金吾財訊 | 中金公司發研報指，香港房地產市場自今年二季度以來初現企穩復甦態勢，考慮美元降息進程往前看大概率繼續深化，該機構建議關注市場進一步修復的潛力，並把握板塊可能存在的二次上行機遇。該機構表示，未來邊際上影響市場的主要因素或在於利率水平，而降息進程在2026年大概率繼續深化。香港市場近年來主要的調控手段包括限制性措辭的集中鬆綁(2024年一季度末「撤辣」)，對土地供給的主動收緊，以及積極引入大陸需求(對租購兩端都形成積極支持)。往前看，該機構認為市場進一步復甦的關鍵或在於本土購房需求的釋放，而主要的變量或落於房貸利率的水平。目前無論是觀察租售比對房貸利率的利差，還是購房可負擔性指數，雖均較前期有明顯改善，但離有吸引力的水平還有些許距離。該機構初步預計美元降息幅度累計達到100bps或可對本地需求起到更充分的推動。目前看，該機構認為2026年達到這一降息水平的概率不低，因此香港房地產市場或仍將邁向進一步修復。2024年以來板塊估值已有一定修復，但絕對水平仍不高。從90年代以來的長週期序列來看，目前板塊也只是從2024年的歷史極端低位修復至歷史十分位左右的水平，難言估值偏高。往前看，分母端利率水平的下行，以及企業經營情況的邊際改善，都有可能推動估值進一步修復。細分板塊上，住宅與零售市場的修復或一定程度領先辦公樓。同住宅市場已經出現前端量價積極表現相似，5月份以來香港零售市場表現出現積極變化，目前整體供需關係也趨於平衡。寫字樓市場雖在需求端出現一些積極變化，但供給上2025-2026或仍在一定慣性，尤其非核心區的空置率仍較為高企，整體市場的修復或相對滯後。投資角度，該機構建議可優先關注在覈心區具有優質商業不動產的企業。