智通財經APP獲悉，觀點指數發佈《2025年8月住房租賃發展報告》。2025年7月，50城(包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在內)住宅平均租金單價爲31.94元/平方米/月，環比及同比均出現下滑，跌幅分別爲-1.51%和-4.42%，雙重跌幅表明當前市場需求端的支撐乏力。從數據來看，傳統畢業季租房旺季效應未現，租金水平延續下行趨勢，市場復甦進程受阻，當前租賃市場已進入以價換量的階段，預計在三季度末之前租金仍將維持低位震盪，尤其非核心城市和郊區房源可能面臨更大的降價壓力。長期來看，重點城市未來租金走勢將更依賴經濟基本面與需求端的實質性改善。

數據來源：同花順，觀點指數整理

《住房租賃條例》9月起施行，重點城市住宅租金短期調整延續

7月21日，《住房租賃條例》(下文簡稱《條例》)，自2025年9月15日起施行，爲住房租賃行業築起了剛性約束的邊界，更清晰指明瞭實現高質量發展的路徑。

《條例》的出臺爲住房租賃行業的長期發展奠定了堅實的基礎。通過規範市場秩序、保障租賃雙方權益，營造了良好的市場環境，有望吸引更多長期資本進入住房租賃市場。

同時，《條例》鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關係，這有助於培育長期、穩定的租賃市場需求。隨着市場供給和需求的不斷優化，住房租賃行業將逐漸形成健康、可持續的市場生態，在解決居民住房問題、推動城市發展等方面發揮更加重要的作用。

數據來源：觀點指數不完全統計

開業項目數實現小幅增長，租賃企業開闢B端服務新增長極

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期內樣本企業錄得24個租住項目新開業，對比上個報告期有小幅增長，住房租賃市場供給端的活力持續釋放。

數據來源：觀點指數不完全統計

保利和寓、濱江暖屋、承寓、方隅公寓、恆泰星寓、樂乎公寓、瓴寓、龍湖冠寓、美寓、寧巢、融通融寓、萬科泊寓、百瑞紀、雅詩閣以及有巢公寓等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大在住房租賃市場的投入。

其中小米北京青年公寓以2658套成爲本期最大規模的項目。據觀點指數了解，7月30日正式開業的小米北京青年公寓是由小米集團打造、泊寓提供全週期運營管理服務，專爲年輕員工打造的品質居住社區。

小米青年公寓作爲人才戰略的載體，通過泊寓的定製化服務，既解決了員工通勤遠、租房難的痛點，又以低管理成本實現了員工福利的高效落地，成爲小米企業吸引和留住年輕人才的隱形福利。

同時，相較傳統的C端散租業務，企業定製服務具有租期穩定、現金流可預測、資產空置率低等優勢，住房租賃企業可積累行業定製經驗，進一步拓展服務邊界。同時，也將推動行業從碎片化租賃向規模化、專業化的資產運營進階。

隨着科技、互聯網等行業企業對人才安居重視度的提升，以及《住房租賃條例》對規範化運營的要求，具備系統對接能力、服務標準化體系、場景運營經驗的租賃企業將在B端市場上佔據明顯優勢。

保租房REITs底層項目出租率高位維穩，建信住租ABS擴募獲批

公募REITs層面，2025年7月，已上市的8只保租房REITs先後披露了2025年第二季度業績報告。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

從數據來看，8只租賃住房REITs單季度基金收入從1376萬元到4565萬元不等，收入合計1.8億元，淨利潤合計5360萬元。其中國泰君安城投寬庭租賃住房REIT單季度收入和淨利潤均位居首位，主要得益於上海核心區位資產的高租金韌性和規模優勢。

分派率指標表現上，華泰紫金蘇州恆泰租賃住房REIT以及國泰君安城投寬庭REIT的本期分派率最高，當期分紅意願強。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

底層資產經營表現上，截至2025年第二季度末，8只保租房REITs共計21個底層資產項目租賃住房部分按出租面積計算的出租率區間爲88.69%-99.68%，整體平均出租率爲95.43%。

其中半數以上項目的出租率水平超95%，底層資產運營維持高位。同時多數項目保持高收繳率，夯實收益基礎。

從數據來看，保租房REITs穩健經營底色依舊凸顯，底層項目經營韌性有望維持。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，8月19日當日，已上市的8只保租房REITs均下跌。從近一個月的數據來看，保租房REITs價格回調明顯，其中匯添富上海地產租賃住房REIT、中金廈門安居REIT以及華泰蘇州恆泰租賃住房REIT跌幅均超10%。

從數據來看，保租房REITs市場整體表現欠佳，短期可能受政策、利率或行業週期影響有所回調。不過，不改REITs市場的長期潛力，核心城市優質資產憑藉租金韌性與分紅能力，仍將吸引長期資本佈局，而擴募資產的現金流釋放節奏將成爲關鍵的觀察點。

公募REITs之外，住房租賃持有型不動產ABS擴募端同樣有全新進展。8月8日，建信住房租賃基金持有型不動產ABS(2024年第一次擴募並新購入租賃住房項目)獲上交所通過，項目受理日期爲2024年12月31日。該債券品種爲ABS，由建信住房租賃基金與建融安居(北京)股權投資基金共同發起，擬發行總額爲6億元。

該專項計劃預留持續擴募空間，建信住房租賃基金已儲備20餘個項目支持未來資產注入‌。