惠譽：確認希慎興業「BBB」長期外幣發行人評級，展望「穩定」

久期財經

08/25

久期財經訊，8月24日，惠譽確認希慎興業有限公司(Hysan Development Company Limited，簡稱「希慎興業」，00014.HK)的長期外幣發行人違約評級(IDR)為「BBB」。展望為穩定。同時惠譽確認的高級無抵押評級、其子公司Hysan (MTN) Limited發行的40億美元中期票據(MTN)計劃的評級，以及該中期票據計劃下未償債券的評級均為"BBB"。惠譽對希慎興業...

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Development Company Limited，簡稱「希慎興業」，00014.HK)的長期外幣發行人違約評級(IDR)為「BBB」。展望為穩定。同時惠譽確認的高級無抵押評級、其子公司Hysan (MTN) Limited發行的40億美元中期票據(MTN)計劃的評級，以及該中期票據計劃下未償債券的評級均為\"BBB\"。惠譽對希慎興業的評級確認反映了其穩健的租金收入，這一表現得益於其在香港特區銅鑼灣(CWB)地區的高質量投資物業組合——儘管香港特區寫字樓市場存在供過於求、零售市場面臨挑戰，但該組合的表現仍跑贏香港特區整體寫字樓及零售租金市場趨勢。評級展望穩定表明，希慎興業的潛在經營表現大概率將保持穩定，不過其經常性EBITDA利息比率在短期內可能維持在約2倍水平。關鍵評級驅動因素穩健的租金收入：惠譽預計希慎興業的租金收入在2025-2026年將保持穩定，而其旗艦項目利園8期(LG8)的落成將推動2027年起租金收入實現中個位數百分比增長。惠譽認為，香港特區零售物業的穩健表現及上海利園商場出租率的改善趨勢，將抵消香港特區寫字樓租金收入近期的温和下滑。2025年上半年，希慎興業整體租金收入同比增長2%，2024年同比增長6%。資產煥新支撐零售租金：希慎興業的零售租金收入有望保持穩定，這得益於其對零售資產的煥新升級及租户組合調整(以迎合客户偏好變化並拓寬客羣)。2025年上半年，零售租金收入同比增長1%，換租租金以正向為主。零售租户銷售額的中個位數百分比增長表現優於香港特區整體零售銷售額(後者同比下降3.3%)。寫字樓收入温和下降：惠譽預計，受市場供過於求導致的負換租租金影響，2025-2026年希慎興業的寫字樓租金收入將出現低個位數百分比下滑。但惠譽預計其出租率將基本保持穩定，主要因租户向優質物業轉移。2022-2024年，希慎興業的寫字樓出租率維持在約90%，2025年上半年進一步提升至92%，表現優於空置率持續上升的香港特區整體甲級寫字樓市場。2025年上半年，希慎興業香港特區寫字樓租金收入同比下降2%，符合惠譽預期。資本循環支持去槓桿化：惠譽預計，通過其80億港元的資本循環計劃(未來五年實施)，希慎興業將於2025-2027年期間獲得總計40億港元的資金，這將有助於其中長期槓桿管理。惠譽預計希慎興業的總債務將於2025-2026年見頂，並於2027年起逐步下降;住宅物業銷售產生的現金將幫助抵消未來三至五年的資本支出。較低的香港特區銀行同業拆借利率(HIBOR)及租金上漲可能支持希慎興業出售部分非核心住宅項目的計劃。穩定的利息覆蓋率：惠譽預測，基於比例合併口徑，希慎興業2025-2027年的經常性EBITDA總利息覆蓋率將維持在約2.0倍(2025年上半年最近12個月：1.9倍)。惠譽估計，2025-2027年希慎興業(含永續債)的孖展成本為4.0%-4.3%(2025年上半年最近12個月：4.2%)。香港特區銀行同業拆息(HIBOR)低於惠譽對2025-2027年3.0%-3.88%的假設，這可能支撐利息覆蓋率高於預測值(因希慎興業44%的債務以HIBOR為基準的浮動利率計價)。此外，希慎興業已將美元票據置換為港元票據，以降低外匯風險並節省部分利息成本。健康的槓桿率;強勁的流動性：惠譽預計，基於淨債務/投資物業之比，希慎興業2025-2027年的槓桿率將維持在約30%-33%(2025年上半年：32.6%)，並於2027-2028年呈下降趨勢。與\"BBB\"評級40%的中位槓桿率相比，這一水平較為健康。希慎興業擁有充足流動性覆蓋2025年下半年及2026年到期的債務——截至2025年6月底，其已承諾未使用授信額度為120億港元，現金及銀行存款為33億港元。同業分析希慎興業的規模大於九龍倉集團有限公司(The Wharf (Holdings) Limited，簡稱「九龍倉集團」，BBB+/穩定，00004.HK)，且其投資物業組合的資產質量更優(體現為更高的出租率及行業領先的利潤率)。希慎興業在香港特區銅鑼灣(該地的新增物業供應量少於其他地區)的寫字樓與零售物業組合，使其能夠維持穩定的出租率。九龍倉集團的槓桿率較低，投資物業EBITDA利息保障倍數較高(4倍左右)，這為其較高的評級提供支撐。此外，九龍倉集團從其規模龐大的投資組合中獲得可觀的股息收入，這進一步提高了其利息保障倍數和財務靈活性。惠譽預計，希慎興業的經常性EBITDA利息保障倍數將維持在約2.0倍。關鍵評級假設惠譽在評級情景中對發行人的關鍵評級假設如下：-2025-2027年，寫字樓出租率約90%-91%，零售物業出租率約94%(2025年上半年分別為92%和94%);-2025-2027年，投資物業EBITDA利潤率約73%-74%(2025年上半年最近12個月：73%);-2025-2026年，寫字樓換租租金將下降10%-15%;-2025年零售換租租金將增長7%，2026年保持平穩;-2025-2027年，每年資本支出(包括按比例並表的利園8期項目的開發成本)約為10億-20億港元。評級敏感性可能單獨或共同導致惠譽採取負面評級行動/下調評級的因素包括：-希慎興業的利息保障倍數(以經常性EBITDA與總利息支出的比率衡量)持續低於2.0倍。-無法維持穩定的經常性EBITDA。可能單獨或共同導致惠譽採取正面評級行動/上調評級的因素包括：- 希慎興業的利息保障倍數(以經常性EBITDA與總利息支出的比率衡量)持續改善至2.5倍以上。流動性與債務結構2025年上半年，希慎興業持有現金及銀行存款(含定期存款)33億港元，尚未使用的承諾性授信額度為120億港元，足以覆蓋2025年下半年及2026年到期的債務。此外，希慎興業擁有大量未抵押的投資物業，可提供額外流動性來源及財務靈活性。發行人簡介希慎興業是香港特區領先的房地產投資、管理和開發企業，擁有超過450萬平方英尺的優質寫字樓、零售商鋪和住宅投資物業組合。希慎自二十世紀20年代成立以來始終深耕銅鑼灣，是銅鑼灣最大的商業業主之一。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"}}}