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繼金科服務、恒大物業、佳源服務、寶龍商業之後，弘陽服務成為第五家被捲入控股股東債務質押風暴的上市物企。

中房報記者 梁笑梅丨北京報道

10月24日，港交所一則公告，將弘陽服務推向了控股權易主的邊緣。公告披露，其控股股東弘陽服務集團質押的3.02億股公司股份——佔公司總股本的驚人比例72.77%——已被承押人Serica Agency Limited強制執行抵押權益，並正式委任了接管人。

這意味着，曾氏家族對這家上市平臺的控制權，在事實上已經旁落，公司的命運交由債權人處置。

弘陽服務並非孤例，它是繼金科服務、恒大物業、佳源服務、寶龍商業之後，第五家被捲入控股股東債務質押風暴的上市物企，也反映出地產寒冬下，優質物管資產如何從「現金奶牛」異化為「救命籌碼」的殘酷圖景。

一位資深物業分析師對此評價道，這一事件尖銳地揭示了兩個並存的事實：「第一，物業板塊仍然是資本市場認可的優質資產，該板塊不僅持有優質資產，還有穩定的現金流，具備被抵押和孖展的先天條件。第二，但這恰恰反襯出弘陽集團等地產母公司面臨的孖展困境和現金流壓力已到極限，只能通過抵押最核心、最優質的子公司資產來獲取喘息之機。」 這番言論直指核心：物業公司的價值，正以一種殘酷的方式被確認——它們不是因為業績增長而受到追捧，而是因為其可作為「硬通貨」被質押套現。

關於此次質押的進展以及背後的原因，中國房地產報記者聯繫弘陽服務方面，截至發稿，未得到答覆。

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高比例質押

細究其裏，弘陽服務的今日之局早有伏筆。其與關聯房企弘陽地產的深度捆綁，早已為危機埋下引線。截至2024年末，弘陽服務賬面上對弘陽地產的應收賬款高達4.59億元，其中大部分賬齡超過一年，鉅額資金被長期佔用。

為求解套，弘陽服務甚至不惜採取「飲鴆止渴」式的操作，以4.88億元的代價收購關聯方資產，實現「以資抵債」。然而，關鍵性的一步發生在2024年8月，作為弘升有限公司債務重組方案的一部分，弘陽集團將所持的弘陽服務全部股權72.77%一次性質押予債權人Serica Agency Limited。

一位接近弘陽服務的人士坦言，「72.77%，這個質押比例遠超常規孖展20%～50%的閾值，這絕非正常的資本運作，而是危機下的‘無奈之舉’，本質上是債務重組的應急抵押。」

當2025年初弘陽地產的宏觀債務重組方案因削債比例過高遭遇債權人抵制時，這批質押股權的命運就已註定。如今的強制執行，不過是為這場早已寫就的劇本，敲下了最後的定音錘。

控股股東質押上市公司股權，本是資本市場中司空見慣的孖展手段。然而，當質押比例突破70% 這一生命線時，其性質便從單純的孖展工具，異化為母公司流動性枯竭的終極信號。在弘陽服務的案例中，這場質押迷局揭示的是地產母公司難以挽回的沉淪與物業子公司被迫啓動的殘酷切割。

這一「無奈」背後，是母公司弘陽地產深重的債務壓力。公開資料顯示，弘陽地產在推行境外債務重組時，面臨高達16億美元的債務窟窿，而其2024年末的可動用現金據估僅約6.7億元，難以覆蓋其超過211億元的流動負債。

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從「價值明星」到「變現籌碼」

弘陽服務成為金科服務、恒大物業、佳源服務、寶龍商業之後，第五家因控股股東質押而面臨控股權強制轉移的上市物業企業。這一連串的名單，清晰地標記了物業板塊在資本市場角色認知的深刻變遷——從被追捧的「價值明星」淪為首要的「變現籌碼」，其背後的邏輯冷酷而現實。

弘陽服務的遭遇，是當前陷入債務困境的房企旗下物企的一個標準縮影。從金科服務到佳源服務，從寶龍商業到恒大物業，其控股權變動的核心驅動力，無一例外地源自地產母公司的債務危機。物業板塊因其輕資產、逆週期、現金流穩定的特性，在資本市場一度享有高估值溢價。然而，在地產母公司的危機時刻，這些優良屬性卻使其異化為了債務重組中最具吸引力的「變現籌碼」和「信用抵押品」。

這種角色的異化，直接導致了物業股估值體系的崩塌與重構。以佳源服務為例，其73.56%的控股權最終以9900萬港元的「白菜價」出售，較此前商業談判中的估值縮水92%，充分說明了在被迫強制出售時，所謂的「公允價值」不堪一擊。金科服務的股權雖以溢價拍賣，但背後是特定資本方的戰略意圖，而非市場共識。寶龍商業更為典型，其在重組方案中提出的每股15港元的債轉股價格，與當時約2.5港元的市價存在超過5倍的差距。弘陽服務市值僅164億港元，與其被質押的股權所擔保的債務價值相比，顯得微不足道，對仍與問題房企深度捆綁的物企，給予極高的風險折價。

值得一提的是，危機中也蘊含着行業重構的種子。當物業公司通過這種強制性的股權切割，與舊主徹底脫離關係後，反而可能迎來重生的契機。

上述一位接近弘陽服務的人士坦言：「對於弘陽服務來說，公司的獨立性將增強，未嘗不是一件好事。」他表示，這代表了一種普遍的行業期望，擺脫了關聯方資金的持續「抽血」和潛在的利益輸送，新的控制人無論是產業資本還是財務投資者，都可能帶領公司迴歸物業管理的本質，專注於市場化的拓展和服務質量的提升。

從「地產附庸」轉型為「獨立服務商」，雖然前路挑戰重重，但這是行業走向成熟和可持續發展的必經之路。這份「質押名單」上的企業，其未來的命運，將成為檢驗中國物業行業能否真正實現獨立行走的試金石。

值班編委：馬琳

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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