在推進投資佈局的同時，積極開展團隊激勵。一邊是全球網絡加速拓展，一邊是穩健出租率經營。京東產發是如何做到的？
來源/物流指聞（ID：wuliuzhiwen）
作者/張鵬
京東產發正在跑出加速度。
今年6月，京東產發迪拜首個智能物流園完成交割；7月，與阿布扎比機場完成簽約；8月，在中東交割與管理的首個物流基礎設施項目——京東智能產業園迪拜倉正式開倉運營。而稍早前，京東產發宣佈，其位於迪拜的又一智能物流園項目完成交割，並且再度實現「交割即運營」。
這還只是京東產發出海成績的一角。根據物流指聞得到的數據：自2024年全面啓動出海戰略以來，京東產發已在英國、荷蘭、德國、日本、阿聯酋、新加坡、印尼、越南、澳大利亞等9國佈局50餘個海外基礎設施項目，構建起覆蓋歐洲、亞洲、中東和大洋洲的現代化物流基礎網絡。合作伙伴覆蓋全球汽車行業、3C電子、電商、家電家居、新能源等行業企業。
全球佈局加快的同時，京東產發的經營業績也頗為不俗。據了解，今年京東產發一線業務團隊平均漲薪2個月，非業務團隊績優員工專項加薪。這一動作背後，是京東產發的硬實力：2024年至今，在國內激烈的物流倉儲租賃市場競爭中，京東產發實現了90%以上出租率。
在推進投資佈局的同時，積極開展團隊激勵。一邊是全球網絡加速拓展，一邊是穩健出租率經營。京東產發是如何做到的？
01
出海之辯：
輕出海，還是重出海
衆所周知，近幾年來國內企業掀起了一波新的出海浪潮。要說出海到底多火熱，最新發布的《2024年度中國對外直接投資統計公報》給出了直觀的數據：2024年，中國對外直接投資流量為1922億美元，佔全球份額的11.9%，較上年提升0.5個百分點，連續13年列全球前三。截至2024年底，中國境內投資者共在全球190個國家和地區設立境外企業5.2萬家。
不僅份額在上升，出海模式也在發生變化。首先，從出海質量上看，如今的中國企業出海，已經從代工逐漸進化品牌出海、技術出海；其次，從結構上看，在大宗外貿之外，跨境電商等新模式發展迅速，「外貿老三樣」之外，「新三樣」成為熱點；最後，相比以往的「單打獨鬥」，如今的出海已經發展為「組團出海」、「合縱連橫」 ——既有某個品類、產品由中國研發、製造，通過電商平台售賣，並由中國物流企業提供的國際物流服務發出；又有供應鏈鏈主在海外投資建廠，帶動供應鏈上下游在海外落地生根、融入當地。
從某種形式上看，外貿以及跨境電商的平台模式更多的是一種「輕出海」；而在海外投資建設更偏向於「重出海」。雖然前者在當下依然火熱，但在未來將面臨不少不確定性。原因在於，平台模式以及跨境包裹形式，雖然為消費國帶來了物美價廉的商品，但是也在一定程度上影響消費國的本土製造、就業以及稅收，進而使其在未來面臨全球商貿壁壘的不確定性。
京東始終將自身的角色定位於以供應鏈為基礎的技術與服務企業，因此京東選擇了另外一種全球化路徑——重出海，在當地建設供應鏈基礎設施，在當地招聘員工，服務當地的產業和消費生態，真正融入到當地。通過在當地建立起穩定、高效的供應鏈網絡，在提升當地產業效率的同時，也能帶動包括中國品牌在內的全球商業流通。
事實上，不僅是京東，盤點各個行業，無論是汽車、光伏、大家電，還是新消費品牌，很多頭部企業都在選擇重出海——在海外投資建廠、開店。而這自然意味着海外倉儲等物流供應鏈服務的需求「水漲船高」。
可見，京東產發在海外加速佈局，不僅承接着京東集團在海外的戰略，同時也是其搶抓機遇期，滿足更多中國企業實現重出海、真出海需求的必然選擇。
02
先行一步：
京東產發海外加速的三要素
當然，市場需求是一回事，入局者能夠取得怎樣的成績往往是另外一回事。京東產發為何取得了前文所述的成績？在物流指聞看來，基於多年的核心服務、建設能力和大量業務資源及海外運營經驗，京東產發擁有了三項領先優勢，成為更懂甲方的物流基礎設施提供者：
1、本地化的專業服務+系統性的出海方案
業內人士告訴物流指聞，「在海外，同樣品類的服務商，一般一起出海的本國企業更容易為甲方選擇，這其中既有品牌因素，也有長期合作的基礎，更為關鍵的是甲方認為本國企業服務更靠譜。當然，被選擇的服務商也需要具有豐富的出海經驗、可靠的服務、能夠理解並滿足甲方需求。」
通過梳理京東產發近期的成績我們發現，本地化的專業服務+系統性的出海方案也正是不少企業在海外選擇與京東產發合作的原因之一。
資料顯示，2024年起，京東產發在印尼開始為國內某頭部家電製造商提供倉儲解決方案服務。不過據相關人士透露，最開始該頭部家電製造商只是與京東產發開展短期合作，以臨時應對產能增加的需求。但京東產發硬是憑藉項目優質的運營效率與本地團隊專業化的服務，與該頭部家電製造商建立起了互信，讓其由短期租戶轉為長期合作伙伴。
同樣在印尼，京東產發還迅速響應了某新茶飲品牌在印尼本地的需求，為其快速拓店提供了關鍵位置的倉儲支持，有力保障了其品牌門店網絡的高速發展。為何能夠快速做到？一方面是京東產發提前在印尼佈局了基礎設施，另一方面也在於京東產發積累了完善的出海經驗。
衆所周知，開拓海外市場時法律法規、政策監管、宗教風俗、語言等等都是挑戰。要服務好出海企業，既要懂甲方，也要懂本地。而圍繞企業出海過程中遇到的倉儲、供應鏈、合規和成本等痛點，京東產發已經形成了系統性的解決方案。其中就包括憑藉豐富的海外項目經驗，成熟的海外本地團隊與專業的服務流程，為企業提供從選址籌建、合規准入到運營管理的全流程支持。
既有基礎設施，又能夠提供本地化的專業服務和系統性的出海方案，出海的中國企業有相關需求時，自然不難想到京東產發。
2、完善的基礎設施+京東生態
當下，物流地產正在從「房東」向提供運營服務轉變。這既有着市場競爭加劇、客戶需求的變化的原因，也是物流基礎設施提供者提升競爭力的着力點。而相比於其他企業，京東產發在這一方面自然有着先天優勢——通過聯合京東零售、京東物流、京東科技、京東健康、京東工業等京東生態板塊，京東產發可以為合作伙伴提供全方位業務支持，進而實現資源高效配置與業務價值最大化。
這一優勢在海外體現的更為明顯，京東產發通過合理的選址將出海企業的商品存儲在距離市場最合理的運輸範圍，由京東物流負責運營，而出海企業自身可以將更多精力、資源投入到開拓市場當中，從而降低管理成本，提升自身競爭力。而類似的合作已經在中東、歐洲等多地出現。
在京東智能產業園迪拜倉，數萬平方米的現代化倉庫中存儲一家中國知名科技企業近80萬件大中小多樣件型的貨物。負責倉儲管理的京東物流，針對客戶豐富的產品類型，提供了高利用率的倉儲解決方案，幫助其出庫及時率提升至超95%，從而讓客戶將這些優質商品銷往阿聯酋、沙特等中東地區國家。
而在歐洲，京東產發英國考文垂項目憑藉「4小時覆蓋英國90%區域」的優越地理位置與京東物流在當地完善的物流服務，也已為某智能家居企業提供了從智能倉儲到轉運、分揀，再到「最後一公里」配送的全鏈條解決方案，其本地供應鏈效率得到了大幅提升。
3、做好基本功，成為更懂甲方的物流基礎設施提供者
如果說以上是京東產發出海的「殺手鐧」，迴歸物流基礎設施本質，高效運營的關鍵仍在於「基本功」——選址、開發、運營。相比於社會化物流倉儲運營商，京東產發的優勢在於，其脫胎於京東，更懂零售和產業的供應鏈運營需求，與企業的配合更加默契。
論項目選址與開發，京東產發在國內佈局了衆多的項目，積累了豐富項目開發和供應鏈運營經驗。佈局海外的過程中，京東產發同樣可以複製「中國經驗」。論懂零售和產業的供應鏈運營需求，相比於社會化物流倉儲運營商，京東產發更是有着先天優勢。事實上，從前文所述的案例中，已不難發現京東產發如何通過與出海企業默契配合，讓出海企業從短租過渡到長期合作。
不僅如此，面對海外對ESG的發展要求，京東產發已經將準備做在了甲方考量的前面。
像京東產發在中東區域的首個自建項目，就將引入智能化、自動化、數字化的倉儲技術與設備。此外，京東產發衆多海外項目也在大力建設屋頂太陽能光伏板、電動車充電樁等基礎設施，以充分利用可再生能源，也進一步滿足了本地客戶對於物流園區倉儲綠色的要求
解決甲方不能解決的問題，滿足甲方潛在的、尚未考慮到的需求，這或許也是京東產發在海外不斷獲得訂單的原因。
03
結語
歸根結底，我們看如何看待走向海外的京東產發？在物流指聞看來，要從三個維度：
其一，從行業視角看：在中國製造出海從量到質的升級大潮下，佈局海外的中國企業未來將持續需要優質、可靠的供應鏈基礎設施，以及與之關聯的物流供應鏈服務。這為京東產髮帶來了難得的市場機會。
其二，從京東生態視角看，國際化是京東的重點戰略之一，尤其是考慮到近期京東在商流、物流動作頻頻，以及劉強東之前提到在海外做「本地電商、本地建團隊」。作為底盤支撐，京東產發毫無疑問在京東國際化戰略中承擔着重任。
基於以上背景，京東產發自然需要快速拓展海外版圖，甚至需要提前一步，為出海企業、京東出海提前搭橋鋪路。而從京東產發自身視角看，根據前文所述，京東產發已經在海外形成了一定規模，尤其是跑出了自己的出海節奏、積累出了系統性方案。
根據京東產發披露，2025年，京東產發繼續加大「一帶一路」沿線佈局，計劃全年新增資產面積超百萬平方米，重點拓展英國、德國、沙特、亞太等多個國家和地區。由此可見，在重出海、真出海的路上，京東產發依然在加速。
來源/物流指聞（ID：wuliuzhiwen）
作者/張鵬