新華財經上海11月6日電（談瑞）今年第三季度，房企債務迎來到期高峯。據克而瑞統計數據，當季到期債務規模約為1600億元，佔全年到期債務總額5342億元的29.95%。在持續的償債壓力倒逼下，頭部房企，如融創中國、碧桂園，近期密集出現債務重組突破性進展，為整個行業的風險化解注入了關鍵信心。

　　頭部房企債務重組持續取得突破

　　11月5日，融創中國發布公告稱，其規模約96億美元的境外債務重組方案獲香港高等法院批准，重組計劃條件均已達成。這一結果不僅意味着融創成功完成了境外債務重組，更成為行業內首家實現境外債務基本清零的大型房企，創下了頭部房企化債的里程碑。

　　業內人士分析認為，融創境外債務重組方案的成功，核心在於其創新性的階梯式轉股設計與靈活的解決方案，實現了債權人與企業的多方共贏。與行業內普遍採用的單純展期策略不同，融創推出了全額「債轉股」選項，向債權人分派兩種新的強制可轉換債：一類轉股價為6.80港元／股，可在重組生效日起6個月內轉股；另一類轉股價為3.85港元／股，可在重組後18至30個月內轉股。「這種差異化的轉股安排，給予了債權人根據對企業前景判斷和市場走勢自主選擇轉股時機的空間，極大提升了方案的接受度。」

　　市場認可度從此前的投票結果中可見一斑。10月14日融創中國舉行的境外債重組計劃會議上，參與投票的1492名債權人中，1469名投出讚成票，讚成人數佔比達98.5%，對應債務金額支持率達94.5%，遠超重組生效所需的75%門檻，為方案最終獲批奠定了堅實基礎。

　　融創的破局並非個例。時隔僅一天，11月6日，碧桂園發布公告稱，其境外債務重組方案在11月5日召開的債權人會議上順利通過。此次碧桂園納入境外重組範圍的債務規模合計約177億美元，這一進展標誌着這家頭部民營房企的境外債務重組也成功跨過關鍵關口。

　　從方案設計來看，碧桂園採用了更為多元的工具組合，推出「現金回購+股權工具+新債置換+實物付息」的綜合解決方案，為債權人提供了豐富的選擇空間，包括現金、全額轉股、大額轉股與小額留債組合、小額轉股與大額留債組合、全額留債等多個選項。據測算，重組完成後，碧桂園預計將確認最高約700億元的重組收益，這將顯著增厚企業淨資產，為後續經營修復提供有力支撐。

　　放眼整個行業，房企債務重組已進入規模化落地階段。據統計，截至2025年10月，已有融創、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光等多家企業完成境內及境外債務重組；中梁、當代等企業完成境外債務重組；佳兆業、金輪天地、禹洲地產、世茂等企業的境外債重組方案也獲得批准。

　　中指研究院數據顯示，截至10月30日，共有21家出險房企的債務重組或重整已獲批或完成，累計化債規模約1.2萬億元人民幣。這一規模極大緩解了相關企業短期內的公開債務償還壓力。值得注意的是，這些企業的總有息負債規模接近2萬億元，隨着債務重組的落地，其短期償還壓力已大幅降低，逐步進入經營安全區間，為行業整體企穩回升創造了有利條件。

　　業界傳遞行業修復積極預期

　　出險房企債務重組的密集破局，為房地產市場後續走勢積累了更多積極因素，多家券商機構也對行業前景傳遞出樂觀預期。

　　中信證券研報認為，當前房地產市場供需情況已經有所改善，調整也比較充分，預計2026年市場有止跌回穩的基礎。其表示，2026年房地產企業可能進入「資產負債表修復的關鍵一年」，部分企業可能見到盈利長周期底部。研報強調，率先脫困的企業往往具備三大特徵：佈局於優質城市、擁有運營狀況良好的投資性房地產、持有具備增值潛力的金孖展產，因此看好具備「好區域、好業態、好運營」特質的企業。

　　國泰海通證券分析師塗力磊也從企業盈利修復角度給出了樂觀看法。他認為，2025年房企報表加速出清，將為2026年及後續行業觸底奠定基礎。從盈利數據看，低毛利項目結算已逐步進入尾聲，2025年前三季度房企毛利率已出現見底企穩跡象。回顧歷史數據，重點房企毛利率自2019年起持續下滑，2025年終於迎來企穩拐點。

　　塗力磊表示，此前房企毛利率下滑主要源於拿地價格過高且對市場下行預判不足，在銷售規模下滑與孖展受限的雙重壓力下，房企被迫降價去庫存並確認資產減值損失。但隨着土地供給端持續優化，部分地方政府逐步取消土地拍賣中的「競配建」「競自持」等附加條件，疊加房企拿地測算更趨謹慎以及資產減計逐步到位，部分龍頭房企項目利潤水平已出現明顯的邊際改善，為行業盈利修復提供了重要支撐。

（文章來源：新華財經）