單月銷售、孖展按月增長，招商、華潤等核心管理層換防（2025年9月）

克而瑞地產研究

2025/10/10

核心內容1、合約銷售：百強房企9月實現銷售操盤金額2527.8億元2、企業拿地：個別地塊帶動投資金額大幅提升，整體仍較為謹慎3、企業孖展：單月總量按月回升，孖展成本保持低位4、組織動態：招商、華潤、華僑城核心層換防，央企梯隊升級路徑各異◎文 / CRIC研究中心01合約銷售百強房企9月實現銷售操盤金額2527.8億元核心觀點：1、2025年9月，TOP100房企實現銷售操盤金額2527.8億元，...

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CRIC研究中心01合約銷售百強房企9月實現銷售操盤金額2527.8億元核心觀點：1、2025年9月，TOP100房企實現銷售操盤金額2527.8億元，按月增長22.1%，按年增長0.4%，雖然按年變動止跌回升，但是單月業績規模整體仍處於歷史較低水平。累計業績來看，百強房企實現銷售操盤金額23236.6億元，按年降低11.8%，降幅收窄1.3個百分點。2、2025年9月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻按年降低2.3%至625.2億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別按年降低8.9%至162.4億元和96.9億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻更是降低了19.4%至40.2億元。具體分梯隊來看，2025年前9個月百強房企各梯隊的操盤銷售金額均在降低，TOP21-30和TOP31-50兩個梯隊房企的累計銷售規模降幅相對較小，分別按年降低7.5%和9.1%，是唯二降幅在10%以內的梯隊。3、從企業表現來看，2025年9月有72家百強房企單月業績按月增長，其中45家企業單月業績按月增幅大於30%，包括華潤置地、建發房產、中國鐵建、電建地產、邦泰集團、中建東孚等，TOP10房企中有7家的銷售操盤金額按月有所增長。02企業拿地個別地塊帶動投資金額大幅提升整體仍較為謹慎核心觀點：1、重點監測企業拿地金額按月大幅提升，單月投資創近一年新高。9月，重點監測30家房企單月投資金額（全口徑）約1262億元，按月增長405%，按年增長294%，創下近一年新高。值得注意的是，本月總規模的提升主要受到上海徐彙區東安新村舊改「巨無霸」地塊的影響，剔除特殊因素影響以外，總規模趨勢為按年微漲、但變化不大。30家企業拿地面積293萬平方米，同按月分別增長114%和131%。在核心城市優質地塊出讓節奏加速之下，9月成交樓板價環為43120元/平方米，按月增127%，由此可見，高能級城市仍是企業投資的主戰場。此外，有13家企業9月未有新增土地入賬，除中海地產、招商蛇口外，僅有保利發展、建發房產、中建智地拿地金額超過40億元。2、短期銷售端回暖對投資影響滯後且微弱。從第三季度的市場表現來看，當熱點城市有優質地塊供應的時候，依然能夠引起眾多房企的參拍（尤其是頭部房企）且競爭激烈程度較高，但普通的地塊出讓時則關注度大減，但僅靠優質地塊的出讓並無法帶動市場整體熱度的回升，也無法帶動大部分房企的投資積極性回升，企業投資仍保持高度謹慎和理性。即使銷售端9月份有一定程度的回暖，傳導到投資端仍需要一定的時間、而且力度較弱，主要有兩方面原因：一方面，目前拿地已經過了年內可開售的時間，企業投資的必要性下降；另一方面，銷售端的回暖也表現為點狀回暖，僅有個別城市市場情況較好，而個別城市的土拍對整體投資的回温帶來的影響力度有限。03企業融資單月總量按月回升融資成本保持低位核心觀點：1、融資總量：2025年9月65家典型房企的融資總量為386.32億元，按月增長4%，按年減少33.1%。從全年的累計數據來看，1-9月65家典型房企的累計融資總量為3171.5億元，按年減少28%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資271.23億元，按月增長5.6%，按年減少39.9%；境外債權融資46.01億元，上個月和去年同期則沒有企業進行境外融資；資產證券化融資39.08億元，按月減少62.9%，按年減少69.1%。此外還有首開向控股股東發行了30億元的永續債。2、融資成本：2025年1-9月65家典型房企新增債券類融資成本為2.99%，較2024年提升0.06個百分點，其中境外債券融資成本8.95%，較2024年全年提升4.77個百分點，境內債券融資成本2.57%，較2024年全年降低0.34個百分點。單月來看，本月新城控股通過其子公司發行了一筆利率高達11.88%的境外優先票據，進一步推高了今年房企的境外債券融資成本；而由於境內發行債券的企業基本都是華潤、招商蛇口、首開等央國企，因此境內債券融資成本按月僅略微提升了0.02個百分點至2.4%，繼續保持低位。3、企業表現：本月融資總量最大的企業是招商蛇口，企業在本月發行了1筆35億元的中期票據和一筆3.45億元的供應鏈ABS，此外還獲得了30.1億元人民幣的銀行或機構貸款。從企業梯隊來看，2025年1-9月TOP10房企平均每家的融資額為193.88億元，是所有梯隊中最多的。TOP11-30房企平均每家的融資額為44.15億元，按年減少23.21%，是融資規模降幅最小的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為2.56%；較2024年全年融資成本降低了0.12pct，降幅也是最大的，同時比融資成本最高的TOP31-50的房企低1.12pct。04組織動態招商、華潤、華僑城核心層換防央企梯隊升級路徑各異核心觀點：9月，65家重點監測房企中7家集中「換血」。央企、地方國企佔6席，凸顯「國資系」加速人事迭代：華潤置地、招商蛇口、中交地產、華僑城A完成董事長/總裁級交接，王堯、吳秉琪、朱文凱等地產老兵全面接棒；保利置業龔健到齡退任，董事會進一步年輕化。綠地控股一次性補位5名副總裁，陳軍辭任執行總裁。民營房企亦借組織擴容對沖流動性壓力，雅居樂黃奉潮退居二線，副總裁職務保留至年底，為過渡式退出。具體情況如下：1、招商蛇口內部輪換築牢戰略根基。蔣鐵峯升任招商局集團副總經理後，仍統籌地產條線，確保集團資源與地產業務的銜接。原總經理朱文凱接任董事長，其在營銷與多元運營領域的積累，將進一步推動「開發+經營」戰略深化；原招商積餘董事長聶黎明迴歸任總經理，一線開發與物管的雙重履歷，能強化經營業務落地。2、華潤置地郭世清因工作安排離任，郝忠明、趙偉同步補位核心崗。新團隊形成「本土老臣+跨界精英」互補結構——李欣、張大為深耕企業20年築牢根基，徐榮（前深圳城市更新辦主任）、郝忠明（政企雙重履歷）則強化政策資源整合能力、趙偉（跨板塊財務專家），正是匹配城市更新、REITs等新賽道對「政策資源+資管能力」的需求。3、華僑城張振高（董事長）退休、劉鳳喜（副董事長/總裁）調動，吳秉琪「一肩挑」董事長與代行總裁。在核心管理層同時空缺的情況下，華僑城採用「一人代行雙職」模式避免決策斷層，保障企業日常運營穩定，同時為後續市場化選聘總裁預留空間。此外，綠地控股單輪新聘5名副總裁，創本月單企聘任數量之最。綠地控股大規模補位副總裁團隊，則旨在通過職能細分提升運營效率，應對行業深度調整期的管理挑戰。綜合來看，國資系房企已成為人事調整的核心主導力量，調整方向緊密圍繞戰略轉型、治理優化與團隊迭代展開。從趨勢上看，未來一段時間內，城市更新、資產運營等領域的複合型人才（如具備政企資源、資管經驗者）將成為房企爭奪重點；央企國企的梯隊化接班機制與治理升級舉措將持續推進，為行業樹立規範；部分民營房企或延續 「過渡式退出」、「職能補位」 等調整方式，以應對流動性壓力與運營挑戰。排版：土木克而瑞研究中心所有 未經授權請勿轉載以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"executive","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"}}}