融創成為首家境外債基本清「零」的大型房企，行業進入信心重建週期。

來源：中國企業家雜誌

記者：李豔豔 編輯：何伊凡

將時間調到2024年冬天，孫宏斌出現在武漢一個私人聚會上。

在一衆西裝筆挺的身影中，一身休閒衛衣、腳蹬白色運動鞋的他格外顯眼。宴席還未過半，人羣便簇擁上來，找他合影、握手，擁抱或寒暄。

這個頭髮摻白、操着濃重口音的山西運城男人，來不及夾上幾口菜，便頻頻起身，頷首碰杯，悉數收下人們的好奇、關心、欽佩與祝福。

半年後的6月30日，創始人兼公司董事長孫宏斌現身融創中國股東周年會，現場響起一陣掌聲。自2022年融創陷入債務危機後，他已「隱身」許久。2023年股東會，他線上接入後，甚至沒有發言。

「您覺得最困難的時候已經過去了嗎？」今年會上，有人這樣問他。孫宏斌答：「肯定的。」

孫宏斌的堅決表態，給了投資者一顆「定心丸」，讓他更有底氣現身的，是融創債務的重組進展。

繼今年初完成境內債重組後，11月5日，融創中國宣佈，約96億美元境外債務重組獲香港高等法院批准。這意味着，融創將成為首家境外債基本清「零」的大型房企。在境內、境外債務重組成功的合力作用下，融創整體償債壓力預計下降近600億元。

62歲的孫宏斌即將輕裝上陣。不過，未來漫長的週期調整，還有接下來的資產盤活與公司運營，孫宏斌面前還有一座座高山，他還沒到能鬆口氣的時候。無論如何，「最艱難的一座大山已然翻越。」公告發出後不久，一位融創內部高管對《中國企業家》感慨稱。

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01

化債之路，最後一步

在行業仍面臨挑戰、樓市築底尚未結束的背景下，融創的債務重組不易。

根據此次境外債務重組計劃，融創推出全額債轉股選項，將向債權人分派兩種新的強制可轉換債：一類轉股價為6.80港元/股，可在重組生效日起6個月內轉股；另一類轉股價為3.85港元/股，可在重組後18至30個月內轉股。

據瞭解，重組方案還創新引入了股權結構穩定計劃、團隊穩定計劃等安排，確保公司股權結構與骨幹團隊的穩定，以鞏固各方信心。

一位行業機構分析師表示，「融創債轉股拿出的股票，是市場上交易最活躍的地產股之一，公司提供的轉股價格也較合理，轉股時間方面也給予了債權人更大的靈活性。」

在多位融創方面人士看來，這樣的計劃安排，基於行業的整體現實和投資者的核心需求。

今年初，行業歷經漫長的深度調整，在市場孖展功能尚未恢復、銷售尚未整體回暖的背景下，境外債權人開始期待更徹底的重組樣本：既能從根本上化解房企債務風險，又能滿足債權人的流動性需求，還能幫助房企更快脫困、構建可持續經營的平穩局面。

一種觀點是，此次債務重組方案的順利通過，更基於債權人對融創基本盤、資產價值與經營能力的正向評估。境內、境外債務重組全部完成，意味着融創最困難的時候已經過去。「大家相信融創具備‘活下去，並重新站起來’的資本，對融創有着共贏未來的良好預期。」上述行業分析師表示。

融創的現金流危機於2021年浮現，2022年上半年出現公開債務違約。此後，融創便積極投入到債務重組工作中，並於2023年1月完成了160億元境內債的展期。當年11月，融創又通過「債轉股+發新票」等方式，完成第一批百億美元境外債務重組。

融創的化債過程中，孫宏斌也曾多次對危機做出反思。

2023年3月，融創召開境外債務重組說明會，並以音頻形式向投資者直播。孫宏斌在會上總結融創出現債務危機的原因，在於執行「三道紅線」不夠堅決。「雖然也強調穩健和利潤，但是追求規模的慣性，讓我們在投資上過於樂觀和激進。」

近兩年，在行業大勢未發生根本逆轉的背景下，包括融創在內，不少房企紛紛啓動對債務的二次處置。去年11月，融創公佈境內債重組方案，涉及10筆債券，總金額面值為154億元。通過四種方式，預計降債比例超50%。該方案於今年初獲批。

今年初，融創宣佈啓動第二次境外債重組，擬將總規模約96億美元的境外債務全部轉股。這也意味着，融創的境外公開債有望清零。4月，融創公佈重組方案，6月即邁過75%支持率門檻，10月獲98.5%債權人投票讚成。不到10個月，融創徹底化解了上市公司層面債務風險。

值得注意的是，大股東此前提供的4.5億美元無息借款，也和債權人同等條件同期轉股。作為最早啓動境內外債務重組的大型房企，融創的化債進展快過不少同行。

02

「化債」闖關再出發

融創化債之路，堪稱本輪房地產風險出清的縮影。

就在融創境外債取得關鍵進展的次日，碧桂園也「闖關」成功。11月6日，碧桂園公告稱，公司境外債務重組方案在11月5日的債權人會議上獲得通過。在兩個債務組別的投票中，重組方案均獲得出席並投票的債權人中超過75%債權金額的讚成票。

自今年1月9日披露重組方案關鍵條款，至4月11日正式公佈重組支持協議，再到11月5日債權人會議投票通過，碧桂園境外債化解全程歷時300天。此次納入境外重組範圍的債務規模合計約177億美元，摺合人民幣高達1270億元（以兌換匯率7.2計）。

如若進展順利，重組完成後，碧桂園預計降低債務規模約840億元。

此次碧桂園境外重組債務規模龐大、結構錯綜複雜，34筆境外債務或償債義務，覆蓋多個法律轄區，包括紐約法管轄的美元債、英國法管轄的可轉債，以及香港法管轄的銀團貸款等。債務期限結構方面，重組完成後，碧桂園可選方案中的最長債務期限達11.5年。

碧桂園方面介紹，在這場重組拉鋸戰中，公司管理層帶領財務團隊連續數月與債權人開展「晝夜顛倒」的越洋談判。2022年以來，公司通過資產處理累計回籠資金超650億元，甚至賣掉了公務車輛。憑藉近一年來出售的多項股權投資，碧桂園籌集資金約63.74億元。

中指研究院近期發佈的數據顯示，截至今年10月底，21家出險房企化債規模約1.2萬億元，有望極大減輕這些企業短期內公開債務償還壓力。同時，出險房企通過多種方式削債、改善資產負債表，投資者也在降低預期，這都將有利於行業風險出清進程。

據克而瑞統計，截至目前已完成境內或境外債務重組的房企有11家，融創是第一家完成境內、境外債務全部重組的大型房企。一位分析人士稱，這個案例成功向市場傳遞出積極信號，證明大型房企的複雜債務問題可以被有效化解，這也是行業信心重建的標誌性事件。

現階段，決定房企能否率先走出困境的三件大事，即債務風險化解、保交付兌現與日常經營重回有序。一位融創內部高管稱，隨着境內外債務重組的完成，融創公司恢復的其他事項也在加速落地，逐步進入正向發展的新循環。

化解存量債務風險的同時，融創還在盤活優質資產、完成「保交付」目標。

據瞭解，2024年以來，融創中國已先後為重慶灣、北京融創壹號院、天津梅江壹號院二期、武漢桃花源等項目引入資金。

目前，融創正全力以赴衝刺全年超5萬套的項目交付，預計在年底基本完成全部保交付任務。在保交付攻堅戰中，今年融創交付的重慶長樂雅頌、西安攬月府、望江府等多項目成為當地交付品質標杆，在克而瑞發佈的房企交付力排名中位列第四。

房地產行業正進入「後風險出清」時代，卸下債務重擔成功脫困，是房企重獲新生的關鍵一步。就像今年融創股東大會上，有股東問道，未來會採取怎樣的措施以保證公司長遠發展。孫宏斌坦言，「不管是再好的行業，槓桿高風險就會很大。所以，降槓桿是必須的。」

通過項目出售和債務重組，融創已經實現了槓桿的壓降，公司規模也相應縮水。

相比融創在2021年近6000億元的銷售額，規模衝進行業前三，土地儲備面積2.54億平方米的榮耀時刻；到2024年，融創的銷售額降至471.4億元，縮水超九成，土地儲備面積也下降近一半。但無論如何，融創在極限考驗中活下來了。

也許，經歷了這次衝擊，孫宏斌學會了與地產狂奔年代的速度與激情告別。如他所言，未來在開發業務方面，融創將集中在北京、上海、西安等核心一二線城市，要繼續把產品做好，「不會再去很多城市」。

*免責聲明：本文章為作者獨立觀點，不代表創業家立場。