研報摘要

行情回顧： 本期地產板塊整體跑贏上證指數和滬深300 。本期（2025.08.01-2025.08.25），上證指數上漲8.69%，滬深300 指數上漲9.66%，房地產板塊上漲10.07%；年初至今，上證指數上漲15.87%，滬深300 上漲13.58%，深證成指上漲19.46%，房地產板塊上漲6.83%，年初至今房地產板塊表現弱於大市。

銷售：淡季銷售延續下行，關注京滬樓市放鬆後帶動市場提振。8 月新房銷售仍舊延續下行態勢，重點城市新房日均成交面積較7 月進一步下行，8 月北京、上海調整外圍地區限購政策，關注京滬新政對市場成交的拉動，以及開發商爲迎接“金九”逐步加大推盤節奏，帶動市場成交改善。

政策：京滬限購再調整，開啓政策調整空間。8 月8 日，北京定向放鬆五環外限購，8 月25 日，上海跟進放鬆外環外限購。北京上海調整外圍地區限購政策，放鬆非核心區域購房限制條件，有助於定向去化非核心區域庫存，刺激市場成交，促進房地產市場階段性回穩。

投資：總量下滑，開發投資下行。7 月製造業投資和基建投資累計同比分別增長6.2%和7.29%，房地產開發投資累計同比降幅持續擴大至12%，拖累固定資產投資增長。7 月新開工面積累計同比下降19.4%，施工面積累計同比下滑9.2%，竣工面積累計同比下滑16.5%，銷售市場持續低迷，開發商開工動力不足，預計新開工面積仍不樂觀。

投資建議：進入8 月下旬，開發商陸續開始“備戰金九”，高端改善盤的推出有望帶動相關城市銷售基本面的改善。但是，在當下市場環境中，銷售端延續低迷，價格端“止跌回穩”仍有一定壓力，量價尚未進入明顯的正循環復甦通道，預計後期仍會有一定增量政策推出。展望後市，聚焦核心城市核心區域，且產品力獲市場認可的房企如濱江集團、建發國際集團、綠城中國等有望持續受益，華潤置地、恆隆地產、太古地產等商業運營能力突出的開發商在存量時代價值有望進一步凸顯，二手房成交佔比提升下關注中介機構的佈局機會。

風險提示：商品房銷售復甦不及預期風險；政策調控效果不及預期風險；土地收儲和商品房收儲不及預期風險。