美國總統唐納德・特朗普近期在社交媒體發文，呼籲抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）推動住房建設。此舉在本就受困於市場停滯與建築成本上漲的房地產行業引發困惑。
特朗普於週日在社交平臺 Truth Social 發佈帖子，要求這兩家政府控股企業 「推動大型房屋建築商行動起來」—— 房利美與房地美合計為美國逾半數住宅抵押貸款提供支持 —— 但他並未詳細說明具體設想。聯邦住房金融局（FHFA，房利美與房地美的監管及託管機構）局長比爾・普爾特（Bill Pulte）在社交平臺 X（原推特）轉發了該帖子，並承諾 「會落實此事」。
特朗普的這一呼籲，既體現出白宮急於證明其在解決住房可負擔性危機上有所行動，也標誌着他罕見地向大型房屋建築商 「施壓」—— 而這位前房地產大亨總統此前一直將該行業稱作自己的 「朋友」。
然而，房利美與房地美究竟該如何推動住房建設，具體機制仍不明確。
「這多少有些令人費解，」 基夫・布魯耶特・伍茲公司（Keefe， Bruyette & Woods）分析師博斯・喬治（Bose George）表示，「目前尚不清楚，在住房可負擔性方面，它們還能推出哪些聯邦住房管理局（FHA）尚未覆蓋的新增舉措。」 聯邦住房管理局主要為中低收入借款人的抵押貸款提供保險。
喬治補充道：「若目標是促使建築商更積極地投入建設，從可負擔性角度而言，聯邦住房管理局已有現成的產品可用。」 例如，建築商可申請聯邦住房管理局承保的建築貸款。
普爾特於週三在社交媒體發文稱，房利美與房地美 「將要求相關市場參與者披露其出售給這兩家政府支持企業（GSEs）的大型建築商貸款情況」，此舉旨在 「持續並加強市場的安全性與穩健性」。
針對週三這一聲明的具體含義，聯邦住房金融局尚未立即回應置評請求。此前一天，該機構發言人稱：「房利美與房地美已為大型建築商提供了充足的流動性，現在需要這些建築商重新投入建設。」
白宮發言人於週二拒絕就政府的具體計劃進一步說明。
「特朗普總統明確獲得授權解決美國住房可負擔性危機，本屆政府承諾通過放鬆監管、緩解喬・拜凳（Joe Biden）時期遺留的通脹問題，為降息鋪路，以落實這一授權，」 白宮發言人庫什・德賽（Kush Desai）表示。
「空置地塊」 爭議
特朗普在帖子中指責美國 「大型房屋建築商」「坐擁 200 萬塊空置地塊」，並人為抬高房價。
但行業專家指出，大型建築商擁有或獲得優先購買權的地塊，大多位於未開發的原始土地上 —— 例如部分地塊缺乏排污系統或供水設施 —— 目前尚不具備建設條件。其中許多地塊還需完成各類審批流程，才能真正進入 「可動工」 狀態。
「首先，我們不清楚這些地塊的實際狀態；其次，我想向總統提出的是 —— 大型建築商有自己的規劃，但對於全美數千家中小型建築商，我們能出臺哪些政策提供支持？」 美國全國房屋建築商協會（NAHB，代表各類規模的房屋建築商）主席兼首席執行官吉姆・託賓（Jim Tobin）表示，「這些中小型企業貢獻了美國 50% 的住房供應，卻無法獲得華爾街資金支持。」
美國全國房屋建築商協會長期主張，應讓政府支持企業為建築貸款提供擔保，以增強市場流動性。該協會最新的孖展調查顯示，建築商已連續 14 個季度報告信貸環境收緊。
目前尚不清楚政府此次推動的舉措是否會包含這一步驟，但即便實施，也可能產生連鎖反應，使另一項計劃變得複雜：推動房利美與房地美上市。
「政策制定者越將政府支持企業視為解決政策難題的‘重要工具箱’，就越難將這個‘工具箱’簡單交還給私人股東，」 城市研究所（Urban Institute）非駐會研究員、美國前總統巴拉克・奧巴馬（Barack Obama）的前住房顧問吉姆・帕羅特（Jim Parrott）表示。
此外，分析師認為，為建築貸款提供擔保還會讓投資者對兩家公司的估值變得複雜。
「就建築貸款而言，其風險本身較高，這會增加（房利美與房地美的）信貸風險，」 喬治指出。
特朗普在社交媒體發文後，普爾特於週一在 X 平臺表示 「我們正與各家建築商分別會面」。次日，他宣佈，今年 3 月由其任命為房地美董事會成員的特里波因特房屋公司（Tri Pointe Homes）副總裁布蘭登・哈馬拉（Brandon Hamara），將 「全職加入房利美並擔任董事會成員，以進一步推動美國的住房建設」。
成本攀升壓力
與此同時，建築商還面臨着特朗普政策帶來的新不確定性。
儘管總統呼籲降低住房成本、增加住房供應，但他核心的國際經濟政策 —— 關稅 —— 卻推高了新建住房所需原材料的成本。
美國政府正對木材、鋼材、櫥櫃以及石膏（石膏板的主要原料）徵收新關稅或提高現有關稅率。布魯金斯學會（Brookings Institution）的最新分析顯示，這些關稅將使美國住宅建築投資成本合計增加約 300 億美元。
與此同時，白宮的移民政策可能會加劇建築行業本已存在的勞動力短缺問題 —— 該行業勞動力中移民佔比很高 —— 進而進一步推高成本。
這些政策出臺的背景是，美國住房市場正面臨歷史性供應短缺：2008 年次貸危機後，多年的住房建設不足導致供應缺口持續擴大。這一短缺推高了房價，加劇了通脹，並導致選民對美國經濟狀況的不滿情緒上升。
高房價與高抵押貸款利率的雙重壓力，使購房者與售房者都選擇觀望，導致房屋銷售停滯，建築商也因此採取更謹慎的策略。
「毫無疑問，鼓勵增加住房建設是任何解決方案的基礎，」 美國全國住房會議（National Housing Conference）主席兼首席執行官戴維・德沃金（David Dworkin）表示，「但關鍵在於，我們該如何實現這一目標。」
責任編輯：郭明煜