產業園區作為推動經濟高質量發展的關鍵引擎，在匯聚創新資源、加速科技成果轉化、驅動產業轉型升級以及培育新質生產力等方面發揮着重要作用，是區域經濟結構優化的堅實支撐。但受外部宏觀環境與行業內部經營挑戰的雙重「夾擊」，2025年上半年的園區產業仍處於深度調整的陣痛期。

整個園區產業所面臨的壓力，遠非「空置率」或「招商難」這些表層現象，而是整個行業正在經歷底層邏輯的重塑，即從「政策套利」轉向「市場生存」，從「地產思維」邁向「產業思維」，從「單一鏈條」進化到「生態協同」。這並非是一次簡單的週期調整，而是一場深刻的園區「革命」。

「革命」的背後不僅有挑戰，亦蘊藏着機遇。那些憑藉前瞻性戰略眼光，早已順應產業變化趨勢並做出相應佈局的企業，在這場變革中展現出了更強的發展韌性，它們甚至有可能成長為引領此輪產業變革的先鋒力量，這其中便包括了已率先實現基本面企穩的中電光谷(00798)。

9月18日，中電光谷發佈了2025年的中期報告。數據顯示，公司報告期內的收入為14.71億元(人民幣，下同)，同比微增0.79%，期內淨利潤為210.9萬元，守住了盈利底線，除所得稅前利潤為7223.9萬元，同比增長104.37%。

能在行業發展仍充滿挑戰的環境下實現業績的穩健，這足以說明中電光谷在行業底層邏輯重構的過程中已獲得先機，其當前的經營策略和業務模式已實現了對產業發展新趨勢的精準把握，這不僅可為公司的發展奠定堅實基礎，也為整個園區產業的轉型升級提供了可借鑑的成功範例。隨着產業變革的不斷深入，中電光谷的競爭優勢將越發突出，其價值也將被挖掘和認可。

「一體兩翼」戰略轉型成效凸顯，園區運營服務發展平穩

我國園區產業仍處深度調整陣痛期的同時，一系列重要政策在2025年上半年的陸續出臺也為產業園區運營、招商模式轉變、政府投資基金髮展等諸多方面指明瞭方向，特別是《公平競爭審查條例實施辦法》正式落地，推動了園區招商從「拼政策」向「拼服務」和「拼生態」轉變，這對園區企業的經營提出了更高要求，帶動了整個產業的加速洗牌。

中電光谷之所以能在如此充滿挑戰的行業環境下實現業績的穩健發展，得益於公司長期以來的前瞻性戰略佈局。早在2019年，中電光谷便憑藉對行業發展的深入理解，敏銳察覺到產業發展的新趨勢，因此其開啓了以園區運營為主體，園區開發為支撐，產業投資為引擎的「一體兩翼」的戰略轉型。

從商業模式層面來看，以園區運營為主體的輕資產發展模式能帶來穩定現金流，可有效降低中電光谷的運營風險，園區開發則發揮着逆週期調節的關鍵作用，產業投資則是公司激活整個產業生態的重要抓手。

而持續推進「一體兩翼」戰略轉型的本質，是中電光谷能夠實現園區產業生態的深度融合與協同發展，推動公司從園區開發的「單一鏈條」積極邁向產業多維資源的「生態協同」，不斷增強公司的核心競爭力，進而促使公司朝着園區產業發展新趨勢的方向加速成長。

目前，中電光谷的「一體兩翼」戰略轉型已取得顯著成效，公司形成的以數字化為引領的全生命週期產業園區運營服務體系在市場中展現出了較強的競爭壁壘，這讓園區運營服務於報告期內實現了平穩發展。

數據顯示，2025年上半年，中電光谷的園區運營服務的收入達10.38億元，佔公司總收入的比例高達70.6%，該業務已成長為中電光谷的核心業務。其中，設計與建造業務、物業管理服務是園區運營服務的大頭，二者報告期內佔公司總收入的比例分別為25.3%、28.4%，合計超50%。

為解決客戶招商難的痛點問題，中電光谷近些年於設計與建造業務中大力推廣「P+OEPC」的綜合運營服務，其立足於招商運營需求，為客戶提供全流程一體化服務，受到了地方政府的普遍歡迎。報告期內，中電光谷通過優化整合旗下建築設計院、建設施工子公司等產業鏈資源，充分發揮業務協同效應以拓展市場，期內設計與建造業務錄得收入3.72億元。

而在物業管理服務方面，中電光谷構建了智慧社區、智慧園區的生態體系，並積極整合資源，深耕物業服務全產業鏈，能為開發建設單位、產業園區、物業同行及廣大業主提供全方位服務。報告期內，中電光穀物業管理服務收入增長10.8%至4.17億元，在管面積3293.6萬平方米，同比增長18.92%。

與此同時，園區運營服務中，物業租賃服務、團體餐飲與酒店服務在報告期內快速成長，收入分別為8020.2萬元、7238.7萬元，增速分別達18.1%、6.1%。物業租賃服務收入增長源於OVU創客星作為華中區最大共享辦公品牌出租面積持續擴大，截至2025年6月30日已出租物業總面積達28.5萬平方米;團體餐飲與酒店服務收入增長得益於業務協同效應和市場品牌影響力提升。

除此之外，園區運營服務中的能源服務在報告期內穩步推進。中電光谷能源服務打造了國內首個基於PKS體系、具實驗與生產雙功能的綜合能源低碳數字化系統OVU低碳雲，這帶動公司能源運營服務面積升至1235萬平方米，期內收入錄得4339.4萬元。

加速構建差異化核心競爭力，園區開發服務逆週期調節作用顯著

若說輕資產模式的園區運營業務具有強大的抗週期性和穩定性，那麼園區開發業務則具有逆週期調節的顯著特點，中電光谷2025年上半年實現業績的穩健發展與園區開發服務的快速成長有直接關係。報告期內，中電光谷的園區開發服務收入為4.31億元，同比增長22.8%，該業務成為推動公司總收入實現微增的主要推動力。

事實上，報告期內園區開發業務面臨着較大的經營壓力，一方面是宏觀經濟疲軟之下市場需求的萎縮，另一方面是同質化進一步加劇了市場競爭。而中電光谷的園區開發服務能在逆境中實現雙位數高增長的原因在於，公司早已構建了差異化的核心競爭力。

首先，中電光谷根據產業需求變化趨勢，重點挖掘有潛在新增量需求的高科技、高端製造領域。報告期內，中電光谷產業園區空間銷售收入貢獻前兩名的是北碚公司、天津公司，其中，北碚公司聚焦先進製造業和現代服務業，欲打造新質生產力軟硬件協同創新基地;天津公司聚焦新一代信息技術與數字經濟，形成了「信創安全+智能製造+數字經濟」的核心特色產業集羣。正是對有潛在新增量需求的細分領域做深度挖掘，中電光谷緊抓住了產業變革中的結構性機會。

其次，中電光谷充分發揮自身優勢，其加速深入推進跨區域的產業合作與資源共享，實現從單一空間開發向全產業鏈價值賦能的全面突破，這讓其服務在市場中的競爭力大幅提升。此外，中電光谷持續推進「敏捷定製」，通過個性化的快速定製解決方案有效打破同質化競爭的枷鎖，這讓中電光谷的解決方案於市場中脫穎而出，「敏捷定製」已逐漸成為中電光谷服務製造強國戰略的關鍵一招。

不止於此，中電光谷為降低園區開發的經營風險，其已在全國實現多區域的園區佈局，以確保產業園區銷售目標的實現。報告期內，中電光谷產業園空間銷售收入的城市達到13個、項目達到18個，銷售總面積12.9萬平方米，錄得收入3.15億元，同比增長31.41%，這主要是因為北碚、蔡甸、鄂州等製造類項目竣工交付確認收入的增多。

值得注意的是，中電光谷目前仍有大規模的在建面積和土地儲備。數據顯示，中電光谷報告期內的產業園區新開工面積合計4.13萬平方米，新竣工面積合計13.20萬平方米，截至2025年6月30日止，在建面積合計58.23萬平方米，且公司還儲備有優質產業園用地約532.0萬平方米。大規模的在建面積以及充足的土地儲備，將為園區開發服務發揮「壓艙石」作用奠定基礎，以確保公司產業園區業務規模在「十五五」期間穩步增長。

而在自持園區物業租賃方面，截至2025年6月30日止，中電光谷可出租面積95.8萬平方米，已出租面積67.4 萬平方米，出租率70%。報告期間內，實現租金收入為人民幣117.2百萬元，較上年同期增長4.4%。優質自持物業可以豐富園區生態體系，提升園區經營活力，助力招商引資，提升集團品牌力。

產業投資作為園區招商的重要抓手，是中電光谷轉型過程中的強力支撐點，對公司持續推進「一體兩翼」的戰略佈局起到了關鍵作用。中電光谷旗下的中電中金和零度資本已組建了多支產業投資基金，其中零度資本下設11支基金，助推數字城市、網絡信息、智能製造、新材料4大領域發展，而中電中金報告期內完成了多個項目的孖展及退出，實現了良好的資金回籠和收益。

行業環境迎來邊際改善，中電光谷業績有望觸底回升

若說2025年上半年的中電光谷在行業調整陣痛期已率先實現了基本面的企穩，那麼進入下半年後，隨着行業環境的改善，中電光谷的業務發展將逐步回暖，進而有望為「十四五」的收官畫上圓滿句號。

在上半年中，宏觀經濟的低迷以及國際貿易局勢的變化令下游需求有所波動，但進入下半年後，國際貿易局勢已趨於緩和，且為保證經濟發展的穩健以及十四五的順利收官，市場預期下半年貨幣及財政政策有望持續加碼。

同時，聯儲局已於9月開始新一輪降息，市場主流觀點認為聯儲局年內或將累計降息75個基點，這為國內的貨幣和財政刺激政策的出臺提供充足空間。新基建作為拉動經濟增長的核心方向有望從刺激政策中獲益，而低碳園區和高端產業園區作為新基建的分支，也有望從政策的持續加碼中迎來加速發展。

而從中電光谷的上半年中期業績中也能找到其基本面將企穩回升的前瞻性信號。簽約金額的增長情況決定了未來業績釋放的速度，因此簽約金額往往被市場看作是業績未來表現的先行指標，而在上半年中，中電光谷的多個簽約金額指標均實現了明顯增長。

數據顯示，上半年中，中電光谷實現新增簽約金額15.39億元，同比增長8%，其中綜合運營業務簽約額同比大增31%。具體來看，綜合運營業務下的設計與建造服務新增簽訂南昌市新建區產業園「OEPC」項目合同，金額為5.25億人民幣，同比大增117%;中電光谷表示，物業管理服務隨着智慧園區、智慧社區管理模式的持續推進預期將進入收入的高速上漲通道。而在園區開發服務方面，報告期內辦公類園區簽約額同比增長13%，為園區開發簽約額的穩定貢獻力量。

為在本輪產業變革中進一步鞏固公司的領先優勢，進而為構建現代化產業體系提供中電光谷解決方案，中電光谷表示，公司將穩步推進業務結構轉型與商業模式創新，並已針對下半年的發展做出詳細部署。

首先，中電光谷堅定不移推進業務轉型，以構建「第二曲線」為核心目標。面對市場競爭，公司將形成有機整體，以體系化方式應對，利用帶動與支撐作用打造體系化業務長尾價值，讓體系化優勢成為護城河。下半年，公司把綜合運營業務作為應對房地產市場長週期深度調整的根本之策，大力推進廈門等綜合運營項目加快落地。

其次，中電光谷將主動尋求對中國電子的戰略協同價值。中電光谷產業園區網絡可為中國電子建立高水平網信產業供應鏈體系賦能，今年中電光谷提出第五代產業園和第四代孵化器，指明圍繞新動能和新引擎提升空間服務質量的必然性。未來，中電光谷將園區發展、孵化器建設與數據要素產業生態構建相結合，深挖產業協同價值。

同時，中電光谷下半年將切實改善開發業務經營質量。公司以去庫存、控風險、保現金流為目標，下半年繼續採取租售並舉策略，加快銷售物業去化、提升投資性物業出租率;新項目採用敏捷定製模式控制增量，並深化圈層營銷，加強跨區域協同招商。

此外，中電光谷將重構投資性物業經營管理體系。資產經營部的成立是中電光谷整合資源、提升資產經營質量的關鍵舉措，該部門的成立已有力印證了投資性物業實施專業化 管理的必要性與價值。未來，資產經營部將作為集團層面統一的投資性物業經營管理機構，全面統籌各類投資性物業的經營，加速構建核心資產管理能力，從而在存量市場創造獨特價值。

由此可見，隨着行業環境的改善以及同比增長的簽約金額逐步釋放業績，再加上中電光谷從多個維度穩步推進公司的業務部署，中電光谷業績於下半年回升或已是大概率事件，進而有望為「十四五」的圓滿收官貢獻中電光谷力量。

總結：

但從資本市場來看，鑑於中電光谷基本面企穩回升的預期，其真實價值已被市場顯著低估。截至9月25日收盤，中電光谷的PB估值僅有0.2倍，已處於歷史最低水平，市值大幅低於公司淨資產。且中電光谷一直保持着穩定的派息派息慣例，這更凸顯了中電光谷的投資價值。

持續回購彰顯了中電光谷對公司內在價值被低估的認同，以及對公司未來發展抱有的堅定信心。智通財經 APP 觀察到，自 6 月起，中電光谷累計回購次數超過 20 次，年內累計回購股份數量多達7954.8萬股，不排除公司未來持續回購的可能性。公司真金白銀的持續回購舉措，無疑為提升市場對中電光谷價值的認可程度注入了一劑「強心針」。

可以預見，在真實價值被大幅低估之後，隨着公司基本面的企穩回升以及持續回購的助推，中電光谷有望迎來業績增長與估值提升的戴維斯雙擊行情，從而或有望在長期維度上為投資者帶來超額收益機會。