智通財經APP獲悉，國泰海通發佈研報稱，25H1重點物企財報小幅改善，淨利潤轉正。儘管期內擴張較謹慎，但管理效率穩定，估值因股價修復而有所抬升，但仍處於中長期底部區域。隨着企業擺脫關聯公司影響而重視第三方外拓和降本增效，未來估值有望繼續上行。截至2025年9月4日，重點物企2025年的PE均值爲10.52倍，對應2025年PEG均值1.09倍。

國泰海通主要觀點如下：

22家重點物業企業財報小幅改善，歸母淨利潤轉正

經濟面臨壓力下，25H1行業營收增速小幅回升，重點跟蹤的22家上市物業企業（簡稱重點物企，下同）實現營業收入同比增長4.4%。而大型企業TOP1-5企業的同比增速第一爲增長7.5%。受此影響，25H1重點物企歸母淨利潤轉正爲同比增加32.1%。其中，TOP6-10同比增速第一，實現扭虧爲盈；TOP21-22最次是平均虧損1.45億元。

25H1重點物企毛利率均值爲21.5%，同比減少1.67個百分點。同期多數重點物企應收款小於營收，應收情況小幅改善。而企業商譽規模減少爲主。2025年9月4日重點物企平均中期股息率達1.03%，而股息率高於4%的有2家，分別是金茂服務的4.92%、萬物雲的4.18%。

22家重點物業企業擴張謹慎，運營管理效率較穩定

受制於經濟環境，重點物企在管面積增速繼續下降。25H1，重點物企在管面積同比增速平均值爲4%。部分企業合同/在管面積較高，未來管理面積有一定的增長潛力。25H1，個別商寫單位效能繼續明顯，單位面積收入超過50元每平的商業寫字樓類企業包括星盛商業、寶龍商業。25H1，優質商管類企業小幅擴張，其中華潤萬象生活新增在管購物中心6個；期內出租率較爲穩定，華潤萬象生活、星盛商業、寶龍商業平均出租率分別爲97.1%、92.5%、91.8%。從單位商管服務收入來看，25H1，華潤萬象生活最高爲1.73元/平米。

22家重點物業企業2025年以來股價和估值有所抬升

國泰海通認爲，今年以來物業企業股價有所修復，其估值也有所抬升，但仍處於中長期底部區域，未來存在長期上行的空間。截至2025年9月4日，重點物企2025年的PE均值爲10.52倍，對應2025年PEG均值1.09倍。如果以市值/合同面積、市值/在管面積兩個指標觀察，重點物企的均值分別爲0.61倍、0.69倍，處於相對偏低位置。隨着關聯公司對物業企業的影響持續減弱，重點物企的安全性不斷上升。而從2025年以來的漲幅來看，14家物業企業均出現了不同程度的上漲，而下滑的企業僅爲8家。

標的方面

A股：招商積餘(001914.SZ)、新大正(002968.SZ)；H股：華潤萬象生活(01209)、萬物雲(02602)、中海物業(02669)、保利物業(06049)、碧桂園服務(06098)、越秀服務(06626)、融創服務(01516)。22家重點物業企業財報小幅改善，歸母淨利潤轉正。

風險提示

在管面積擴張不及預期，人工成本上升，收併購不及預期，增值服務擴張不及預期，政策風險。