來源：不良資產頭條、經濟觀察報、第一財經

近日，蘭州銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農商行大批量開展房產直售業務，房產多為企業或個人貸款的抵押物，處置規模歷史罕見，且售價低於市場價25%。

大批銀行批量出售

10月29日至30日，蘭州農商行名下近200個房產標的在京東資產平臺掛牌競價，價格從幾萬元到幾億元不等，涵蓋住宅、商業及辦公房產。

這些房產大多為抵債資產，目前產權均登記在蘭州農商行名下，由銀行直接出售。京東資產平臺顯示，蘭州農商行掛牌的房產標的共有720個，其中2025年新掛牌的有630個。除了沈撫新區的育才壹品外，蘭州農商行在海南澄邁的景園悅海灣有140多套住宅和180多套商鋪。

不僅是蘭州農商行，農業銀行、建設銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農商行等多家銀行也均在開展房產直售業務。相比而言，大型銀行和股份制銀行直售房產的數量較少，而城商行、農商行、農信社等機構的直售規模較大。

交易平臺顯示，2024年，蘭州銀行掛牌直售的房產標的數量為1130個；2025年掛牌直售的房產標的數量達1779個。

2025年以來，農業銀行掛牌直售的房產標的共有649個，其中一套位於大連市中山區的兩居室於10月24日掛牌競價，起拍價61萬元。一位負責拍賣的農業銀行工作人員表示，該房產為抵債房。

此外，吉林銀行掛牌出售的房產標的共有2099個，天津銀行有1227個，中原銀行有521個，溫州銀行有412個，大連銀行有226個，哈爾濱銀行有159個。

與大型國有銀行、股份制銀行和城商行相比，各省市的農信社系統出售房產標的規模更大。

據經濟觀察報不完全統計，自2024年8月以來，廣東農信系統掛牌出售的房產標的共有12386個；2024年11月以來，四川農信系統出售的房產標的數量達到24821個。

此外，遼寧農信系統累計掛牌直售的房產標的有11369個，貴州農信系統有9539個，吉林農信系統有2374個，福建農信系統有623個。

銀行直售的房產大多為企業或個人貸款的抵押物。由於借款人無法償還貸款，形成了不良債權。銀行將債權剝離後，形成產權手續清晰的房產，並通過出售房產實現債權回收。

大部分為抵債房

抵債房產中，有相當部分為企業經營貸款的抵押房產，這類貸款通常需要企業或實際控制人名下的房產作為抵押物。其中既有不同規模的企業，也有個體經營戶。

還有一部分為個人的抵押貸或房貸的抵押物。這兩類貸款也是個人貸款最常見的類型。

這些特殊房源的產生主要有兩種途徑：一是司法拍賣流拍後的「以物抵債」。

以某股份行近期掛牌的雲南省安寧市房產及土地為例，該資產起拍價為4200萬元。該資產產權清晰，已完全歸屬銀行，與原債權債務無關。但曾經歷司法拍賣流程，但最終流拍。銀行選擇「以物抵債」。該房產當時抵債金額達1.3億元，完成產權過戶後，因應市場環境，目前銀行選擇折價處置。

二是銀行通過司法程序主動取得。據蘭州農商行的工作人士介紹，該行在沈撫新區育才壹品小區共有250多套住宅和十幾套商鋪，這些房產均為抵債房。小區有兩棟樓，共計832戶，目前已交付入住。

撫順新區的育才壹品由瀋陽智峯開發。智峯地產欠蘭州農商行金城分行本金1732.6萬元，欠西固分行本金2.77億元。

2022年6月，蘭州農商行申請強制執行並獲立案。2022年12月，蘭州中院正式裁定強制執行，本金加上違約金及利息，共計執行金額4.6億元。

其實，國有大行和股份制銀行直售房產的情況一直存在，一部分為營業用房和職工宿舍等自有資產，另一部分為較為優質的抵債房產。但往年規模較小，近年力度開始加大。

低於市場價25%

與普通二手房及法拍房相比，這類銀行直供房正以其獨特優勢形成差異化市場。

以蘭州農商行在9月底拍賣的蘭州市城關區鐵路東村街道某小區房產為例，該125平方米的抵債房產獲拍價為151萬元。某第三方中介信息顯示，該小區同面積段戶型的掛牌價在180萬元至220萬元不等。

農業銀行大連分行出售的華樂小區一套兩居室，該房2025年6月首次掛牌時單價超過1萬元/平方米。由於多次掛牌均流拍，該套房子的起拍價陸續降至7000元/平方米左右，但仍未成交。

根據貝殼找房網數據，華樂小區兩居室歷史成交價曾高達1.6萬元/平方米，2025年10月成交的一套兩居室，成交單價為9800元/平方米。也就是說，銀行直售房產雖然性價比高，但成交情況一般。

除了直接出售，部分銀行還嘗試通過租賃方式盤活資產。例如，中國銀行佛山分行將於11月10日拍賣禪城區一套住宅的租賃權，起拍價861元/月，租期一年。此外，該行同時上架多筆租賃拍賣。

多位業內人士指出，與法拍房可能存在的糾紛風險不同，銀行直供房產權清晰，交易對手直接為銀行，有效規避了民間借貸、長期租約等潛在隱患。

兩大原因

銀行加速直售房產的現象，主要有兩方面原因：

一方面，銀行旨在提升債權回收率。一般來說，傳統處置路徑從貸款違約到最終完成房產銷售通常需耗時兩年以上，而當前市場環境下週期可能進一步拉長。相比之下，直接銷售房產能有效加快資金回收。目前多數銀行採取雙軌策略：部分資產沿用傳統方式快速銷賬，另一部分則通過直售提升整體債權回收率。

開源證券研報顯示，中報上市銀行按揭不良整體上行，部分銀行上升幅度超20bp，但由於按揭抵押品充足，同時利率調降亦大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客戶違約概率，故當前按揭不良率絕對水平在各類零售貸款中仍最低，其風險仍處可控區間。中報上市銀行個人經營貸不良整體呈上升趨勢，部分銀行上升幅度超30bp。

「但並非代表經營貸風險失控。」開源證券銀行首席分析師劉呈祥認為，當前銀行對於經營貸不良傾向於留存於表內，而非表外處置，故造成經營貸不良積累推升不良率。

另一方面，法拍市場遇冷促使銀行轉向直接處置。克而瑞研報顯示，2025年6月，受季節性因素影響，法拍房供應規模3.2萬套，創年內新高，成交3215套。6月掛拍法拍房平均起拍折價率為28.4%，環比下降0.5個百分點，為2025年以來第二低點；成交法拍房的平均折價率31.3%，環比下降1.2個百分點。

一名銀行業內人士對記者表示，在法拍不奏效的情況下，也有銀行會選擇實物抵債，辦理完產權過戶後，再擇機出售房產。

在當前的市場環境下，不良債權處置難度較大，折價率較高，債權回收率相對偏低。近年來，部分銀行專門設立了不良資產處置部門，一方面用於處置自身存量不良債權，另一方面也積極在市場上尋找不良資產投資機會。