金吾財訊 | 8月25日，內房股集體衝高，多隻個股漲幅超5%。截至當日收盤，萬科企業(02202)漲9.86%，中國海外宏洋集團(00081)漲6.98%，遠洋集團(03377)漲6.78%，融創中國(01918)漲6.58%，龍湖集團(00960)漲5.22%；富力地產(02777)、越秀地產(00123)漲超4%。

近期政策利好密集釋放、銷售端邊際改善，是推動市場情緒高漲的關鍵動力。

上海六部門聯合優化房地產措施，釋放改善需求

繼北京之後，上海也宣佈房地產政策優化措施。

上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門8月25日聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》，包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

詳細來看，1）限購鬆綁：外環外購房不限套數——滬籍/非滬籍居民家庭及單身人士在外環外購新房、二手房均不限購；外環內則保留限購（滬籍家庭/單身限2套，非滬籍家庭需繳滿3年社保限1套）。

2）公積金支持：二星級及以上綠色建築公積金貸款額度上浮15%（首套最高184萬元，多子女家庭疊加至216萬元；二套最高149.5萬元）；支持提取公積金付首付，且“又提又貸”不影響貸款額度。

3）信貸優化：通過降低首付比例、調整貸款利率等方式降低購房成本，進一步釋放合理住房需求。

4）房產稅減免：非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免徵收房產稅；購買的第二套及以上住房在合併計算家庭全部住房面積後，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由於個人住房房產稅按年徵收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

據廣州日報引述業內人士表示，繼月初北京樓市新政之後，上海政策調整整體符合市場預期。上海政策中，外地社保年限規定爲1年，比北京2年更進一步，力度相對北京而言超過預期，將有利於改善當前外環外市場成交壓力。

新房結構分化，二手房回暖，土地市場仍承壓

從近期數據來看，目前新房結構向改善端傾斜，二手房市場率先顯現回暖跡象，土地市場卻仍面臨不同能級城市的分化壓力。

中指研究院發佈的7月住宅產品月報顯示，從成交套數佔比變化上看，2025年1-7月，30個代表城市中，24個城市120平方米以上成交套數佔比同比提升，改善性需求仍是新房市場重要支撐。

這一趨勢在上海市場表現得尤爲顯著——90-200㎡成交佔比85.0%（同比+3.4pct），成爲絕對主力；90平以下剛需佔比降至9.6%（同比-2.2pct），200平以上高端產品佔比5.4%（同比-1.1pct）。

總價段方面，500-1000萬產品佔比42.0%（同比+5.1pct），1000萬以上佔比28.9%（同比+4.4pct），而500萬以下剛需總價段佔比29.1%（同比- 5.1pct），印證改善需求主導的市場特徵。

據房管局數據，2025年第34周（8.18-8.24），全國68城商品住宅成交面積196萬㎡，環比+12%（同比-17%）；年初至今累計成交7830萬㎡，同比-10%。二手房表現更優，第34周20城成交185萬㎡（同比+6%，前值-4%），累計成交6571萬㎡（同比+7%），顯示存量市場率先修復。

2025年第34周，全國100城土地成交建面1455萬㎡（同比-34%），溢價率10.3%；分能級看，一線成交83萬㎡（同比-12%），二線507萬㎡（同比-14%），三線865萬㎡（同比-43%），三四線城市土地市場仍面臨去化壓力。

政策託底效應顯現，市場有望延續回穩

國務院層面已釋放明確信號：8月18日國務院第九次全體會議強調，要“鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”，爲後續政策加碼指明方向。

當前房地產行業正處於“政策發力—市場回穩—預期改善”的關鍵窗口。上海等核心城市的政策優化（如限購鬆綁、公積金升級）與全國層面的需求端刺激（城中村改造、存量房收購），正推動市場結構向改善型集中，疊加內房股估值修復，行業有望在政策託底與基本面邊際改善中逐步走出底部。

開源證券表示，在“止跌回穩”政策基調下，當前房價雖可能小幅震盪，但隨着政策效果逐步釋放，市場將進一步趨穩。

國金證券則指出，北京五環外限購取消、央企/AMC收儲存量房預期升溫，疊加專項債對城中村改造、存量土地收購的支持，市場對後續政策落地的樂觀預期增強，有望推動行業基本面持續修復。