2025年9月8日，越秀房地產投資信託基金（00405.HK）宣佈了一項引發市場關注的資本重組計劃：以34.33億元人民幣出售廣州越秀金融大廈50%權益，並對剩餘50%進行內部重組。相關事項完成後，基金在該物業的實際實益權益降至49.495%，不再並表。

表面看，這是一次簡單的資產出售。但深入剖析，這背後隱藏着越秀房託管理層的深謀遠慮——在市場波動環境下，通過"降槓桿、提分派、優結構"的組合拳，爲基金持有人創造長期價值。

三位一體“組合拳”推動降槓桿、增分派、提評級

具體來看，此次交易的核心標的是越秀金融大廈，該項目位於廣州珠江新城核心區，是一座68層甲級寫字樓，配有827個地下車位。截至2025年6月30日止六個月，其經營收入爲1.65億元人民幣；2024年全年爲3.62億元。

可以看到，此次出售的資產並非邊緣資產，而是公司十分具有價值的優質物業之一。資產質量的優越性也決定了整個資本重組的底氣。公司選擇在當前市場環境下出售部分權益，正是用確定性極高的現金流去置換財務彈性，通過優化資產負債表，爲未來的發展創造更多空間。

進一步來看，此次交易所包含的三個關鍵動作：

首先是出售50%權益。

向廣州越秀髮展集團有限公司轉讓廣州越秀金融大廈50%股權，作價34.33億元，此舉不僅實現了部分資產價值的變現，更通過引入合作方分散了單一資產風險。

值得注意的是，該定價乃基於與外部承讓人公平磋商釐定，屬於合理水平。

其次是內部重組。

將剩餘50%股權轉讓至基金非全資附屬公司，形成合營架構，這一安排頗具匠心。重組後，越秀房產基金實際權益降至49.495%，目標公司不再並表，有效降低了合併報表層面的負債水平。

與此同時，通過合營協議中的治理安排（包括董事席位分配、保留事項否決權等），基金仍能保持對物業的重大影響力，符合香港房託基金守則對"合資格少數權益物業"的要求。

事實上，公告也提及，若與通過公開招標或拍賣確定的未知第三方交易對手方進行談判將極具挑戰性，且不太可能達成類似的管治安排。

再次是配套再融資。

目標公司已獲銀行承諾提供不超過40億元人民幣的新融資，出售事項所得款項淨額預計約爲23億元，連同新銀行融資提取的30億元，總計約53億元將全部用於償還現有債務。

總的來看，此次出售事項及內部重組可以說是越秀房產基金爲應對當前所面臨挑戰的最佳解決方案。而這三個動作也將帶來多個方面的影響。

其一，降槓桿。

管理層預計，交易完成後，基金的借貸比率將從48.1%降至約41.2%，年利息支出有望顯著下降。這一系列操作不僅降低了槓桿率，還通過優化債務結構，爲基金帶來了更高的財務靈活性和更低的融資成本，增強財務韌性的同時，更爲未來潛在投資機會預留了空間。

其二，增分派。

從分派角度看，儘管出售了部分權益，但基金仍保留了49.495%的權益，繼續分享該物業的長期收益。通過利息支出的減少和合營分派的增加，每基金單位分派有望提升8.7%。

更重要的是，這種分派提升具有可持續性：一方面，債務成本下降是永久性的；另一方面，基金通過保留49.495%權益，繼續享受該物業的長期現金流回報，實現了即期現金流改善與長期收益權保留的雙重好處。

其三，提評級。

槓桿率的下降和財務結構的優化，爲外部信用評級提升奠定了基礎。評級改善將帶來融資成本的進一步下降，尤其是爲未來利用離岸債券市場等多元化融資渠道創造了條件，形成"降槓桿—提評級—降成本"的良性循環，顯著增強基金在全球高利率環境下的抗風險能力。

戰略重構下REITs主動管理的典範

站在當下不確定性持續升溫的外部環境來看，越秀房產基金此次操作展現出REIT管理人的主動管理能力。通過出售部分權益、重組架構、優化債務，基金不僅實現了資產組合的優化，還提升了整體運營效率和市場競爭力。

一方面，此次出售部分權益的操作，使越秀房產基金的資產組合更加多元化。

出售完成後，基金來自辦公物業的經營收入佔比將從55%降至46%，顯然，這不僅降低了單一資產類別帶來的風險，還增強了基金在不同市場環境下的抗風險能力。通過減少對辦公物業的依賴，基金能夠更好地應對市場波動，提升整體穩定性。

另一方面，出售事項爲越秀房產基金在市場復甦時提供了獨特機遇。

基金通過保留該物業的部分所有權，能夠精準把握寫字樓資產領域的未來增長潛力。與此同時，這一舉措從戰略層面優化了其資產組合，提升了資產質量與運營效率，進而改善了財務結構，爲基金的長期發展注入了強勁動力，顯著增強了其在市場中的長期競爭力。

同時，出售事項並不會削弱基金在行業內的規模優勢。管理人預計，即便完成此次出售，越秀房產基金仍將保持中國最大的資產組合，並且在香港及新加坡上市的房產基金中，按總資產規模計仍將穩居前10。

值得注意的是，此次交易的對手方並非獨立第三方，而是越秀房產基金的“自家人”——越秀集團。根據公告，越秀集團將通過其全資子公司廣州越秀髮展集團有限公司收購越秀金融大廈50%權益，同時，基金的非全資附屬公司廣州越秀城建國際金融中心有限公司將持有剩餘50%權益。

從戰略層面來看，這種交易方式，有助於實現資源的優化配置。越秀集團作爲越秀房產基金的母公司，擁有更廣泛的資源和更強的資源整合能力。通過此次交易使越秀金融大廈管理運營權在集團內合理分配。集團可憑藉金融專業經驗與資源優勢，爲大廈提供更優質服務和高效管理，提升其資產與運營效益；基金則能聚焦核心業務，通過持有剩餘權益分享物業增值收益，實現資源優化配置與協同效應最大化。同時未來運營中，基金也將與集團緊密溝通合作，共同應對市場變化挑戰，降低運營風險，增強抗風險能力。

（來源：公司公告）

總的來看，越秀房託此番主動降槓桿，向市場傳遞了清晰的資本紀律：其不盲目追求擴張，而是持續修煉，面對波動的市場環境，主動瘦身，同時不犧牲分派，反而增厚DPU。對於追求穩定現金流的REIT資金而言，這樣的“輕”轉型，展現了其在複雜市場環境下的戰略智慧與穩健經營的決心，也爲投資者帶來了更加可靠的收益預期。

在當前市場環境下，不難看到，許多REITs面臨着高利率和資產價值波動的雙重壓力。越秀房託通過主動管理，不僅成功應對了這些挑戰，還實現了資產組合的優化和收益的提升。這種積極主動的管理方式，爲其他REITs提供了寶貴的經驗和借鑑，展示了在不確定性中尋找確定性的可能路徑。