（來源：北京商報）
山姆的快速擴張，讓亦莊創意生活廣場漸漸失去核心競爭力。11月11日，北京商報記者從北京經開投資開發股份有限公司獲悉，該項目仍處於硬件階段的各類招標過程中，具體改造方向還未明確。作為亦莊早期產城融合的代表性項目，該項目從工業廠房變身商業綜合體，到輻射京津冀的商業地標，再到如今的無人問津，昔日熱鬧的商業空間淪為區域商業短板。當前亦莊商圈聚集多個商業體，同質化競爭激烈。亦莊作為高端製造業與科創企業集聚地，現有商業供給難以匹配升級訴求。未來，該項目如何改造能夠將傳統商業空間升級為適配科創人羣需求的時尚消費目的地，仍需要加強探索。
停滯一年有餘2025年，停滯運營一年有餘的亦莊創意生活廣場正式啓動投資超11億元的升級改造工程，以設計招標拉開了這座區域老牌商業體的煥新序幕。北京商報記者從北京經開投資開發股份有限公司獲悉，目前亦莊創意生活廣場的設計招標已經結束，該項目處於建築公司招標中，具體改造方向還未有明確的對外公布方案。
北京商報記者走訪現場看到，從靠近項目西北側的山姆會員店入口處進入，通往二層電梯已有圍擋擋住通道，除了山姆會員店正在運營，其餘經營區域的商家均已撤場。項目出入口的工作人員表示，樓內已沒有商戶，不久之後，該項目要進行整體調整升級。
山姆會員店的工作人員表示，商戶已經清退了一段時間，希望未來改造後能帶來更多客流。一位周邊居民向北京商報記者表示，對比剛開業時期，在廣場逛街的人在減少，山姆會員店的客流似乎也有所減少。
根據公告內容，改造計劃中明確將保留山姆會員店現有區域，其餘部分則進行大規模拆除與功能重構。此次改造的拆除範圍主要集中在主樓的一二層（不含山姆區域）、三四層全部區域，以及演播廳、電影院等設施，而山姆會員店在營業期間將通過隔斷圍擋予以保護。
項目規劃顯示，改造後總建築面積達11.49萬平方米，其中地上規模10.94萬平方米，建築限高45米。設計招標範圍涵蓋方案設計、施工圖設計及專項深化設計，要求通過空間重構實現商業功能的系統性升級。從拆除細節來看，現有裝飾面層、非必要設施將被清除。
項目發展落後亦莊創意生活廣場的改造迫在眉睫。此前的亦莊創意生活廣場還曾面臨產權混亂矛盾，讓場內商戶經營環境惡化，2024年5月起，星巴克、影城、肯德基等衆多商家陸續停業，進一步衝擊了廣場的運營根基，最終導致除山姆會員店外的商戶基本全部撤離，廣場徹底陷入停滯狀態。
在此前營業時段，北京商報記者走訪中看到，除了山姆會員店，該項目一層多為小喫店和快餐品牌，二層僅有個位數的正餐和個體戶經營的服裝、美甲美容等業態。該項目前身為工業用房，2011年憑藉北京第二家山姆會員店、亦莊國際影城等核心業態，實現日均3萬人次的接待量，輻射京津冀50公里區域。同時，依託核心地理位置，兒童早教及樂園等業態也吸引了不少家庭客羣，但隨着亦莊區域大型綜合體的增加，以及山姆會員店數量的增加和配送範圍覆蓋廣泛，亦莊創意生活廣場的優勢逐漸被削弱。
與此同時，近兩年亦莊商圈從產業端和消費端快速發展，區域商業競爭激烈，現有商圈大多集中在覈心區，新項目開始向河西區擴展的態勢。例如，2024年底開業的龍玥城，由原城鄉世紀廣場改造而成，引入超50%的區域首店；龍湖北京亦莊天街引入 300多個國內外品牌，超半數為區域首店，涵蓋7FRESH PLUS生活超市、IMAX 影院等業態，輻射周邊企業和 30 多個品質社區；華聯亦莊購物中心、大族廣場等也各具特色，覆蓋餐飲、娛樂、親子、零售等多元消費場景。
中國城市專家智庫委員會常務副祕書長林先平認為，亦莊創意生活廣場的調整可大概率推動亦莊商圈內各項目尋求差異化競爭。當前亦莊3公里內多個商業項目均以零售為主導，同質化嚴重，而創意生活廣場改造後將形成「山姆+體驗式業態」的獨特組合，跳出傳統零售的競爭紅海。
定位區域級商業
著名諮詢公司商品戰略顧問總監潘俊認為，亦莊商圈應定位為「區域級特色商業中心」。依託經開區產業優勢，發展科技體驗、智能製造展示等特色業態，這種定位既符合北京城市總體規劃對亦莊的功能要求，也能發揮其產業協同優勢。在潘俊看來，亦莊消費客羣出現顯著變化，年輕高知家庭成為主力，對品質生活和親子教育需求強烈。另外，區域內居民對商業空間期望更高，要求成為融合消費、社交、文化、休閒的第三空間。相比五年前，現在的消費者更注重場景體驗和情感共鳴。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，北京新一輪商業總體規劃把「亦莊—馬駒橋」列為九大次級商圈之一，未來可承載市級旗艦項目；創意生活廣場如能保持每年20%以上的內容更新率，就有潛力從「社區級」躍升為「特色目的地」，與環球影城、新首鋼形成「三角」。
此前，亦莊創意生活廣場在經營中存在大面積百貨帶來高固定租金，卻不再提供高客流，造成「營業面積冗餘」並造成運營成本升高的情況。柏文喜指出，投資方選擇把「確定性資產」留用，把「不確定性面積」清零，換成可模塊化拆分的「白盒」空間，為後續策展、沉浸、餐飲、親子等體驗業態提供彈性載體。
柏文喜認為，消費需求「五年一變」，商品消費需求從「大宗囤貨」變為「精小體驗」，SKU寬度下降，深度上升。場景方面，客羣要求「可曬、可遛娃、可社交」，戶外天台、寵物友好、夜酒市集成為剛需。亦莊創意生活廣場改造需要匹配新家庭對「第三空間」的期待。
未來，亦莊商圈將走向差異化共生的「升維」競爭。潘俊認為，創意生活廣場的調整將促使區域內各項目更精準定位。大族廣場可強化時尚潮流標籤，龍玥城可側重家庭消費，而改造後的亦莊創意生活廣場將依託山姆會員店的基礎，打造會員制社交商業空間。這種差異化將推動商圈從同質化價格競爭轉向價值競爭，形成互補共生的商業生態。
北京商報記者 劉卓瀾 王維禕