在嘉裏建設（00683.HK）董事會主席、行政總裁及執行董事郭孔華花費1.17億元購入自家金陵華庭「豪宅」後，瑞慈醫療（01526.HK）也豪擲1.99億元拿下了上海市知名豪宅雲錦東方的一套別墅。

　　在房地產行業企穩回暖之時，上海市高端住宅市場的火爆表現格外引人矚目。克而瑞數據顯示，2025年前三季度，上海市總價3000萬元以上的商品住宅累計成交1524套，總價5000萬元以上的頂級住宅共成交674套，增幅高達27%，佔全國11個重點城市總成交量的近八成。

　　高端住宅總體火熱之下，上海市房地產市場也逐步分化。《中國經營報》注意到，一方面，臨近年末，上海市迎來高端住宅供應高峯，綠城黃浦ONE、湯臣君品三期、金陵華庭三期、澐啓濱江等項目爭先推盤；另一方面，「日光」變得並不那麼輕鬆，外灘瑞府和金茂璞元等項目陷入了二期認購率低於一期的困境。

　　「如果說以前市場熱度是100度，現在相當於降到了90度，但並不能說上海市高端住宅市場就不‘燙’了。」上海中原地產分析師盧文曦認為，當前，上海市高端住宅項目「開盤即日光」的時代已經過去，這就要求開發商要在地段和產品上狠下功夫，提高品質精準匹配購房者的需求。

　　投資屬性受追捧

　　11月4日，瑞慈醫療公告稱，其間接全資附屬公司上海瑞慈瑞鉑門診部有限公司（以下簡稱「瑞慈瑞鉑」）以總價約1.99億元購入上海市龍啓路377弄13幢40號的一個住宅單位，總建築面積約570.06平方米。據此計算，瑞慈醫療購入的雲錦東方別墅房源均價高達34.9萬元/平方米。

　　龍啓路377弄即上海市徐匯濱江板塊的高端住宅項目雲錦東方。瑞慈醫療公告顯示，瑞慈瑞鉑已向賣方上海東航置業有限公司支付初步訂金3000萬元，約1.69億元尾款將於11月30日前支付，購房款將由公司內部資源撥付。

　　上海市房屋管理局官網信息顯示，2025年9月28日，雲錦東方三期取得預售許可證，推出最後22套聯排別墅，均價29.8萬元/平方米，戶型面積384—570平方米，結構為地上四層及地下一層。

　　對於此時入手上海市高端住宅的理由，瑞慈醫療方面認為，收購事項對公司而言是一項優良的中長期投資。該住宅單元位於徐彙區，是上海市的核心商業及生活區之一。上海市為中國經濟、金融、貿易、貨運及科技創新的國際樞紐，具備經濟蓬勃的優勢及巨大的發展潛力，更提供了有利的投資環境。

　　「鑑於該物業周邊的開發項目及上海市的發展，董事對該物業中長遠發展會有良好的資本增值潛力持樂觀態度。」瑞慈醫療方面進一步表示，收購事項將是優良的投資機會，可為公司提供合理水平的回報。

　　無獨有偶，10月31日，郭孔華與嘉裏建設全資附屬公司上海卓妙置業有限公司簽訂協議，購買位於上海市黃浦區金陵華庭一套449平方米的四室房源，交易總價約為1.17億元。

　　公告顯示，上述交易完成後，預計嘉裏建設將獲得約2300萬元收益。出售該物業所得款項，將用作公司的一般營運資金。

　　記者注意到，郭孔華是馬來西亞首富郭鶴年之子。而金陵華庭是嘉裏建設上海金陵路城市更新項目的住宅部分，也是上海市2025年最受關注的高端住宅項目之一。此前，郭孔華表示，對上海市高端住宅項目獲得市場正面反應感到滿意。

　　高端住宅迎「入市潮」

　　在郭孔華高調買下自家產品的同時，金陵華庭三期推出最後40套高層房源，其中包括一套建面約730平方米的頂層複式。據悉，該批次房源過會均價20.6萬元/平方米，和上一批次相比，漲價約1000元/平方米。

　　嘉裏建設相關負責人告訴記者，此次推出的金陵華庭三期是T2「樓王」的一個單元，認籌時間為11月6—11日上午，首日認購便達到35組，並於11月16日下午正式開盤。

　　今年3月和9月，金陵華庭前兩批房源分別實現「日光」，共計攬金超190億元。三期房源預計貨值約30億元，也就是說，金陵華庭2025年銷售額有望突破220億元。

　　均價21萬元/平方米、單套最高售價超1.6億元，加之知名演員胡歌曾現場看房，位於衡復歷史文化風貌區的高福雲境項目同樣備受關注。

　　記者從上海萬科方面採訪瞭解到，10月18日，高福雲境項目首開推出125套房源，收到190組認籌，認籌率約152%，開盤時間因此提前了一週。開盤首日，單套戶型面積近600平方米、總價1.3億—1.7億元的25套大平層全部售罄。

　　地段和產品稀缺性，是這類頂級項目得以熱銷的關鍵。上海萬科相關負責人表示，在建築高度嚴格受限的衡復風貌區，150米的超高層住宅十分稀缺。同時，高福雲境住宅部分層高設定約3.5米，高於當前市場常規的3.1—3.3米。

　　嘉裏建設方面表示，高淨值人羣對「抗週期核心資產」偏好，金陵華庭項目憑藉外灘核心地段稀缺性、產品力優勢及突出性價比，能夠多次開盤後短時間售罄，印證了上海市「頂豪」市場對核心區大戶型的強承接力，還以「日光」表現為區域高端住宅市場注入了強勁活力。

　　臨近年末，上海市也迎來了高端住宅「上市潮」。位於浦東新區的湯臣君品三期「瑄廷」推出49套別墅房源，總建面約455—626平方米，均價19.68萬元/平方米，較一期高出約3萬元/平方米，認購率高達153%；位於黃浦區的綠城黃浦ONE項目也迎來「首開」，過會均價約17萬元/平方米，認購率為139%。

　　華潤置地曾經創下「全國總價地王」的項目也即將入市。記者瞭解到，該項目名為澐啓濱江，位於浦東新區後灘板塊，以「一線江景」為賣點。今年8月，華潤置地與上海南房集團共同拿下上述後灘與黃浦區餘慶裏組合地塊，總價244.7億元。其中，華潤置地付出的資金超220億元，後灘地塊也是組合「資產包」中的核心。

　　華潤置地上海公司相關負責人告訴記者，澐啓濱江項目打造了約3500平方米的下沉藝術庭院、約2500平方米的會所場館和約110米的綠蔭地。項目預計11月迎來「首開」，最大戶型286平方米，擁有四房兩廳四衛，通過無柱化設計，可最大限度俯瞰江景。

　　市場分化，「日光盤」消退

　　和高福雲境、金陵華庭「億元大宅」供不應求不同，北外灘板塊的海泰北外灘正面臨去化遇阻問題。

　　公開資料顯示，海泰北外灘項目涵蓋住宅、歷史保護建築與酒店等多種業態，由三棟約160—170米的超高建築組成。這不僅是浦西最高的住宅產品，還是上海市首家自帶停機坪的樓盤，總價區間為4200萬—1.48億元。

　　記者瞭解到，該項目開發週期超過20年。2022年12月，項目首次取證並推出108套房源，均價14.5萬元/平方米，最大戶型620平方米；二批次於2024年12月取證，共推出43套房源，均價17萬元/平方米，主要是建面約554平方米的大平層。

　　但由於得房率較低、周邊城市界面一般，海泰北外灘市場表現並不理想。上海網上房地產數據顯示，截至11月12日，該項目151套房源售出80套，去化率約53%。其中，二期43套房源僅售出14套，去化剛過三成。

　　今年3月，海泰北外灘與知名文旅品牌阿那亞達成合作，為海泰北外灘項目賦能。阿那亞「站臺」，讓海泰北外灘當月銷量躍升至19套，這是其自開盤以來創下的月銷記錄。但熱度並未持續太久，此後月銷量至今未能突破3套。

　　與此同時，隨着高端住宅供應量攀升，單套總價約2000萬元的主流項目去化速度放緩，「日光」變得可遇而不可得。例如，11月8日正式開盤的綠城黃浦ONE項目，首批僅推出56套房源，主要戶型為155平方米和193平方米，大戶型仍有少量在售，整體去化約八成。

　　北外灘板塊的外灘瑞府和金茂璞元也正遭遇認購熱度下滑問題。據悉，外灘瑞府項目認購率從一期的163%下降到二期的53.4%，金茂璞元項目認購率也從一期的157.6%下降到二期101.8%。

　　9月14日，外灘瑞府項目「首開」推出119套房源，均價14.78萬元/平方米，當天便發佈了慶祝「日光」的宣傳海報。但上海網上房地產數據顯示，截至11月12日，外灘瑞府一期仍有30套在售，去化率不足75%。相較之下，同期開盤的金陵華庭二期僅剩郭孔華自購的一套尚未網籤。

　　20多天後，外灘瑞府項目加推了二期146套房源，均價上漲了約500元/平方米。一名外灘瑞府置業顧問告訴記者，二期項目戶型包括124平方米、165平方米、195平方米和240平方米，目前都有房源在售，可以直接購買。

　　盧文曦分析稱，隨着上海市中心城區土地供應加快，高端住宅市場的供需矛盾已經遠不如前兩年那麼突出。無論是新房還是二手房，千萬級的產品供應相當充足。同時，現在二手房的議價空間較大，自然會導致市場需求分流。

（文章來源：中國經營網）