文｜斑馬消費 楊柘

富力地產懂得用時間換空間，讓自己獲取喘息的機會。

日前，公司啓動對境內債券二次重組，計劃通過現金購回等6種形式，來緩解債務償付壓力。

相比3年前境內外債務全部展期的方案，此次的債券重組方案被廣泛理解為「削債」。包括現金購回等多個償付方案，均擬以折價形式實現兌付，餘下的股票經濟收益權兌付、全額留債長展期方案，對債券持有人來說也相對苛刻。

儘管，這只是初步方案，但也側面說明富力地產面臨債務的嚴峻性。不過，該方案尚未最終確定，能否順利推進還是一個未知數。

再次「削」債

繼3年前順利完成境內外債務全部展期後，富力地產（02777.HK）日前再次着手推動對境內債券的二次重組，且方案已在9月10日盤後公告披露。

根據公告，再次啓動債務重組，乃是鑑於企業整體經營現狀作出。這次境內債務重組，公司基本遵循着進一步「削債」的思路。

此次為公司債券持有人提供的整體境內債券重組方案，分別有現金購回、以物抵債、應收賬款信託份額抵債、資產信託份額抵債、股票經濟收益權兌付以及全額留債長展期。

初步統計，前4項債務抵償方案，整體抵債債券本金餘額合計不超過139億元。

從重組債券方案來看，公司利用現金購回方案規模並不大，即擬對債券分三次進行折價（每張債券剩餘面值的20%）購回，預計購回總金額不超過6億元。

重頭戲是以物抵債和資產信託份額抵債。

公司披露以物抵債方案顯示，擬以實物資產償付債券，每100元人民幣剩餘面值的債券可申報登記可抵債價值為30元的實物資產，公司此次擬進行以物抵債的未償還債券本金餘額合計不超過66億元；

公司還計劃以實物資產收益權作為資產信託的基礎資產，設立服務型信託。即每100元剩餘面值的債券，可申報登記價值為35元的資產信託份額。公司擬以此種方式抵債的未償債券本金餘額合計不超過57億元。

相比折價清償方式，對於債券持有人來說，富力地產提供的股票經濟收益權兌付和全額留債長展期方案，或許更具現實意義，但需要經受市場和時間的考驗。

股票經濟收益權兌付方案，公司擬在香港向特殊目的信託定向增發不超過2億股股票，用於股票經濟收益權兌付。處置定增股票所獲外幣資金淨額等額的境內資金，將用於償付獲配股票選項的債券持有人。

全額留債長展期方案，則需要本次境內債券重組經全體持有人會議順利通過後，將前5個化債方案完成後的剩餘境內公司債券本金餘額，全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每張債券每半年支付1元本金，於最後一期到期日支付全部剩餘本金及利息。過往及長展期期間內的利息部分統一降低至1%，單利計息、不計複利。

上述化解債務方式，考慮到債券持有人各種訴求，不過，還需通過全體債券持有人會議。

公司認為，上述債券重組方案如得以順利推進並完成，將緩解公司短期償債壓力，降低負債率，優化債務結構，改善財務狀況。

債務警報尚未解除

如果上述債務重組方案順利通過，富力地產的債務兌付週期，預計將延長6至10年，由此避免了短期內集中償付壓力。

不過，自我造血能力恢復正常，纔是公司向前走的基本動力。這主要取決於房地產市場的回暖復甦，住宅及商業產品銷售走上正軌。從目前市場趨勢來看，公司仍需左右騰挪來維繫債務平衡。

自2022年債務違約以來，變現資產成為公司獲取現金的重要方式。在違約當年，公司通過抵押部分資產，變賣遠在英國倫敦的兩大項目，以及以百億元價格出售富力物業，所獲資金大多用於債務償付。

但出售資產獲得資金是一次性的，可為公司提供可續性發展保障的銷售業務，受行業深度調整，一直未能得以提振。

2025年上半年，公司來自物業發展的營業額實現約41.65億元，同比下降60%。該營業額乃是基於期內交付銷售物業約46.10萬平方米，同比下降約48%。同期，公司整體平均售價約9000元/平方米，同比下降23.73%。

此外，公司投資物業租金收入3.13億元、酒店運營營業額8.27億元，同比分別下降26%和70%。

受行業持續低迷，今年上半年，公司錄得淨虧損40.82億元，相比上年同期淨虧損23.31億元進一步擴大。

由於缺乏源頭活水，公司借多還少。期內，新增銀行借款37.3億元，償還銀行借款23.3億元。

截至今年6月，公司借款總規模1045.2億元，其中，一年內到期借款為975.9億元。

與此同時，公司現金及銀行存款（包括受限制現金）為35.1億元，同比下降9.07%。非受限資金僅約6.9億元，難以覆蓋短期借款總額，公司資產負債比率高達408%。

為此公司壓縮費用支出，積極降本增效。上述同期，銷售及營銷開支減少25%至4.53億元，相當於比去年同期少花1.53億元；行政開支比上年同期下降0.57億元。

員工成本仍然是行政開支的最大部分。截至6月底，公司員工規模為約20276人，同比減少3376人。

降本收效甚微，公司不得不繼續資產變現。9月9日，旗下長沙富力萬達文華酒店公開掛牌拍賣，回籠資金約5.14億元。相比千億級負債規模，仍難解對資金的飢渴。

不過，公司仍然有最後一張底牌，那就是豐富的土地儲備。截至今年6月，公司擁有土地儲備總建築面積約4803.70萬平方米，其中可售面積約3662.50萬平方米，大部分分佈在華北、華東及西北等地區。

這構成公司化解債務的關鍵資產支撐。