文｜邁點

近日，一則關於深圳「最大酒店」出讓的消息引起行業熱議，其中深圳市福田文旅城服有限公司，一家成立僅一年的國資企業，以34億元的價格成功拿下了深圳灣區會展國際酒店，更是引起廣泛討論。邁點注意到，這不僅是一筆鉅額資產的易主，更預示着深圳酒店行業甚至整個文旅產業格局的一些變化。

1、交易背後，複雜的市場背景與國資佈局

深圳灣區會展國際酒店，這座在2023年才正式開業的酒店，可謂身世不凡。它坐落於寶安區沙井接到會展新城片區，緊鄰深圳國際會展中心以及備受矚目的前海華髮冰雪世界。總建築面積約31萬平方米，由4棟7層建築和6棟高層建築構成，擁有4000間客房，總投資超過30億元，是目前深圳規模最大的酒店之一。從硬件設定來看，它無疑是深圳酒店業一顆璀璨的明珠。

不過，自酒店開業以來，其一直面臨較為複雜的市場環境。一方面，儘管酒店周邊配套設施如會展中心能帶來一定的商務客源，但由於該區域仍處於持續開發階段，整體流量並未達到理想狀態，導致酒店入住率並不穩定。另一方面，近年來酒店行業整體競爭激烈，各個細分市場都在爭奪有限的客源，在這樣的大背景下，深圳灣區會展國際酒店的運營面臨着諸多挑戰。

此次接手的深圳市福田文旅城服有限公司，成立於2024年8月13日，是深圳市福田區財政局全資持股的國有獨資企業。一家新成立的國資企業，為何會如此迅速的斥巨資拿下這樣一個大體量的酒店項目？邁點認為這背後其實有着深刻的國資佈局考量。簡單來說，福田區作為深圳的核心區域，一直致力於優化國資佈局，推動城市服務和文旅產業的發展，通過璀收購，福田文旅城服能夠快速切入會展經濟與文旅產業的賽道，藉助酒店的地理位置優勢，與會展中心和冰雪世界形成產業聯動，打造「會展+文旅+住宿」的一站式服務模式，從而在深圳的文旅產業格局中搶的一席之地。

2、看似低價甩賣，但也有合理邏輯

根據深圳公共資源交易中心給出的信息，該項目土地出讓金額約6.21億元，地上建築物估值約28億元，整體交易總價約34.2億元。其中，土地用途為商業用地，年限40年，規劃總建築面積33.07萬平方米，已建成酒店面積約31萬平方米，還有2.02萬平方米待新建。

之前有媒體報道過該項目是2.2折甩賣，只是因為該酒店屬於口罩期間先行建設並投入使用的特殊項目，此次通過公開程序出讓土地使用權，一方面是為了完善用地手續，另一方面則是為了同步整體轉讓已建成的酒店資產。

而且，此次交易涉及的雙方均為國有資本主體，原運營方是深圳市灣區國際酒店有限公司，實際控制人為深圳市國資委。這種國有資本之間的交易，更多的是從資產優化配置、產業協同發展等宏觀層面進行考量，並非單純的市場博弈。

而從支付方式來看，此次交易也比較特殊。競得人需與寶安區文化廣電旅遊局簽訂《「平急兩用」監管責任書》，承諾履行主體責任並接受政府監督。酒店建築物出價款最多可分四期支付，且不計利息，不同期的出價款也分別對應不同樓棟，這種分期支付的方式，大大減輕了競得方的資金壓力，同時也保障了交易的平穩推進。

地價方面也可分為兩期繳納，首期自開具《繳納通知書》之日起15個工作日內，簽訂《出讓合同》之日起1年內繳清第二期土地出讓價款。這樣的支付安排，既考慮了國資企業的資金運作節奏，又確保了國有資產的安全與合理流動。

3、國資入局，價值幾何？

深圳灣區會展國際酒店的易主，對於深圳酒店行業來說，無疑是一個具有標誌性意義的事件。首先其或許會改變深圳會展區域的酒店競爭格局。福田文旅城服作為國資企業，擁有強大的資源整合能力和政策支持優勢，未來該酒店有望與會展中心形成更加緊密的合作關係，為展會提供更加優質、全面的住宿配套服務，從而吸引更多的展會落地深圳，提升深圳在全國乃至全球會展市場的競爭力。

其次，該項目被明確列為「平急兩用」設施，即在日常作為酒店運營的同時，預留重大公共事件應急轉換能力。這種功能的拓展其實可以為城市的應急管理提供有力支持，不僅提升了酒店資產的利用效率，也增強了城市的韌性和抗風險能力。

最後從長遠來看，此次交易還可能會引發深圳酒店行業的連鎖反應。一方面，隨着周邊設施的不斷完善，如前海華髮冰雪世界的正式營業，將吸引更多的遊客和消費者前來，這將促使深圳酒店業進一步提升服務品質，創新經營模式，以滿足日益多樣化的市場需求。另一方面，深圳乃至全國其他酒店企業也可能會借鑑這種國資介入、產業整合的模式，通過資產重組、戰略合作等方式，提升自身的競爭力。

4、寫在最後

深圳「最大酒店」34億元出讓，可以說既是深圳國資企業在文旅產業佈局上的一次大膽嘗試，也是深圳城市化發展進程中優化資源配置、提升城市功能的重要舉措。對於深圳酒店市場，我們期待在國資的引領下，其能夠實現轉型升級，打造出更多具有國際競爭力的酒店品牌，為深圳的城市形象和經濟發展注入新的動力。