智通財經APP獲悉，華創證券發佈研報稱，2022-2024年香港樓市「撤辣」只帶來了脈衝回暖，2025年纔出現初步止跌跡象，截至8月底私人住宅房價指數較24年底僅微跌0.24%，而止跌回穩的關鍵在於2025H1香港經濟回暖(以金融業回暖為主)，以及5-7月利率下降窗口期，帶來了住宅租金收益率超過房貸利率的環境，2025年香港樓市中小面積、低總價戶型量價表現更好也印證了這一點。但在整體庫存量仍在高位的情況下，短期房企仍聚焦於去庫存，房價中樞或維持穩定，中長期關注經濟回暖節奏及利率變化。

華創證券主要觀點如下：

2025年上半年香港房地產市場初步止跌，政策放鬆並非決定性因素

2023、2024年香港樓市政策調控力度更大，全面「撤辣」後有效補充了中國內地買家客戶，2024年新房、二手房交易中中國內地買家佔比提升至24%，但政策效果仍為脈衝式回暖，2024年香港住宅房價指數下跌7.1%。

2025年初香港樓市政策寬鬆力度一般，將徵收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提升至400萬港元；但樓市出現了初步止跌跡象，2025年1-8月香港新房、二手房成交量分別為1.3、2.7萬份，分別同比增長13.9%、13.8%；截至2025年8月，私人住宅房價指數較24年底僅微跌0.24%。

止跌的關鍵在於：香港經濟回暖帶來收入預期好轉；階段性的寬鬆利率環境

2025年香港金融業復甦支撐經濟回暖，上半年香港資本市場孖展活躍，截至6月底，主板H股首次招股集資達888.5億港元，已超去年全年水平；一季度全港新單總保費達934億港元，同比增長43%。香港二季度GDP同比增長3.1%，私人消費開支同比轉正並實現1.9%增速。

香港住宅租金收益率較高，在低利率環境下成為房價止跌催化劑

2022年底啓動的「優才計劃」落地超預期，截至24年底約有35萬人才及家屬抵港，直接刺激租房需求，2023年香港住宅租金止跌反彈，2023年、2024年香港私人住宅租金指數分別上漲6%、3.5%。

房價下降、租金上升驅動住宅租金收益率上漲。華創證券測算，截至2025年7月，香港住宅實際租金收益率或為1.8%-2.7%，其中小於100平米以下的戶型實際租金收益率或在2.2%-2.7%。

受香港銀行同業拆息下降影響(HIBOR下降至0.6%左右)，2025年5-7月香港房貸利率階段性下降至2%左右，房貸利率低於小面積戶型實際租金收益率，居民基於資產配置視角購房。

成交結構也印證了這一結論，2025年上半年香港小面積、低總價戶型成交量增速明顯快於大戶型，房價跌幅更小

截至2025年7月中旬，香港新房成交量突破1萬套，同比增長14.4%，其中一房、兩房戶型成交量分別同比增長17%、45%，而三房成交量同比下降19%；從新房+二手房成交總價來看，500萬港元以下的住宅成交量同比增長35%，而500萬港元以上的住宅成交量同比基本持平。

從房價端來看，截至2025年8月底，香港A類、B類、C類、D類、E類住宅房價指數較24年年底分別+0.9%、-0.9%、-1.2%、-1.6%、-0.3%，小面積戶型由於租金收益率更高，資產配置邏輯較為順暢，A類戶型(<40平米)不跌反漲，其餘戶型面積越小、房價跌幅越小(E類戶型成交量較低，港島、九龍區域月交易量常常不到20套)。

香港新房當前仍有去庫存壓力，短期仍在以價換量

根據香港房屋局數據，未來三至四年的一手住宅潛在供應量高達10.1萬夥，而已落成但未售出的「現樓貨尾」約2.7萬夥；當前現樓庫存去化週期約18個月，而2010-2020年間庫存去化週期在10個月以內。2025年上半年香港熱銷新盤多位於新界，且貫徹「以價換量」邏輯去化，以銷冠項目SIERRASEA為例，首批房源以低於市場預期價格推出，與區域上次入市新房及周邊二手房相比價格較低。

標的方面

建議關注太古地產(01972)、新鴻基地產(00016)、恆基地產(00012)、嘉裏建設(00683)等。

風險提示

宏觀經濟波動影響居民收入預期，進而影響房價；房企加快供應節奏，供給量超預期增長；實際租金收益率測算可能存在誤差。