文章來源：用益研究
● 「金九銀十」樓市熱度提升
● 今年2萬億置換債已超99%
● 國際金價上週連續突破整數關口
● 房地產信託規模巨降，已不足萬億
● 多家央企信託停止發行TOT產品
● 上海信託迎新董事長
● 中鐵信託總經理任職資格獲批
● 五礦信託已設立家族信託累計逾6800單
● 崑崙信託三季業績 「狂飆」
● 中建投信託持續深化大模型技術應用
● 中誠信託首次為灣區家庭設立特殊需要信託
● 中信信託深耕養老金融賽道再添新績
●【觀察】資產管理信託仍會是主要盈利來源
●【觀察】養老信託創新市場的挖掘
一、財經視點
■ 「金九銀十」樓市熱度提升
又到「金九銀十」樓市傳統銷售旺季。今年國慶中秋假期，在房地產市場總體處於修復過程的大背景之下，一些城市樓市熱度提升。雙節假期出遊人數衆多，看房的人有所分流。不過，仍有一些城市銷售情況較好。西安市多個樓盤在假期取得良好銷售業績，海口、三亞、成都、杭州等地房地產銷售熱度也較高。
點評：儘管一些城市的樓市有亮眼表現，但不可否認的是，當前市場分化明顯，仍有衆多城市房地產市場交易低迷。
■ 今年2萬億置換債已超99%
據企業預警通數據統計，今年全國有33個地區（省和計劃單列市）啓動再孖展專項置換債發行，累計完成發行規模19923.80億元。以2萬億額度計算，今年的再孖展置換債發行進程已超過99%。近日，已有省份提前下達了2026 年置換債額度。
點評：用於置換的再孖展債帶有明顯的前置特徵。儘管再孖展債券不涉及項目投資對於地方經濟拉動效果有限，但「先化債、再投資」有利於地方政府輕裝上陣，集中精力發展支撐經濟的內部動力。
■ 國際金價上週連續突破整數關口
Wind資訊數據顯示，10月17日，倫敦金現貨價格盤中最高升至4380.79美元/盎司，創歷史新高。國際黃金期貨價格也觸及新高，紐約商品交易所（COMEX）黃金期貨主力12月份合約價格盤中最高升至4392美元/盎司。從上週整體來看，國際金價接連突破4100美元/盎司、4200美元/盎司、4300美元/盎司等幾個關口，漲勢強勁。
點評：從短期催化因素和技術面上看，聯儲局新一輪降息週期正式開啓疊加美國政府「停擺」危機和債務壓力，使美元指數承壓，以美元計價的金價也出現了突破和承託。
二、信託動態
■ 房地產信託規模巨降，已不足萬億
10月18日電，浦發銀行董事長張為忠在全球財富管理論壇·2025上海蘇河灣大會上表示，另類資產和跨境配置不斷興起，前些年，房地產配置在資產配置佔有比重中，居民端佔70%左右，目前房地產信託的規模則從2019年末的2.78萬億巨降到2024年不足萬億，這些資金或將轉移至REITs、養老、跨境理財通等。
■ 多家央企信託停止發行TOT產品
近日，媒體調研了多家信託公司在售產品表留意到：多家信託公司的產品表中已經沒有TOT產品的身影，之前在售的TOT產品已停止發行。另外，有央企信託公司大股東調動資源，全面接盤了風險底層資產。其中，華中地區的一家央企信託公司在售產品全部都是標品信託；另一家「雙總部」的央企信託公司在售產品包括組合類政信產品、現金管理類和標品產品。這兩家央企信託此前的在售產品表中都有TOT產品，如今已全部停止發行。
■ 上海信託迎新董事長
10月13日，國家金融監督管理總局上海監管局官網公佈相關批覆，覈准崔炳文上海國際信託有限公司董事、董事長的任職資格，批覆日期為9月29日。據瞭解，上海信託目前正在辦理工商變更等手續。
■ 中鐵信託總經理任職資格獲批
10月13日，四川金融監管局公佈相關批覆，覈准李正斌中鐵信託總經理的任職資格。四川金融監管局表示，中鐵信託應要求上述覈准任職資格人員嚴格遵守金融監管總局有關監管規定，自本行政許可決定作出之日起3個月內到任，並按要求及時報告到任情況。未在上述規定期限內到任的，本批覆文件失效，由決定機關辦理行政許可註銷手續。
■ 五礦信託已設立家族信託累計逾6800單
在建設金融強國的征程中，五礦信託依託中國五礦產業背景，堅守服務實體經濟與以人民為中心的導向，而家族信託團隊正是其高質量發展的核心「創新力量」。自2018年組建以來，該團隊深耕家族財富管理領域。截至目前，五礦信託已設立家族信託累計逾6800單，受託管理資產規模近900億，各項核心數據均位居行業前列，以「曠古不息，淵遠傳世」的品牌願景，為公司基業長青築牢根基。
■ 西部信託家族信託業務大增435%
作為企業和家族財富傳承的重要金融工具，家族信託被喻為「財富的時光機」，正從「小衆選擇」邁向「主流配置」階段。近年來，西部信託發力家族信託業務，2024年，家族信託業務同比增長435%，實現了爆發式增長。截至2025年8月，西部信託家族信託存續管理規模已近百億元，較2024年初增長超過五倍。
■ 崑崙信託三季業績 「狂飆」
截至9月末，崑崙信託淨利潤、新增項目數量、新增客戶數、產融收入及佔比等關鍵經營指標均創下近三年同期新高，標誌着公司在「價值創造」與「質量引領」的發展道路上實現階段性突破。在信託業務三分類調整中，崑崙信託主動管理能力持續凸顯。數據顯示：前三季度公司新增信託項目近400單，其中資產管理類項目連續六個月新增規模佔比超60%，較轉型初期實現大幅提升。
■ 中建投信託持續深化大模型技術應用
當人工智能（AI）浪潮深度重塑金融業格局，信託行業的智能化轉型已按下「快進鍵」。隨着技術成熟度不斷提升，大模型在金融領域的應用正從探索階段走向規模化落地。以中建投信託為例，該公司以自研「星源」大模型平臺為支點，在業內率先完成DeepSeek模型本地化部署，標誌着信託業邁入大模型深度應用的新階段。
■ 崑崙信託優化決策機制業務審批縮短至1天
2025年10月11日，媒體從崑崙信託獲悉，該公司自啓動業務決策機制系統性改革2個月以來，業務審批專業性更強，風險把控更精準，共完成201筆審批決策事項，審批時間由原來的平均9天優化縮短至1天，實現業務決策機制重塑、效能躍升。
■ 中建投信託首單雙委託人股權收益權家族信託成功落地
近日，中建投信託股份有限公司擔任受託人設立管理的「中建投信託・鴻泉 72 號家族信託」項目正式落地，該項目規模高達 32.21 億元，更是中建投信託落地的首單雙委託人股權收益權家族信託，在公司家族信託業務發展歷程中具有里程碑式的意義。
■ 中誠信託首次為灣區家庭設立特殊需要信託
近日，中誠信託在深圳成功設立首單專為心智障礙家庭定製的特殊需要信託。這一突破性實踐意味着公司在粵港澳大灣區為特殊羣體提供財富保護和照護需求服務邁入了新階段。未來，中誠信託將繼續推動信託制度與公益服務深度融合，攜手多方探索更具專業性和可持續性的服務模式，共同構建更系統、更溫暖的特殊羣體支持體系。
■ 中信信託深耕養老金融賽道再添新績
近日，中信信託在職業年金業務領域取得重要進展——由其擔任受託人的海南省拾貳號職業年金計劃已正式啓動投資運營，首筆委託資金已順利到賬。這既彰顯了中信信託在職業年金管理領域的專業實力，更為國家養老保障體系建設注入了新的實踐動能。
■ 中誠信託助力醫藥產業高質量發展
近日，中誠信託積極響應中央金融工作會議精神，成功發起設立「2025年中誠信託九州通1號服務信託」，致力於為實體經濟和民營經濟發展注入強勁動力。2025年中誠信託九州通1號服務信託，充分發揮信託獨特的制度優勢，以九州通持有的存量優質應收賬款資產為核心，通過創新的業務架構和管理模式，精準對接金孖展源與企業發展需求，打造高效、靈活的供應鏈資金循環平臺，有效盤活企業存量資產，進一步提升供應鏈韌性和管理水平，為九州通數字化轉型和醫藥產業高質量發展注入新動能。
■ 國投泰康信託「正心益行」慈善信託啓航
由國投泰康信託擔任受託人的「心奕·正心益行濟困慈善信託（2025）」在北京成功啓動。該信託由戚洲源先生與焦曉風女士共同委託設立，創新融合現金捐贈與終身壽險保單權益，構建起「慈善+信託+保險」三位一體的新型慈善架構，聚焦殘障人士、困境學生等弱勢羣體，旨在提供長效、可持續的幫扶，真正實現善意永續傳遞與社會責任的代際傳承。
■ 華寶信託助力農商行構建長效激勵機制
近日，華寶信託憑藉其在薪酬福利信託領域的深耕優勢，成功中標某農村商業銀行薪酬福利信託項目，標誌着公司在持續推進業務轉型、深化信託本源業務創新的又一實踐落地。華寶信託自2001年從事養老金與員工薪酬福利計劃金融服務業務，是國內最早探索該領域的信託公司之一。
■ 愛建信託首筆線上CFETS同業存款業務落地
10月10日，愛建信託與廣發銀行成功完成首單線上CFETS同業存款業務，這是愛建信託2025年獲准開通該業務權限後的首單與機構投資者合作的CFETS同業存款業務，標誌着公司在標品機構合作資產管理信託業務方面取得重要突破。
■ 東北：首單「油品融」落地吉林
崑崙信託東北地區業務總部迎來產融業務里程碑時刻 —— 首單 「油品融」 項目 「崑崙資管東北油品融貸款固定收益類信託計劃」 正式成立。項目規模200萬元，依託崑崙信託全國驗證的 「油品融」 批量授信模型，由中國石油吉林銷售推薦其核心產業鏈客戶作為孖展方。
■ 全國首單開展股權信託財產登記的慈善信託暨公司首單股權慈善信託成功落地
崑崙信託華東地區業務總部成功落地「崑崙信託·德潤恩吉歐社會組織會計能力教育慈善信託」，項目資產為委託人交付的8.181萬元有限合夥份額，精準用於支持社會組織的會計能力提升，協同開展《民間非營利組織會計制度》宣傳、培訓，積極促進慈善事業高質量發展，該項目是《關於做好股權慈善信託登記試點工作的通知》7月1日施行後的全國首單有明確標識管理、財產有效獨立的股權慈善信託。
■ 華能信託錨定產業價值築牢高質
9月，我國宣佈新一輪國家自主貢獻，開啓應對氣候變化新徵程。在信託行業堅持迴歸本源、切實推動綠色低碳發展的當下，華能貴誠信託緊跟政策導向，精心打磨，向市場推出「天合綠電產業投資1號」「睿夏綠電5號」集合資金信託計劃。該計劃以行業首單面向個人投資者的25年期主動管理型綠色股權投資信託身份，為綠色能源領域引入長期資本提供了全新範式。
■ 中誠信託拓展普惠金融新場景
為做好「普惠金融」大文章，推進鄉村振興戰略，中誠信託充分發揮信託制度優勢，聯合外部頭部機構創新推出普惠金融產品——「悅惠6號」系列集合資金信託計劃，為廣大農戶及小微企業等提供低成本資金支持，有效提高農村地區的金融服務覆蓋率、可得性和滿意度。截至2025年9月30日，中誠信託已通過「悅惠6號」項目累計助力57857戶農戶，惠及中國21個省份的近500個縣域，受讓助農小微信貸資產達12.94億元。
三、市場觀察
■ 資產管理信託仍會是主要盈利來源
信託業2024年全年實現經營收入940.36億元，利潤總額230.87億元，營收較2023年的863.61億元同比增長8.89%，利潤則從2023年的423.74億元大幅下跌45.52%，幾近腰斬。2024年全年信託行業管理資產規模較2023年增加5.64萬億元，同比增長23.58%。過去十餘年間，信託資產規模經歷了增長、下降、再增長的「螺旋式」走勢，當前處於歷史新高位置。
業內觀點：
1、2024年信託業的整體表現呈現加速轉型步伐、受託資產規模持續擴張與利潤繼續承壓的特徵。管理信託資產增長較快，行業向標準化、淨值化轉型成果顯著，投向證券市場的資金信託突破10萬億元。而傳統高收益業務萎縮，疊加合規、數字化及人才成本上升與存量風險處置，導致淨利大降。
2、報告期內信託公司業績普遍下滑，主要原因在於兩個方面，首先地產風險項目處置化解形成了對公司利潤的侵蝕；其次是「三分類」新規落地後，行業普遍面臨着業務發展的新舊動能轉換，新的業務增長還不足以支撐公司業績的發展。
3、在新分類的大背景下，信託公司發展方式正在持續轉變，增強「服務」屬性做大規模，再來發掘其中的細分領域機會做大利潤空間。「買方」角色強化，資產管理信託依然會是未來較長時間信託公司的主要盈利來源，而諸多業務面臨金融科技的介入和轉換以適應金融行業高度科技滲透的新時期發展需求。
■ 養老信託創新市場的挖掘
儘管信託公司在開發養老信託產品方面創新活躍，但仍面臨兩大核心瓶頸：其一，配套制度體系待完善，信託財產登記制度區域性試點與全國推廣存在銜接障礙，稅收優惠政策細則缺失導致設立信託成本較高。其二，服務生態整合度不足，當前養老信託多聚焦資金管理環節，與養老機構、醫療機構的服務協同存在斷層，需構建「金融+產業」深度融合的生態體系，規模化複製仍需突破資源整合瓶頸。
主要觀點：
1、在城市更新場景中，信託公司通過資金閉環管理與資源整合，能夠為城市更新、老舊小區原拆原建、養老社區建設提供孖展支持、資金專款專用監督等功能。如通過將物業費與社區公共收益設立信託，確保資金定向用於適老化改造（如加裝電梯、無障礙通道）。
2、目前房地產市場低迷，爛尾樓即使建成也面臨無人購買的窘境。房地產公司可以在政府支持下，聯合養老服務機構，將爛尾樓改造為養老社區，同時引入信託機制，在提供資金支持的同時，一是能夠實現資金監管，按工程進度撥付資金，保證信託資金安全；二是實現資產盤活，將爛尾樓改造為包含護理院、康復中心的綜合養老社區；三是後期運營對接，引入養老服務信託。
3、未來養老信託需實現從「資產管理」向「資產+服務」雙輪驅動轉型，隨着不動產信託登記試點深化､普惠型產品創新及政策支持力度加大，養老信託有望加速「飛入尋常百姓家」，在服務銀髮經濟､完善多層次養老保障體系中發揮關鍵作用。
■ 一週信託產品市場綜述
1、本週資管信託成立市場熱度反彈回升，成立數量及規模均有所上升。近期債券市場修復企穩，標品信託成立規模激增推動資產管理信託整體成立規模增長。而非標信託方面，受信貸資產受益權轉讓業務急劇下滑影響，成立規模表現出下滑態勢。
2、本週資產管理信託發行市場大幅回暖，發行數量及規模激增超五成。本週資產管理信託發行市場逐步迴歸正軌，基礎產業、金融領域及工商企業三大領域同步發力，發行規模均實現增長，市場回暖態勢明顯。
3、本週非標信託產品成立市場持續降溫，成立數量及規模雙雙下滑。本週非標信託成立市場持續下滑，消費金融類信託大幅下跌是主要因素。與上週相比，本週信貸資產受益權轉讓業務急劇下滑，非標信託成立規模跌幅較為明顯。
4、本週標品信託成立市場顯著升溫，成立數量及規模大幅攀升。近日受中美貿易摩擦影響，權益市場波動較大，疊加央行呵護的資金寬鬆，債券市場迎來修復，整體企穩反彈。受相關影響，標品信託受此前季節性因素影響逐步迴歸跨季前水平，成立數量及規模均表現反彈回升。
作者：用益信託研究院
來源：用益信託網
責任編輯：朱赫楠