衡，近年來REITs的收益出現下滑壓力。對此，葛培健提到，未來最大的突破，或許可以看怎麼追求公募REITs收入的提升。“特別是園區類的，不能僅僅押寶在租金收入，有綜合服務收入收益率就更高。”

（從左到右）星河產城研究院執行院長王英傑、中國企業改革與發展研究會理事葛培健、ESR業務管理與投資（香港）董事總經理曾瑞華、陽光海天停車產業集團總裁江沁園、龍湖千丁數科COO魏振華、瓏井（上海）企業管理有限公司CEO張思寧、廣州軒凱盛投資有限公司創始合夥人黃國軒

產業還有一個值得討論的問題——出海。張思寧是瓏井（上海）企業管理有限公司CEO，這是一家做物流地產的平臺，以給客戶做定製、預租的方式做選址、投資。

他提及到，早幾年跨境電商客戶包括配套的物流公司，就已經在海外籌備加大海外倉佈局，緊跟着客戶，瓏井也開始一起出海。

“我們已經準備了一年多，第一站在西歐的兩個國家，其實就是跟着客戶到海外，讓他們有更好的服務、更好的建設標準，包括更好的溝通成本，甚至更好的、更優惠的租金價格，這些真的是很多海外本地開發商給不了的。”

張思寧認爲，跨境電商產業鏈中，基礎設施部分是鏈條之一，也是有價值的鏈條，能夠給客戶創造價值，就能在當地、海外創造價值。“目前不管是國內、海外也好，其實核心就是以跨境電商作爲最重要的商業機會。我們投身其中，保持樂觀的精神堅持下去。”

黃國軒同樣認同出海的價值，他是廣州軒凱盛投資有限公司創始合夥人，公司主要從事新能源汽車和AI，包括像自動駕駛的投資、運營以及出海。

這也是目前被認爲的新質生產力，“新質生產力就像種子，我們就是播種的園丁，地產是土壤，澆水和施肥類似於政策和關稅相關的輔助性的事情，這樣在未來五到十年裏有一棵或數棵參天大樹長起來。”

他認爲，地產行業結合出海和新質生產力最大的藍海，在深度的產業地產化，同時綁定核心的大鏈主出海。

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