張家振登頂「全國總價地王」的徐匯東安城市更新項目（以下簡稱「徐匯東安項目」）兩宗地塊，最終等來了「操盤手」。

　　近日，由中海地產（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司（以下簡稱「徐匯城投」）、中旅投資聯合組成的開發主體，通過上海產權交易所正式完成對徐匯東安項目所屬公司的股權交易，獲得相關地塊開發權。其中，中海地產、招商蛇口、中旅投資以總價154.78億元拿下項目公司90%股權，徐匯城投作為原股東，仍保留項目公司10%的股權。

　　值得一提的是，由上述4家公司聯合操盤的徐匯東安項目共涉及兩宗地塊——徐彙區C030301單元127b-24、125-31地塊，彼時成交總金額為439.5億元，一舉刷新了全國涉宅用地出讓總價紀錄。再加上由上海徐匯城市更新建設發展有限公司全資子公司上海新楓安企業發展有限公司（以下簡稱「新楓安」）摘得的127b-23地塊，徐匯東安項目3宗地塊土地出讓總金額高達523.03億元。

　　隨着股權交易完成，徐匯東安項目也正式從藍圖規劃邁入了實質性開發階段。9月12日，上海市徐彙區人民政府官網發布的《徐彙區C030301單元127b-24地塊項目設計方案公示》信息顯示，該地塊規劃建設7棟高層住宅，包括2棟13層、1棟25層、1棟27層和3棟28層住宅，總戶數290戶。

　　對於該項目的具體開發計劃，招商蛇口方面向《中國經營報》記者提供的資料顯示，徐匯東安項目商住綜合體總體量約50萬平方米，住宅部分將打造為純改善型社區，戶型區間為200—600平方米，且無保障房、中小套型限制，首批房源預計將於2025年年內開盤入市。

　　四家企業聯合開發「巨無霸」地塊

　　9月5日，中國海外發展（00688.HK）公告稱，下屬子公司中海企業發展集團有限公司（中海地產）與招商蛇口、中旅投資聯合競得上海新東安企業發展有限公司（以下簡稱「新東安」）90%股權及相關債權、上海新百安經濟發展有限公司（以下簡稱「新百安」）90%股權，總價為154.78億元。

　　據悉，在此次交易前，上海城市更新建設發展有限公司和徐匯城投分別持有新東安和新百安各自50%的股權。在此次交易中，中國海外發展出資81.53億元獲得新東安50.5%權益和新百安30.5%權益。

　　另據相關資料，招商蛇口出資65.52億元獲得新東安35%權益和新百安55%權益；中旅投資出資7.74億元獲得新東安和新百安各4.5%權益；徐匯城投則保留兩公司各10%的股權。

　　記者了解到，在徐彙區東安一、二村片區舊改完成之後，土地出讓工作也加速推進。2025年5月，徐匯東安項目兩宗地塊進行協議出讓，分別由新百安和新東安獲得，總出讓金額高達439.5億元。

　　其中，徐彙區C030301單元127b-24地塊為純住宅用地，出讓總價為98.18億元，成交樓面價12.41萬元/平方米，規劃建築面積7.9萬平方米，定位高端居住社區；C030301單元125-31地塊為大規模商住綜合用地，出讓總價為341.35億元，成交樓面價為7.5萬元/平方米，規劃建築面積約45.5萬平方米，業態涵蓋住宅、商業、辦公、研發及公建配套，住宅部分約27.3萬平方米。

　　據了解，針對徐匯東安項目這樣的「巨無霸」地塊，由中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資4家企業聯合開發，形成了優勢互補的央國企聯動開發矩陣。其中，中海地產和招商蛇口均是頭部房企；徐匯城投深耕本區域多年，對徐匯濱江城市功能規劃具備深刻理解；中旅投資隸屬於中國旅遊集團，在文旅商業運營方面擁有獨特資源。

　　備受外界關注的是，上述兩宗地塊原協議出讓總價達439.5億元，中海地產、招商蛇口、中旅投資聯合體緣何僅以154.78億元獲得了項目公司90%股權？對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱：「股權收購價較原協議總價縮水的核心原因，在於交易模式創新與風險分擔機制。此次交易採用‘承債收購’模式，開發商承接項目原有債務，待銷售後逐步償還銀行貸款，實質是以未來現金流解決當前資金壓力。」

　　有望成為上海規模最大豪宅區

　　據了解，除上述兩宗地塊外，徐匯東安項目另一宗地塊的「操盤手」是上海老牌國資房企中華企業（600675.SH）。8月16日，中華企業方面發布公告稱，受新楓安委託，負責建設管理徐彙區C030301單元127b-23地塊項目。

　　相關資料顯示，該地塊為純住宅用地，容積率2.63，可建面積6.62萬平方米，建築限高100米，沒有公租房、中小套比例要求，協議出讓成交金額為83.5億元，成交樓面價12.61萬元/平方米。

　　根據上海市徐彙區人民政府官網9月8日發布的《徐彙區C030301單元127b-23地塊項目設計方案》，該地塊將規劃建設5棟17—25層住宅樓，總共206戶，設機動停車位635個，非機動停車位277個。

　　值得關注的是，徐匯東安項目與以310.5億元成交的2020年「全國總價地王」——西岸金融城僅一路之隔，兩大「地王」項目將聯動開發，共同構築起徐匯濱江的全新綜合體地標。

　　招商蛇口方面向記者提供的資料顯示，徐匯東安項目以約50萬平方米商住綜合體體量，承載高端居住、前沿科研與活力配套功能；西岸金融城則擁有180萬平方米的超級體量。二者業態互補、資源互通，將在徐匯濱江形成總規模超230萬平方米的城市綜合體開發集羣，未來這片區域將成為一個滿足多層次需求的全新目的地。

　　中國海外發展方面在公告中也表示，徐匯東安項目地理位置優越，配套設施完善，並具有便捷通達周邊商圈戰略性的交通優勢。該項目的開發預期有利於鞏固及提升集團在上海市的市佔率、引領力及品牌號召力，並為集團創造收益。

　　對於徐匯東安項目相關信息，記者致電中旅投資方面，相關工作人員表示，暫不接受採訪。

　　業內人士指出，在住宅方面，徐匯東安項目未來售價預計將達到20萬元/平方米，兩宗地塊貨值將超過600億元，有望成為上海市歷史上最大的豪宅片區。此前，該項目周邊的綠城潮鳴東方、能建西岸譽等樓盤熱銷，所推房源均已售罄。

　　由於去化快、貨值高、利潤空間大，核心城市核心地塊已成為「兵家必爭之地」。隨着上海市土拍市場持續升溫，房企通過公開招拍掛「搶地」的難度大幅增加，徐匯東安項目體量巨大，在房地產市場中彌足珍貴。

　　記者梳理發現，2025年以來，中海地產在7月以118.88億元總價競得靜安區、普陀區兩宗地塊，銷售額從2024年的一枝獨秀下滑至第3位。

　　9月4日，在上海市第七批次土拍中，中海地產、招商蛇口和上海城建競奪普陀區真如地塊。最終，該地塊被上海城建以總價52.4億元收入囊中，成交樓面價7.93萬元/平方米，溢價率12.79%，成為普陀區新的單價「地王」。

　　在業內人士看來，中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資4大開發商「用腳投票」，聯合開發徐匯東安項目兩宗地塊，也體現出對上海城市核心區域價值的長期看好。

（文章來源：中國經營網）