即便在房地產市場最黑暗的時刻——估值下跌、利率上升、投資者興趣消退——價值110億澳元的上市地產巨頭 Charter Hall 的首席執行官 David Harrison 也從未失去信心。經歷過無數輪房地產的繁榮與蕭條，他不會因一點波動就慌亂。

週四，Harrison 在發佈公司業績時，明確傳遞了一個信號：新一輪增長週期正在開啓。

「我們認為正處於資產復甦週期的早期階段。」—— David Harrison，Charter Hall CEO

他在2025財年交出運營利潤增長 7.3% 的成績，並指引2026財年增長 10.6%。「買家和投資人都出現了‘錯失恐懼症’（FOMO），而市面上優質資產稀缺，這就是推動資產價值進入‘高壓鍋狀態’的時刻。」

行業共識：拐點已現

《澳洲金融評論》近期採訪了多位上市地產公司CEO，包括 Mirvac 的 Campbell Hanan、Stockland 的 Tarun Gupta、Lendlease 的 Tony Lombardo 以及 Dexus 的 Ross Du Vernet。

他們的共同觀點是：

• 市場已走出低谷，信心回暖。
• 即便是受打擊最嚴重的辦公樓板塊，也開始看到租戶和投資人迴歸。

Dexus 的 Du Vernet 表示：

「我們認為最糟糕的時期已經過去。現在正是進入市場投資的好時機。」

三大核心推動力

1. 利率下行

• Harrison估算，資本加權平均成本已從年初的 6% 降至4.5%。
• 這對穩定估值至關重要。比如 Dexus 的投資組合中，70% 的資產在今年上半年獲得了估值上調。

2. 投資者回歸

• 養老金基金此前因「刀口向下」猶豫不前，如今隨估值穩定，重回市場。
• Harrison批評私募信貸過熱，預計許多項目會「債轉股」，投資者將因此重新流向核心地產資產。
• 同時，銀行混合債券產品被審慎監管機構叫停，尋求收益的資金可能迴流地產。

3. 新供給受限

• 無論是住宅、零售、工業還是辦公樓，新建成本普遍高於買現成資產。
• Mirvac 的 Hanan 指出：「高通脹導致建築成本飆升，市場根本無法消化。相較未來新供給，現有資產更具優勢。」

因此，Harrison認為：買盤增加 + 新建受限 + 現有業主惜售，結果只能是 —— 資產估值上漲。

「所有房地產板塊都在上行。你永遠想在上升週期的起點買入。」

投資需要留意的問題：三大風險

1. 地段分化嚴重

• 過去利率下降時「水漲船高」，現在則是「好地段更好，差地段更差」。
• 例如：布里斯班寫字樓市場繁榮，而墨爾本明顯落後；悉尼CBD「黃金矩形」（Martin Place 至 Circular Quay）之外的物業則舉步維艱。

2. 建築成本再度走高風險

• Stockland CEO Gupta 計劃將住宅結算量從 2025財年的 7300套 增至 2026財年的 9000套，但擔心技能工人短缺和地方政府審批效率低下。
• 西澳已經出現明顯的建築技能短缺。若建築成本再度攀升，將迫使售價上漲，可能抑制新建活動。

3. 維州的稅收與政策環境

• 外國買家在維州需繳納 7% 年度土地稅 + 額外印花稅，導致他們幾乎全面退出。
• Harrison直言：「維州的交易量幾乎歸零。政府期望的額外稅收化為烏有。」
• 他還批評維州州長 Jacinta Allan 的 「在家辦公權利立法」，稱其為「史上最大自擺烏龍」。

市場回暖跡象

• A-REIT指數自4月初低點反彈28%，8月單月再漲6%。
• 投資人開始重新定價地產資產。
• 但未來走勢將高度依賴 利率趨勢、建築成本控制、政策環境。

總結：澳洲地產市場正在進入 「利率下降 + 供給受限 + 資金迴流」 的新週期，優質資產或迎來估值修復。但市場也不再是「普漲行情」，而是分化加劇、區域與資產類別決定成敗。