在房地產業仍處調整週期大背景下，與房企密切相關的上市物企正駛入轉型深水區。

　　日前，多家港股上市物企披露2025年中期業績報告，行業分化趨勢更加明顯。在綠城服務（02869.HK）、濱江服務（03316.HK）、永升服務（01995.HK）等多家物企營業收入保持增長的同時，也有部分物企面臨服務價格下行、項目接連撤場等挑戰。

　　“對於不符合戰略方向或經評估難以實現可持續經營的項目或城市，公司秉持審慎原則，主動作出了退出決策。”永升服務相關負責人在回覆《中國經營報》記者採訪時表示。不過，濱江服務管理層日前表示：“在物業撤場方面，相比去年，濱江服務今年上半年的撤場率下降明顯。”

　　“這是物業行業相關企業調換‘倉位’，優化在管項目質量的表現。”同策研究院聯席院長宋紅衛向記者表示，“物業行業正進入存量市場階段，行業競爭會進一步加劇，這對物企也提出了更高的要求。”

　　營收增速有所放緩

　　近期，上市物企集體“交卷”半年考。

　　濱江服務日前披露的2025年中期業績數據顯示，今年上半年，濱江服務實現營業收入20.25億元，同比增長22.7%；毛利率22.5%，同比下降3.1%；歸母淨利潤2.98億元，同比增長12.2%。

　　除濱江服務外，綠城服務實現營業收入92.89億元，同比增長6.1%；歸母淨利潤達到6.1億元，同比增長22.6%。不過，綠城服務營業收入增速和去年同期相比已呈放緩趨勢。

　　事實上，上市物企營業收入增速放緩現象早已有之。

　　“物業企業營業收入增速顯著持續放緩，已經下降至5%以內。”中指研究院統計數據顯示，2024年，百強企業營業收入均值爲16.05億元，同比增長3.52%，增速較2023年回落1.04個百分點；2024年，物業服務上市公司營業收入均值爲45.97億元，同比增長4.01%，增速較2023年下降了3.82個百分點。

　　對於這一現象，宋紅衛向記者表示，基於物業存量市場發展特徵，以及與關聯房企關係弱化，物企業績和利潤已進入低速增長階段。“儘管物企也在積極拓展增值業務，但從業務結構來看，所佔比例仍然很低，短期難以扭轉這一格局，預計營收和利潤下行的趨勢仍將延續。”

　　此外，亦有上市物企面臨淨利潤下滑的挑戰。財務數據顯示，今年上半年，永升服務營業收入同比增長2.7%，但歸母淨利潤同比下降19.4%，綜合毛利率也較去年同期下降了2.7個百分點。

　　“今年上半年，公司歸母淨利潤與毛利率有所下滑，主要原因是爲提升服務品質的基礎投入增加，以及主動調整業務結構帶來的階段性影響。”永升服務相關負責人向記者表示，今年上半年，公司堅持長期健康經營目標，主動進行戰略調整與業務聚焦，有序清退了部分非核心城市、低質低效項目。

　　永升服務上述負責人進一步表示，在社區增值服務方面，公司放棄了部分低毛利率及可持續性較差的業務，以提升公司運營效率、持續夯實發展基礎。今年上半年，綜合毛利率爲18.6%，雖因主動優化業務結構而有所下降，但仍處於行業健康水平。

　　應對撤場與降費挑戰

　　在營收降速的同時，上市物企還需應對撤場、物業費下調等挑戰。

　　相關數據顯示，今年上半年，綠城服務共退出合同面積1732.8萬平方米，其中，退出在管項目面積1201.4萬平方米，儲備項目面積531.4萬平方米。截至6月底，綠城服務在管物業規模達5.36億平方米。

　　與之類似，中海物業今年上半年共退出合同面積約2680萬平方米，永升服務則退出了1683.7萬平方米的簽約面積、1567.9萬平方米的在管面積。

　　中指研究院數據也顯示，2024年，百強企業項目留存率爲96.81%，較2023年下降了1.36個百分點，相較以往年度降幅有所擴大。克而瑞物管調研統計數據也顯示，2021—2024年，住宅物業換手率由1.7%持續提升至3.3%，淨增長1.6個百分點，每年約有2萬個住宅小區更換了物業公司。

　　對於上市物企從部分小區撤場的原因，宋紅衛向記者分析稱，這與物企優化在管項目質量密不可分。“2017年之後，大量物業公司崛起並赴港上市，物業行業也展開了規模之爭，很多物企大舉併購，但部分物業的財務指標較差，長時間處於虧損狀態，這些項目將被逐漸優化。”

　　值得注意的是，除了撤場外，上市物企也需面對物業費下調壓力。

　　據瞭解，在近期多家上市物企召開的中期業績說明會上，相關企業高管也對物業費下調問題進行了回應。例如，綠城服務管理層認爲，當前，部分城市出現物業費下調，本質是同質化競爭下的價格博弈，唯有差異化服務和價值創造，才能贏得客戶與市場。

　　無獨有偶，濱江服務管理層也表示：“服務價格下行不是全行業普遍情況，而更傾向於是一種區域化的表現。所以對我們來說，這其實不是一個特別大的難題。”

　　“物管行業普遍面臨服務價格下行、項目撤場等問題，確實是行業在當前發展階段所面臨挑戰的集中體現，也反映出物管行業從增量+存量時代轉向存量時代、從規模粗放擴張轉向精細化運營過程中的結構性調整。”永升服務相關負責人向記者表示。

　　據永升服務負責人介紹，企業應對的策略之一是“堅持城市深耕戰略，優化區域佈局、提升核心城市的服務密度和運營效能”。

　　“公司堅持‘聚焦杭州、深耕長三角、輻射全國’戰略，管理項目呈現出高密度、高集中度優勢。杭州市及長三角地區穩健的數字經濟基礎和活躍的商業生態，正持續產生市場需求和發展韌性。”濱江服務相關負責人表示，“濱江集團致力於打造優質房產，以產品力鎖定高端物業服務賽道；濱江服務則專注提供高品質服務，提升房產的終端價值，藉助業主口碑強化其品牌美譽度與產品議價能力。”

　　AI技術助力降本增效

　　在營收增速放緩、遭遇多重挑戰的大背景下，物管行業競爭正在加劇。

　　相關數據顯示，今年上半年，綠城服務實現新拓年飽和營收15.2億元，全年目標完成比例爲38%。不過，綠城服務董事會主席楊掌法強調：“今年上半年，外拓儘管和年初目標相比有差距，但整體符合我們高質量發展的目標要求，沒有爲了規模而擴張。”

　　據瞭解，中海物業高管日前也表示，今年上半年，整個物管行業的增速都在放緩，市場拓展競爭非常激烈，住宅業態中存量優質項目越來越少，傳統的住宅物管企業也紛紛進入非住宅領域，各家企業都在不斷調整外拓策略。

　　記者注意到，在物管行業邁入存量時代、競爭加劇的背景下，上市物企“增收不增利”的現象也不少見。宋紅衛分析認爲，近年來，物管行業相關企業面臨“增利不增收”問題，利潤率也在下降，主要受到多方面因素影響。

　　“一是受到行業大環境以及關聯業務應收賬款拖欠影響，物企計提減值，對盈利產生較大影響；二是從營業收入結構來看，傳統的物業管理收入佔比仍然最高，增值服務佔比較小，物業費一旦確定後，後期難以穩定上漲，但是物業管理成本在不斷上升，這也是利潤率下降的主要原因之一。”宋紅衛告訴記者。

　　“頭部物企規模擴張主要依靠收併購，但項目質量良莠不齊，部分可能還面臨虧損，這也拉低了整體盈利水平。”宋紅衛進一步分析稱。

　　“未來，物企要通過兩種方式提高盈利水平，一是提升管理效率，二是通過創新社區增值服務提高利潤率。”宋紅衛表示，在管理效率提升方面，AI技術在物業管理中的應用，已成爲行業降本增效的關鍵驅動力。

　　對於數字化與智慧化建設情況，濱江服務相關負責人向記者提供的資料顯示，公司將智慧賦能作爲管理升級的重要引擎，持續加大信息化系統建設力度，今年上半年集中上線了多個核心業務模塊的數字化工具，同時將探索AI智能化在園區場景中的落地應用。

　　“通過科技與管理變革提升管理效能，通過‘品牌+科技’構建差異化競爭力。”永升服務相關負責人也向記者表示，公司堅持“平臺+生態”戰略，通過精細化運營、科技賦能和多元化服務來應對挑戰，努力在成本壓力和業主訴求之間找到最佳平衡點。

　　對於物管行業發展前景，濱江服務方面表示：“在行業從增量市場向存量市場轉型的背景下，市場化趨勢爲物業行業開闢了廣闊的發展空間。”永升服務相關負責人也向記者強調：“整體來看，國內物管行業仍處於黃金髮展期。未來，行業和企業競爭將不再是簡單的規模之爭，而是效率、品質、品牌和可持續盈利能力的綜合較量。”

（文章來源：中國經營網）