隨着二手房交易佔比持續提升、新房市場波動加劇，居住服務行業正從規模擴張轉向效率驅動，國內房地產市場進入深度調整期。
近日，貝殼發佈的中期財報，成爲觀察這一轉型的窗口。這份營收增長但利潤下滑財報既揭示了傳統房產交易業務的承壓，也展現了家裝、租賃等新業務的爆發力。
更值得關注的是，貝殼管理層明確提出“從規模驅動轉向效率驅動”，並藉助AI技術重構服務鏈條。在行業變革的浪潮中，貝殼能否通過多元業務和科技賦能實現“軟着陸”？
傳統業務承壓，效率革命的“破局點”在哪？
財報顯示，上半年，貝殼實現總收入493億元，同比增長24.1%；對應二季度總交易額爲8787億元，同比增長4.7%，淨收入260億元，同比增長11.3%。
營收增長的同時，淨利潤爲21.62億元，同比略有下降；經調整淨利潤爲32.14億元。截至6月30日止六個月，其毛利率爲21.3%，較去年同期的26.8%有所下降。這主要源於新房市場競爭加劇導致分傭成本上升。
深入來看，貝殼的傳統業務（存量房+新房）雖佔據營收主力地位，但增長邏輯已經發生根本變化。
房產交易業務作爲貝殼的基本盤，整體表現持續穩健。財報顯示，上半年，存量房業務的淨收入爲136億元，同比增長4.0%；新房業務的淨收入爲167億元，同比增長29.9%。
儘管新房業務貢獻了更多收入，但更賺錢的是二手房業務。2024年年報數據顯示，存量房業務的貢獻利潤率高達43.2%，遠高於新房業務。
新房業務則呈現出“量大利薄”的特點。二季度，新房業務GTV達到2554億元。但這種增長是以提高分傭成本、犧牲利潤率爲代價的——2024年新房業務貢獻利潤率從26.6%下降到24.8%。
新房業務雖受市場週期影響，但貝殼通過“千機”AI智能體優化盤源管理，在二季度實現GTV 8.5%的同比增長。貝殼也在嘗試讓傳統業務從“粗放擴張”轉向“精細化運營”。
存量房業務方面，上半年，貝殼平臺上二手房業務單量同比提升26%，在貝殼自身交易結構佔比上，平臺二手房交易單量佔平臺房產買賣交易單量的比例提升至76%，成爲平臺交易的主力。
這一趨勢與中國房地產市場的長期發展方向一致——存量房交易逐步取代新房成爲主流。
整體來看，傳統房產交易業務雖貢獻主要收入，但增長邏輯已從單純追求規模轉向效率提升與精細化運營。這一轉型也爲公司開拓新增長曲線奠定了堅實基礎——家裝與租賃業務正快速成長，逐步構建起多元協同的增長新格局。
多元增長格局成型，家裝與租賃成“第二曲線”
傳統業務增速放緩的背景下，貝殼開始重構增長邏輯。而真正支撐貝殼未來想象空間的，是其悄然成型的多元業務格局——家裝與租賃業務快速崛起，正逐步成長爲驅動增長的“第二曲線”。
從業務構成來看，傳統與新興業務已然呈現出分庭抗禮的格局。傳統業務（存量房+新房）佔比約59%，而新興業務中家裝業務佔比約18%，租賃業務佔比約22%，其他業務佔比約1%。
2025年上半年，非房產交易服務收入佔比進一步提升至41%，創歷史新高。這一變化標誌着貝殼從“房產中介”向“居住服務平臺”的轉型初見成效。
具體來看，家裝家居業務成爲新業務中表現較爲突出的板塊。財報顯示，第二季度，家裝家居業務淨收入46億元，同比增長13%；貢獻利潤率達32.1%，同比提升0.8個百分點。
與此同時，家裝家居業務集採比例提升至60%以上，綜合採購單價顯著下降。
家裝家居業務的產品力打造上，貝殼圍繞客戶需求進行深度洞察，持續研發可快速迭代的模塊化家裝組合。通過將產品模塊實景化展示於簽約中心內的樣板房展廳，直觀呈現一站式家裝解決方案，而這也增強了產品的可感知性與信任度。
租賃業務則是增長最快的板塊。主要通過“省心租”模式展開，本質上是一種“二房東”模式：先從房東手裏租房子，再轉租給租客。
財報顯示，截至二季度末，貝殼在管房源超59萬套，二季度該業務淨收入達到57億元，同比增長78%。隨着租賃業務的省心租模式不斷迭代，其貢獻利潤率也達到8.4%，同比增長2.5%。
此外，貝殼還通過AI技術強化服務能力。比如其針對B端和C端不同角色推出多種AI工具。面向B端的“來客”幫助經紀人理解用戶，洞察用戶意圖，截至2025年6月底，已有超過33.5萬經紀人在使用。
面向C端提供的AI線上服務助手“布丁”，自5月起開始在部分城市上線，截止7月“布丁”會話量環比增長59%，人均使用時長增加14%。
上半年，家裝與租賃業務的協同發力，貝殼成功將非房產交易服務收入佔比推升至41%的歷史新高。這不僅驗證了其多元化戰略的可行性，更標誌着公司正逐步降低對傳統房產交易的依賴。
而科技賦能與產品力提升共同構建了新業務的核心競爭力，爲貝殼在居住服務領域的長期增長打開了更廣闊的空間。
結語
整體來看，貝殼的中期財報展現了一家傳統房產交易服務商在行業轉型期的自我革新之路。面對傳統業務增速放緩，其通過深耕效率穩住基本盤；同時藉助家裝與租賃兩大新興業務快速崛起，初步完成了從“單輪驅動”到“多元協同”的增長模式切換。
儘管短期利潤仍受市場與成本因素影響，但以技術重構服務、以多元佈局對抗週期波動的戰略，正爲其打開更具韌性的增長空間。
作者：桑榆
來源：港股研究社