Niket Nishant/Manya Saini

路透11月6日 - 分析師們表示，儘管有少數變質貸款引發了擔憂，但美國地區性銀行的商業房地產貸款賬簿仍被證明具有廣泛的彈性，但辦公樓領域仍是一個痛點。

路透對財報的分析顯示，至少有八家美國中型和地區性銀行第三季度的不良貸款(NPLs) （借款人未按期還款的貸款）較去年同期有所下降。

自從 新冠 大流行病改變了人們的工作習慣以來，商業房地產（主要是辦公樓貸款）一直面臨壓力，而重返辦公樓的任務尚未轉化為辦公樓房地產需求的顯著反彈。

近十家貸款機構表示，他們已經降低了寫字樓貸款的集中度。 Flagstar Bank FLG.N（前身是紐約社區銀行 (link)）去年的房地產信貸危機引發了整個行業的信任危機，該銀行在第三季度將與寫字樓投資組合相關的信貸損失準備金減少了 142 個點子。

Regions Financial RF.N則表示，辦公樓貸款導致了其第三季度的沖銷，但該公司預計很快就會解決這些風險敞口。

M&T Bank MTB.N也表示計劃繼續削減辦公樓貸款組合，而Citizens Financial CFG.N則表示其辦公樓貸款餘額在第三季度略有下降。

Trepp公司的數據顯示，寫字樓物業貸款的拖欠率正達到創紀錄的水平，目前拖欠率已超過11.76%。

"人們的工作方式正在發生深刻變化。寫字樓空置率甚至高於全球金融危機後的水平。標普全球首席分析師托馬斯-梅森（Thomas Mason）說："我們肯定還沒有解決所有的寫字樓問題。

地區性銀行面臨的挑戰更為嚴峻，因為與全球性貸款機構相比，地區性銀行賬面上的 CRE 貸款比例更高。

上個月，由於擔心信貸市場出現問題，引發了整個行業的拋售 (link)，投資者對地區性銀行的CRE風險敞口的擔憂再次被點燃。

貸款人一直在通過延長貸款期限來爭取時間，並希望聯儲局的降息能緩解借款人的壓力，但現在還不清楚這一策略能持續多久，因為 12 月份的降息現在還存在疑問 (link)。

CRE 貸款定價傾向於追隨長期國債收益率而非短期政策利率，這意味着聯儲局降息需要時間來消化。

根據標準普爾全球公司（S&P Global）的數據，即使自 9 月中旬以來已兩次降息，2025 年新發放的 CRE 貸款平均利率仍將達到 6.24%，而今年到期的貸款利率僅為 4.76%。

根據標普全球市場情報公司（S&P Global Market Intelligence）的估計，明年將有大約 9,360 億美元的美國 CRE 抵押貸款到期，比 2025 年高出 18.6%，預計 2029 年的到期量將達到 1.1 萬億美元的峯值。

"穆迪分析公司（Moody's Analytics）經濟研究主管埃爾門加德-賈比爾（Ermengarde Jabir）告訴路透記者："預計2025年到期的商業房地產貸款中約有五分之一是寫字樓貸款。

"她說："寫字樓等物業類型尚未'復甦'，空置率仍在上升。

生物技術房地產之痛

雖然寫字樓仍是該行業的壓力點，但隨着生物技術孖展放緩，該行業能夠進入公開市場的公司越來越少，業主和貸款人正在收緊生命科學房地產的條款。

"瑞穗美洲公司（Mizuho Americas）高級股票研究分析師維克拉姆-馬爾霍特拉（Vikram Malhotra）說："很多公司，尤其是中小型生物技術公司，都擱置了擴張計劃。

"這些租戶通常擁有四到六個季度的現金流，但在錯過了一兩輪孖展後，有些租戶的資金已經耗盡。"

世邦魏理仕的數據顯示，第二季度，美國前13大生命科學市場的實驗室整體空置率上升至22.7%，比上一季度上升了1.2個百分點。

銀行仍深陷房地產泡沫

美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）第二季度的數據顯示，雖然商業銀行已經縮減了對 CRE 的貸款，並向私人信貸公司出售了貸款組合，但它們仍然持有最大份額的商業或多戶抵押貸款，佔 38%，總額達 1.8 萬億美元。

標普全球金融機構研究主管內森-斯托沃（Nathan Stovall） 在一份說明中 寫道 ，2026 年的貸款損失準備金可能上升到淨收入的 24%，而今年僅為 20.8%。

"私人信貸公司在 CRE 市場份額的增長可以說讓銀行受益匪淺。但該行業並未完全擺脫困境，"他寫道。

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