文丨金融八卦女 清炫

賣豪宅抵債的大佬，不止陳紅天一個。從坐擁豪宅超跑、私人飛機，到破產清算、財富化為灰燼......這背後，大佬們在沉浮中，到底經歷了什麼？ 中國香港住宅史上，最大虧損紀錄誕生！

最近，山頂歌賦山道15號豪宅，以7.9億港元的價格賣出，虧了整整13.1億港元。光是虧掉的錢，就能再買一棟頂級豪宅了。

而這棟豪宅，原主人是深圳神祕富豪陳紅天。

陳紅天是一個「深圳狂人」，他曾懟王石、嘲諷李嘉誠。他成立的「同心俱樂部」，號稱「中國頂級富豪俱樂部」，比亞迪王傳福、順豐王衛……深圳頂級的企業家，幾乎都在裏面。

巔峯時期，陳紅天坐擁「亞洲樓王」傲璇、紅磡祥祺中心A座及B座商廈，以21億港元「天價」拿下山頂歌賦山道15號。而據2022胡潤全球房地產企業家榜，陳紅天身家約355億元人民幣，位居內地第13大地產富豪。

但如今，陳紅天資不抵債，「天價豪宅」被銀行拿出來清盤甩賣。

當然，賣豪宅抵債的大佬，不止陳紅天一個。從坐擁豪宅超跑、私人飛機，到破產清算、財富化為灰燼......這背後，大佬們在沉浮中，到底經歷了什麼？

1./ 深圳神祕富豪落寞出局，超級豪宅鉅虧13億港元/

最近，超級豪宅歌賦山道15號，以7.9億港元成交，虧損13.1億港元，創下中國香港住宅史上最大虧損紀錄。

要知道，深圳神祕富豪陳紅天，2016年買入這棟豪宅花了21億港元，樓面呎價22.74萬港元，創下全港呎價的新高，是妥妥的全球豪宅標杆。

▲香港山頂歌賦山道15號 圖片來源：香港文匯報

這棟豪宅，位於中國香港傳統富人區，妥妥的風水寶地，實用面積1.8萬平方呎，三層獨立屋加三層地庫，六房六套間隔設計，可以說是頂級配置。

陳紅天也很會享受，當年買下這棟豪宅，原本是自住的，還豪華裝修。但誰也沒想到，這個豪宅虧了13億才賣掉。光是虧掉的錢，就能在九龍再買一棟頂級豪宅了。

▲陳紅天 圖片來源：同心俱樂部

而它之所以被甩賣，是因為陳紅天的祥祺集團出問題了。早在2023年5月，祥祺集團發聲明說，是因為周轉出了問題，好多大客戶突然毀約，內地業務也碰壁了，這才導致現金流斷裂。

到了2023年8月，這棟豪宅就被東亞銀行接管了，成了「銀主盤」，也就是咱們說的「法拍房」。可即便這樣，還是沒人敢接盤。流拍了好多次，延期了N次，甚至把價格降到7億-8億港元，才終於在今年8月成交。

其實，陳紅天這兩年已經賣掉不少豪宅了。

2023年，他的另一套頂級豪宅「傲璇」，也被銀行接管了。「傲璇」以前可是「亞洲樓王」，曾經賣出過每平米96萬港元的天價，鄰居包括影星關之琳、恒生前行政總裁李慧敏。

▲豪宅「傲璇」 圖片來源：同心俱樂部

2015年，陳紅天和老婆花了3.87億港元，買下這套豪宅，一直住到2023年。後來以約4.2億港元的價格賣出，比當年的招標價低了將近38%。

還有更誇張的。2024年12月，陳紅天的香港總部「祥祺中心」，被香港都會大學以26.5億港元抄底了，賬面虧損18.5億，跌幅高達41.1%。

「祥祺中心」是2016年7月，陳紅天以45億港元，從會德豐地產買下的紅磡One HarbourGate東座全幢，15層高，海景甲級寫字樓，總面積約27.9萬平方呎，還有155個停車位，並將其作為集團香港總部。

陳紅天缺錢後，連祥祺集團香港總部也甩賣了，可以說是不勝唏噓……彼時，誰又能想到，當年意氣風發的陳老闆，有多麼張狂呢？

2./ 頂級富豪圈的狂人，曾怒懟王石、叫板李嘉誠/

深圳神祕富豪陳紅天，是祥祺集團的老闆。雖然他人沒那麼出名，但他做的事都挺出圈：他曾怒懟王石、叫板李嘉誠。

當年「寶萬之爭」的時候，陳紅天公開發文《誰是野蠻人？》怒懟王石，力挺深圳老鄉姚振華。一時間，陳紅天懟王石的說法傳遍全網，深圳富豪圈也聲名鵲起。

2022年，陳紅天又叫板李嘉誠，在大灣區傑出青年頒獎典禮會上說：

「李嘉誠先生在我們身邊算不了什麼.....其實長和系市值不到2000億，算不了什麼，大家把眼光放開一些。」

這段話，同樣震驚了無數網友：陳紅天憑什麼這麼狂？

事實上，他背後有個頂級富豪圈——「同心俱樂部」，這是陳紅天一手搞起來的。

這個俱樂部裏聚集了一大批深圳富豪，都是響噹噹的名字：比亞迪王傳福、順豐王衛、星河灣黃文仔、東海黃楚標、佳兆業郭英成等。

同心俱樂部成立之初，成員包含了深港兩地122家優質民營企業，其中包括74家上市公司，近3000家整體關聯公司，資產總額接近1.5萬億。

2015年，同心俱樂部會員還豪擲8.8億，在福田中心區買了一棟樓，作為俱樂部的永久會址。

為了把家族生意做大做強，陳紅天還跟潮汕幫聯姻。2017年，他兒子陳鵬宇結婚，娶了潮商二代黃燕君。黃燕君是中國香港中洲集團、深圳中洲集團董事長黃光苗的侄女，兩家算是強強聯姻。

而根據《2022胡潤全球房地產企業家榜》，陳紅天身家約355億元人民幣，位居內地第13大地產富豪。

其實，陳紅天是第一代深圳富豪，早年是從裁縫起家的。1990年去了中國香港，就開始玩房地產，在深圳開發了好多項目，像祥韻苑、皓月花園，都是他開發的。

十年前，陳紅天在香港大手筆掃樓，花了將近70億港元。歌賦山道15號只是其中之一，還有紅磡祥祺中心A座、B座，還有超級豪宅傲璇。

後來，陳紅天又開始搞各種投資，土地、寫字樓、酒店、礦山，連基金、股票、債券都玩，變身「投資狂魔」，積累了不少財富。

轉折發生在2017年，陳紅天跟着他的好兄弟，人稱「重慶李嘉誠」的張松橋，跑去英國炒房。

這哥倆到了英國瘋狂「掃貨」，買下了倫敦加拿大廣場20號、丘吉爾廣場5號，還借了一大筆貸款。當時利率低，陳紅天覺得收租就能還利息了，穩賺不賠。

結果好景不長，英國脫歐、俄烏衝突、通貨膨脹、央行加息……一連串的暴擊。倫敦寫字樓市場直接崩盤，租金暴跌，陳紅天的投資全砸手裏了。租金收不上來，利息卻越滾越多，最後只能宣佈違約。

這英國的坑還沒填上呢，他在中國香港的雷又爆了。原來，從2015年到2017年，陳紅天在香港樓市瘋狂買買買，結果全被套牢了。豪宅、辦公樓，一個接一個被銀行收走了……

3./ 商業大佬黯然退場，終究逃不過豪宅抵債？/

事實上，這兩年不少大佬黯然退場，淪落到賣豪宅抵債，比如高銀集團潘蘇通、「磁帶大王」陳秉志。

與陳紅天的命運類似，高銀集團老闆潘蘇通，也是栽在地產上了。不同的是，潘蘇通的草根逆襲故事，更具戲劇性。

他早年只是個內地司機，卻趕上了第一波赴港發財的浪潮，後來一路逆襲，巔峯時甚至與中國香港四大家族同列。

2015年，潘蘇通的身家高達122億美元，在《福布斯》香港富豪榜排第6。排在他前面的5位，都是頂級豪門：李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭氏兄弟、劉鑾雄。

誰能想到，僅僅7年後，潘蘇通就破產了。2022年10月，潘蘇通超級學區房項目傲玟，被橡樹資本接管了。這個學區房估值超過170億港元，這是當時內地富豪在香港被接管的最大一宗物業。

接下來，潘蘇通的其他房產，就像多米諾骨牌一樣全倒了：九龍灣的高銀國際中心、緊挨着李嘉誠家的深水灣道75號別墅、和馮小剛做鄰居的半山豪宅富匯豪庭……全都沒保住。

事實上，潘蘇通成也地產，敗也地產。2007年，潘蘇通雄心勃勃，砸了20多億在天津拿地，要建597米的「中國第一高樓」——117大廈。這項目當時轟動一時，拿了一堆世界紀錄和國家專利。

可惜，蓋樓太燒錢，2015年，117大廈因為缺錢停工，爛尾了。廣州的松日總部大樓也是類似的命運，2009年開建，2018年停工，最後被別人低價接盤了。高銀地產也在2017年退市了。

到了2019年底，潘蘇通的資金鍊徹底斷了。欠了一屁股債，卻沒錢還。2020年開始，他就官司纏身，最終破產。

無獨有偶，幾個月前，「磁帶大王」陳秉志，住了幾十年的超級豪宅，薄扶林域多利道188號那棟獨立屋，也被銀行收走了。

陳秉志創立了香港美亞磁帶，曾是全球最大的錄影帶及光碟製造商，他也被稱為「磁帶大王」。

想當年，他花2350萬港元買下這套房子。這房子是四層大別墅，佔地15240平方呎，還有個1.8萬平方呎的私家花園。

現在，這房子估值都4.3億港元了，比他買的時候漲了17倍。但陳秉志財務狀況，卻急轉直下。

2021年，陳秉志跟富邦銀行借了3.5億港元，把這套豪宅抵押出去了。但今年5月，因為還不上錢，銀行直接把房子收走了。

不難發現，這些坐擁頂級豪宅的大佬，失敗路徑都驚人地相似：

他們高槓杆擴張、誤判市場周期、過度依賴抵押孖展，又缺乏風險對沖，最終導致了財富崩塌。

半山豪宅也見證着財富更迭，它們的主人換了一批又一批。從豪情壯志、衝上富豪榜，再到負債累累地黯然退場，陳紅天們不是第一個，也絕不會是最後一個......

參考資料：

《香港住宅史上最大虧損紀錄誕生！原業主系深圳神祕富豪陳紅天，身家曾達335億元，9年前天價買入，如今鉅虧13億港元賣出》，每日經濟新聞

《深圳神祕富豪「踩雷」英國商廈！自住豪宅被拍賣，曾是亞洲樓王》，中國基金報