智通財經APP獲悉，國聯民生證券發布研報稱，當下房地產行業仍處於調整期，房企表現持續分化，隨着優質項目陸續結轉，部分房企毛利率或迎來拐點。展望四季度，受政策刺激帶動的高基數效應影響，銷售端按年來看或有一定壓力，年初成交的核心城市核心地塊陸續入市有望對銷售形成一定支撐。推薦持續在一線和強二線城市核心區域拿地的改善型房企;關注有困境反轉機會的彈性標的;關注擁有核心競爭力的房產中介平台。

國聯民生證券主要觀點如下：

報表端：業績弱勢延續，房企持續分化

2025年前三季度，23家樣本房企營業收入按年下降12.5%，降幅較2024年全年收窄;歸母淨利潤按年下降161.6%，利潤端仍承壓，濱江集團、城建發展實現正增長，中華企業實現扭虧為盈;整體毛利率為13.0%，較2024年全年下降0.3pct，央國企毛利率有所回升;整體銷管費用率為5.5%，較2024年全年下降0.1pct;合約負債總額為12069億元，按年下降28.7%，合約負債對營業收入的覆蓋倍數整體降至1.4倍;資產總額降至7.4萬億元，按年下降10.5%;資產負債率為77.0%，按年上升0.7pct，房企繼續縮表，行業分化加速。

經營端：銷售承壓走弱，土地市場提質縮量

2025年前三季度，全國商品房累計銷售金額按年下降7.9%，累計銷售面積按年下降5.5%，降幅較2024年全年有所收窄。百強房企銷售金額累計24948億元，按年下降12.8%。分梯隊來看，TOP10房企銷售金額為12102億元，按年下降11.7%，其中建發房產、中國金茂、越秀地產實現逆勢增長，分別按年增長12.1%、27.3%和2.0%。根據中指院數據，2025年1-9月，全國300城宅地累計成交面積為29766萬平方米，按年下降7.6%，累計成交金額為13304億元，按年上漲11.9%。頭部央國企和改善型房企拿地表現較為穩健，中海地產、綠城中國、保利發展等繼續積極補倉優質地塊，拿地策略聚焦核心城市。

孖展端：孖展環境邊際改善，央國企更具優勢

2025年房企債券發行規模止跌回升，市場信心逐步修復。根據中指院數據，2025年1-9月房企累計發行債券總額按年增長3.9%，房企債券平均發行利率持續下行，由2021年的5.5%降至2025年上半年的2.8%，7月、8月進一步降至2.5%，9月小幅回升至2.7%。截至2025年9月末，房企債券餘額為21409億元，其中信用債佔比70.4%。2025年第四季度到期債券餘額為1430億元，2026年到期規模達6641億元，仍面臨較大償債壓力。分企業來看，世茂集團、華潤置地、保利發展債券餘額居前，行業流動性分化態勢延續。

風險提示：政策效果不達預期;房企流動性風險加劇;市場信心不及預期。