久期財經訊，10月20日，穆迪確認龍湖集團控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited，簡稱「龍湖集團」，00960.HK)「Ba3」公司家族評級和「B1」高級無抵押評級。

穆迪維持其負面展望。

穆迪評級助理副總裁兼分析師Daniel Zhou表示「確認龍湖集團的Ba3公司家族評級，反映了其來自投資性物業(IP)運營和物業管理服務業務的經常性收入不斷增長、審慎的財務管理以及良好的流動性。穆迪還預計，在高利潤經常性收入增加和持續減債的支持下，該公司的信用指標將在未來12-18個月內恢復。」

「負面展望反映了公司在業務轉型過程中面臨的挑戰，以及房地產開發業務利潤率雖在恢復但仍顯疲弱;這些因素共同可能影響其去槓桿的進度。」Zhou補充道。

評級理據

龍湖集團的Ba3公司家族評級反映了其來自投資性物業運營和物業管理業務的經常性收入、強大的品牌知名度、在高等級城市的優質土地儲備、審慎的財務管理和良好的流動性。

這些優勢被該公司因受住宅地產行業波動影響而削弱的信用指標，以及其獲取長期無抵押孖展渠道受限所抵消。

穆迪預計，龍湖集團來自投資性物業運營的經常性租金收入將繼續以每年約5%-7%的速度增長，並在未來1-2年內達到人民幣150億至160億元。這得益於其現有零售商場在升級改造後的內生增長，以及在此期間新開業商場帶來的增量收入貢獻。

龍湖集團的投資性物業運營在過去三年保持了約75%的高毛利率，並自2024財年起成為主要的利潤貢獻來源。穆迪預計這一趨勢將在未來幾年持續。

龍湖集團還從其物業管理服務中獲得經常性收入流，該收入在2025年上半年達到55億元人民幣。穆迪預計，在管理建築面積的持續擴張和為客戶提供增強服務的支持下，該收入將繼續以每年約5%的速度穩步增長。

這些不斷增長的、高利潤的經常性收入流預計將逐步抵消房地產開發業務EBITDA下降的影響。

龍湖集團的房產銷售表現仍然疲軟。2025年前九個月，公司的合約銷售額同比下降31%至510億元人民幣。鑑於房地產市場需求的疲軟以及公司土地儲備補充有限，穆迪預計未來1-2年公司的銷售額將下降至600億至700億元人民幣。

由於去庫存，公司房地產開發的毛利率在2025年上半年進一步降至0.2%(2024年為6%)。穆迪預計，隨着去庫存進程接近尾聲以及同期新銷售的高利潤率項目開始確認為收入，其毛利率將在2026-2027年逐步恢復。

龍湖集團展現了強烈的降負債意願，其調整後淨債務從2022年底的1500億元人民幣降至2025年6月的1400億元人民幣。儘管龍湖集團的調整後EBITDA在2025年上半年降至70億元人民幣，但由於土地支付和建築成本減少，公司產生了比2024年上半年更強的經營現金流入。穆迪預計公司將在未來1-2年繼續利用經營現金流入來降低債務。

因此，穆迪預測公司的調整後淨債務/EBITDA將從截至2025年6月最近十二個月(LTM)的7.9倍改善至2026年約6.5倍;其調整後EBITDA/利息覆蓋率將在同期內從2.5倍升至約3.0倍。

龍湖集團的流動性狀況保持良好。穆迪預計，截至2025年6月其不受限制現金426億元人民幣以及預期經營現金流，將足以覆蓋未來12-18個月內的已承諾土地款項、股息支付和到期債務。

龍湖集團的B1高級無抵押評級比其公司家族評級低一個子級，原因是存在結構性次級風險。這種次級風險反映了公司增加了有擔保銀行貸款的使用，以對其無抵押債券進行再孖展。龍湖集團的大部分債權位於運營子公司層面，在破產情況下其清償順序優先於控股公司的債權。

在環境、社會和治理(ESG)因素方面，穆迪已考慮到龍湖集團集團由關鍵股東蔡馨儀女士(吳亞軍女士之女)通過XTH信託(XTH Trust)集中持股，截至2025年6月，該信託持有公司44.01%的股份。公司亦擁有審慎的財務和流動性管理記錄。

可能導致評級上調或下調的因素

鑑於負面展望，龍湖集團的評級不太可能被上調。

然而，如果公司能強化其財務指標並恢復獲取無抵押孖展的渠道，穆迪可能會將展望調整為穩定。

表明展望可能調整為穩定的關鍵指標包括：其EBITDA/利息覆蓋率持續升至2.0倍以上，且調整後淨債務/EBITDA持續降至7.0倍-7.5倍以下。

如果龍湖集團的運營、財務指標或流動性惡化，穆迪可能會下調其評級。

表明可能下調評級的關鍵指標包括：EBITDA/利息覆蓋率持續低於2.0倍，且調整後淨債務/EBITDA持續高於7.0倍-7.5倍。

龍湖集團的Ba3公司家族評級比截至2025年6月30日的十二個月評分卡指示結果Ba1低兩個子級。該差異反映了公司房地產開發業務利潤率疲弱，以及在中國房地產市場波動中進行業務轉型所面臨的挑戰。

龍湖集團是中國住宅和商業房地產開發領域的開發商。公司成立於1993年，業務始於重慶，並已在全國建立起堅實的品牌知名度。

截至2025年6月底，龍湖集團在中國24個高等級城市運營着89個零售商場，總建築面積達940萬平方米。公司在中國還擁有2840萬平方米的房地產開發土地儲備。