觀點網 新城發展披露了業績預警，但也傳來好消息。

8月19日，新城發展發佈預警公告稱，上半年公司權益持有人應占溢利預期將介乎約人民幣5億元-7億元，去年同期公司權益持有人應占溢利約人民幣9.59億元，降幅在27.01%-47.86%之間。

該公司指出，預期下降主要是由於行業下行導致房地產開發收入下降。

的確，房地產行業仍未觸底回升，銷售顯著下滑反映出房地產市場面臨的挑戰。新城發展主要收入來自新城控股，上半年新城控股累計合同銷售金額約103.3億元，同比下降56.15%；累計合同銷售面積爲133.5萬平方米，同比下降59.08%。

但就在近期，新城也落地了首單民營私募消費REIT，這能夠短期緩解流動性壓力並驗證其商業資產價值，長期推動其向資管模式轉型。

吾悅融資

近期，國金資管-吾悅廣場持有型不動產資產支持專項計劃獲上交所批准，該項目由國金證券資產管理有限公司擔任計劃管理人，原始權益人爲上海睿碩創企業管理有限公司，資產爲新城控股旗下“吾悅廣場”，發行規模10.64億元。

本次持有型不動產ABS發行的底層資產是上海青浦吾悅廣場，項目於2014年底開業，總建築面積約15萬平方米，其中可租賃商業面積約12萬平方米。

新城控股持有較大體量商業資產。截至2024年末，新城控股在全國136個城市共佈局有200座吾悅廣場，已開業及委託管理在營數量173座，開業面積1601.07萬平方米，出租率提升至97.97%。

2024年，新城實現商業運營總收入128.08億元，同比增長13.1%。從租金貢獻看，江蘇和浙江區域分別實現租金收入33.36億元、15.07億元，分別佔租金收入的26.04%、11.77%，是租金主要貢獻區域。

2024年度，吾悅廣場客流總量達17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元，同比增長19%，含車輛總銷售額爲966億元；截至2024年末，會員人數4370萬人，較2023年末增長32%。

今年，新城控股的資產池仍在擴大。截至今年6月底，新城控股出租物業數量爲175個，較上年同期166個增加9個；可供出租面積961.27萬平方米，平均出租率97.77%。

上半年，新城控股商業運營總收入爲69.44億元（即含稅租金收入）；同比增長11.8%，其中可比項目收入增長6.6%；2024年同期商業運營總收入爲62.12億元（即含稅租金收入）。今年，新城的商業運營總收入目標爲170億元。

據悉，該公司此前對外透露，當前已上市的消費基礎設施公募REITs主要爲購物中心資產，同時開始逐漸從購物中心向農貿集市、文化商街等民生消費場景延伸。未來公司將探索、嘗試公募REITs、私募REITs、PRE-REITs等多層級REITs產品。

新城此次發行的持有型不動產ABS，也被稱爲私募REITs。對民營房企而言，公募REITs遲遲未能推進，不妨試試私募REITs。

從本質上講，這種持有型不動產ABS是“機構間資產上市權益產品”，突出“資產信用”和“權益屬性”，核心功能與IPO和公募REITs 一致，發行上市是標準的資產上市行爲。

該產品主要面向機構投資者發行，遵循市場化、靈活開放的原則。在資產篩選、估值、定價及收益分配等關鍵環節，充分尊重市場投融雙方的協商結果。

比如在底層資產的合規性方面，不同於公募REITs對合規手續齊備的嚴格要求，私募REITs的底層資產只需滿足傳統ABS監管合規性，其少量的合規瑕疵允許通過信息披露、原始權益人承諾等方式進行風險緩釋。

私募REITs探究

又多了一種融資工具，這對新城來說，是一種積極信號。

對企業來說，通過資產證券化盤活存量商業資產，能夠直接補充現金流，也能夠優化債務結構，降低短期流動性風險。

據悉，持有型不動產ABS的核心要求是基礎資產能夠產生穩定現金流，並且最終需要通過出售資產或再融資實現產品退出，相應的基礎資產的價值也顯得尤爲重要，底層資產通常也主要爲能夠產生穩定、可預測現金流的優質的房地產。

因此，其產品結構和風險收益特徵更偏向於“權益型”，這也是持有型不動產ABS的關鍵特徵。據悉，吾悅ABS未設置差額補足等剛性增信，依賴青浦廣場97.97%出租率的穩健現金流。

與公募REITs結構類似，持有型不動產ABS通常也採用信託或專項資產管理計劃作爲特殊目的載體（SPV）。原始權益人將其持有的不動產項目公司的股權，或者直接將不動產的收益權轉讓給SPV，以此爲基礎，向資本市場的投資者發行資產支持證券。投資者購買證券的資金支付給原始權益人，實現融資目的。

在產品存續期內，底層不動產產生的運營淨現金流（NOI）將作爲還本付息的主要來源。

觀點新媒體獲悉，目前國內不動產證券化的版圖中，持有型不動產ABS被稱爲私募REITs，被市場視爲一個重要的創新和過渡形態，介於傳統的“類REITs”和標準的“公募REITs”之間。

中金於一份研究報告中認爲，持有型不動產ABS是對於公募REITs市場的有效補充，具備覆蓋資產範圍更廣，審批週期更短，且回籠資金用途更爲靈活等優勢。

截至8月初，上交所持有型不動產ABS的申報單數已達24單，已成功發行9單，發行規模156億元，涵蓋了產業園區、保障性租賃住房、數據中心、商業不動產、能源類基礎設施及收費公路等多元化的資產類型；投資者結構方面，現階段券商與保險資管參與程度較高。

據悉，當前我國多層次REITs市場涵蓋Pre-REITs、私募REITs以及公募REITs。其中Pre-REITs聚焦於資產培育和成長期，此時資產尚處於起步階段，未來發展充滿不確定性；私募REITs底層資產相對成熟，已能夠產生期間現金流收益，但尚未達到公募REITs要求；而公募REITs對於底層資產的合規性、資產穩定性以及存續期管理等方面提出了更高的要求，可作爲資產的最終退出及管理平臺。

中金認爲，多層次REITs市場的建設是有必要且有需求的，其核心邏輯在於，依據底層資產所處的發展階段差異以及投資者各異的風險偏好，設計出差異化的產品體系，從而實現對資產從“培育”到“退出”全生命週期的覆蓋。

但也需認識到，目前Pre-REITs和私募REITs的二級交易生態有待完善，同時尚未完全打通向公募REITs退出的順暢路徑。並且，Pre-REITs以及私募REITs對資產的准入標準相對寬鬆，如何開展恰當的資產合規審查，以及在存續期做好產品監督和信息披露，都是市場關注的重要事項。

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