華潤近期大舉孖展的原因為何？房企整體的孖展情況又呈現什麼樣的趨勢呢？
◎ 文 / 洪宇桁
11月17日，華潤置地宣佈完成配售4950萬股華潤萬象生活股份，淨籌約20.61億港元。此前在14日也接連在境外發行了1筆45億元人民幣和1筆3億美元的綠色債券，時隔六年再度發行境外債券。據不完全統計，2025年1-10月65家重點房企中華潤置地的公開市場孖展規模穩居第一。那麼華潤近期大舉孖展的原因為何？房企整體的孖展情況又呈現什麼樣的趨勢呢？
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華潤置地前10月孖展穩居房企第一
前11月已創歷年新高
2025年以來，在資本市場孖展渠道較為暢通的背景下，華潤置地大幅加大了孖展力度。前10個月在公開市場的孖展規模達到了546.13億元，穩居65家重點房企的第一。與此同時，從歷年的公開市場孖展情況來看，企業在2025年前10個月的孖展規模已經超過了2023和2024年全年，若是再加上11月至今孖展的約82億元人民幣，企業的公開市場孖展已經超過了600億元，創下了2013年以來的新高。除此之外還配售了持有的4950萬股華潤萬象生活股份，淨籌約20.61億港元。
華潤置地的大舉孖展，整體看來有三個使用方向，首先是歸還到期債務進行債務置換。據公開市場資料統計，華潤置地在2025年的到期孖展規模為253.58億元，仍然處於償債規模的較高水平。為此企業將孖展得來的部分資金用於債務結構優化和到期債務償還，比如6月發行的30億元中期票據中的18億元就明確用於償還24華潤置地SCP007等短期債務。通過「借新還舊」的債務置換來延長債務期限、降低孖展成本，同時維持信用評級穩定，為後續開發提供資金空間。
其次則是在覈心城市地產項目方面的投資。根據華潤置地的中報和各月公告統計，2025年前10月企業新增土儲權益地價約為627億元，包括上海耀華路及餘慶裏商住項目（權益對價220.23億元）、深圳寶安區南街坊商住項目（權益對價38.88億元）、北京海淀區功德寺東住宅項目（權益對價41.49億元）等大型項目。
第三則是大資管方面的業務投入和日常的運營資金，中報顯示企業資管規模相較於期初增長214億元。在房地產行業下行，土地競爭放緩的背景下，華潤在保證償債的同時加緊佈局優質項目，保證投資力度和質量，同時培育第二曲線進行轉型，為此企業進行了大規模的孖展。
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央國企孖展順暢
支撐土地市場同時引領行業轉型升級
事實上，除了華潤在大舉孖展之外，當前房地產行業孖展的主力也基本都是央國企。從歷年的數據來看，伴隨着2021年房企流動性危機的集體爆發，各類性質房企孖展規模呈現分化趨勢：央國企依託其國資背景、基本穩健的槓桿率而持續獲得資金支持，孖展規模整體較為穩定；而民企孖展規模自2022年開始大幅萎縮，至2025年1-10月央國企孖展佔比已超過75%，而民營房企則僅不到7%。
孖展能力產生的分化直接影響了房企的拿地能力。據不完全統計，2025年1-10新增土儲價值TOP100的企業中，央國企的新增土儲總價佔比達到了81.1%，民營房企則僅有12.1%。受行業信用風險、孖展約束影響，民營房企的資金壓力整體較大，拿地意願與能力受限，而央國企則主導核心城市優質地塊，鞏固市場地位，同時在一定程度上支撐了土地市場。
而隨着「好房子」標準的提出以及房地產行業的下行，部分企業已經開始進行產品的升級和業務的轉型，其中央國企整體憑藉着較為充足的資金和資源發展較快。比如中海地產就將10月發行中票獲得的30億元全部投到北京、深圳的21個全資住宅項目上，全面推進其「101+n+x」標準體系；保利也在9月通過成立合夥企業進軍非居住房地產租賃市場，開始轉型運營商。
整體看來，伴隨着民營房企的流動性風險持續，房地產行業的孖展、拿地和銷售向央國企集中轉移，一定程度上提升了行業整體抗風險能力，推動市場向更穩健方向發展。這一趨勢下，央國企憑藉資金優勢和信用背書，成為城市更新、保障房建設和「好房子」開發的主力軍，帶動行業向高質量轉型。未來，隨着央國企在商業運營、綠色建築、智慧社區等領域的持續投入，房地產行業將逐步形成「開發+運營+服務」的可持續發展模式。民營房企則需要在風險出清之後找準定位、聚焦優勢領域，並積極擁抱行業變革。