板塊行情：第38 周（9 月15 日-9 月19 日）申萬一級行業指數中，房地產指數上漲0.7%，在31 個一級行業板塊中排名第9。

政策要聞：地方層面：1）蘇州：9 月15 日，蘇州市政府印發關於蘇州市發展保障性租賃住房的實施辦法。辦法明確，保障性租賃住房房源籌集主要有新建、改建及存量納入三種途徑。2）重慶：9 月17 日，重慶市人民政府辦公廳印發《重慶市提振消費若干措施》，聚焦住房消費健康發展，提出多渠道籌措資金，推動保障性住房、租賃住房建設，並持續推進城中村與城鄉危舊房改造。3）北京：9 月18 日，北京住房公積金管理委員會辦公室發佈《關於2025 住房公積金年度繳存有關問題的通知》，明確2025 住房公積金年度（2025 年7 月1日至2026 年6 月30 日）繳存基數調整方案。4）上海：9 月18 日，上海市住房公積金管理委員會發布《關於2025 年度上海市調整住房公積金繳存基數、比例以及月繳存額上下限的通知》，自2025 年7 月1 日起將公積金繳存基數上限提至37302 元，下限2690 元；按7%比例計算，月繳存額上限5222 元、下限376 元。5）上海：9 月19 日，上海市財政局、國家稅務總局上海市稅務局發佈《關於優化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》。

公司動態：1）越秀地產：9 月16 日，越秀以總價133007 萬元競得杭州康橋單元GS120103-09 地塊，溢價率25.47%。該地塊樓面價20490 元/㎡。地塊用途為住宅，出讓面積34165.0 平方米，容積率1.9，建築面積64913.5 平方米。

2）龍湖集團：9 月16 日，龍湖以樓面價1.58 萬元/㎡、摺合總價5.06 億元競得成都市成華區萬年場19.2 畝地塊， 溢價率5.33% 。該地塊編號CH10(070102):2025-039，位於成華區北、東臨槐蔭路，南臨御風一路，西臨御風二路。用地性質為住宅用地，總用地面積12813.04 ㎡（合19.2196 畝）， 規劃建築面積32032 ㎡，容積率2.5，起始樓面價15000 元/㎡，起始價4.80 億元。3）旭輝控股集團：9 月19 日，旭輝建管於近日成功中標成都市青白江區國資住宅項目的全過程代建管理服務，正式進駐成都市場。該項目位於青白江老城板塊的化工北路上，佔地約61.66 畝，屬於住宅 + 商業混合用地（其中商業佔比為10%-20%）。

銷售端：第38 周新房成交環比增加6%，二手房成交環比減少1%。1）本週20 城商品房成交面積176 萬方，商品房日平均成交面積25.1 萬方，環比增加6%，同比增加32%。2）從累計數據來看，年初至今20 城商品房成交面積7234萬方，累計同比減少8%。3）第38 周11 城二手房成交面積191 萬方，日平均成交面積27.3 萬方，環比減少1%，同比增加71%。4）從累計數據來看，年初至今11 城二手房成交面積7300 萬方，同比增加13%。

投資策略：房地產市場三個問題仍需關注：1）新房需求中樞下滑；2）庫存尚未解決；3）土地財政對經濟的拖累，對地產有負面影響，仍需更大力度政策緩解地產基本面下行壓力。上半年部分城市的階段性新房成交熱度來自供給驅動，可持續性可能不強，二手房價或將是地產見底的觀測指標。精準拿地是房企逐步擺脫歷史土儲包袱的前提，我們預計部分資產負債表穩定、拿地精準度高的公司可以逐步從PB 估值切換到PS 估值。建議關注：1）具備好產品護城河房企，有望表現出較強alpha 屬性；2）優質商業地產公司的租金穩定性；3）存量房中介業務方向。重點關注貝殼-W、綠城中國、太古地產、希慎興業、華潤置地、華潤萬象生活等。

風險提示：產業、人口兌現不及預期，廣義財政發力不足。