過去五年，租客的日子並不好過。疫情過後，租金大幅上漲，漲幅遠超工資增長水平。但近期，租客們迎來了一個小小的利好：美國大部分地區的租金正在下跌。
根據Realtor.com的數據，10 月全美兩居室及以下戶型的月均租金按年下降 1.7%，至 1696 美元，較 2022 年的峯值已下跌約 3.6%。
對許多租客而言，租金下降是件好事，在某些情況下，這還會促使他們選擇繼續租房。儘管租金在下跌，但購房成本卻在持續攀升。6% 以上的抵押貸款利率、接近歷史高位的房價，使得購房 affordability（可負擔性）持續承壓；此外，房產稅、房屋保險、維護費用等購房 「隱性成本」 也在不斷增加。
根據 Zillow 和 Thumbtack 的一項分析，僅隱性成本一項，年均支出就已攀升至近 1.6 萬美元，相當於在抵押貸款月供之外，每月還要多支出 1325 美元。
商業房地產公司世邦魏理仕（CBRE）美洲區多戶住宅研究主管馬特・萬斯（Matt Vance）表示：「現在要從租房轉向購房，難度非常大。因此，我們看到租客的續租率正在上升。」
購房溢價仍處於高位
世邦魏理仕測算，目前購買一套住房的月均成本，相較於租住多戶住宅的溢價中位數高達 108%。這意味着，購房所需的月供、房產稅、保險及維護費用之和，平均而言是租金的兩倍多。
儘管這一溢價較 2023 年末的峯值略有下降，但要回歸疫情前的正常水平，可能需要數年時間，且需滿足多重條件：抵押貸款利率下降、房價下跌、收入增長，同時租金還需有所上漲。
然而，由於近年來公寓建設力度加大，許多都市區短期內租金上漲的可能性不大。過去一年，丹佛、菲尼克斯、阿拉巴馬州伯明翰、佛羅里達州傑克遜維爾等城市的租金跌幅均超過 5%—— 這些城市近年來都新增了數千套租賃住房。
以丹佛為例，公寓建設熱潮使得許多公寓樓為吸引新老租客，紛紛推出優惠政策，有時甚至直接下調租金。過去一年，這座 「英里高城」（丹佛別稱）及其周邊郊區的月均租金下跌了近 6%，跌幅在全美位居前列。
丹佛公寓中介公司 Smart City 的房地產經紀人安吉・納沃（Angie Navo）表示：「租客現在有足夠多的房源可供選擇。」
納沃稱，在她從事租賃行業的最初幾年，經常會出現這樣的情況：帶客戶看完一套房源，等參觀結束時，這套房子就已經被別人租走了。但現在，這種情況已不復存在。
由於公寓空置期延長，房東們紛紛加大了優惠力度。近來，「免租 12 周」 的優惠越來越常見，而此前這類優惠的上限通常是 8 周。一些丹佛租客過去習慣通過搬家來尋找租金最低的房源，如今在續租時也能享受到免租幾周的優惠。
「免租幾周」 這類優惠本質上只是降低了 「實際有效租金」，是公寓樓吸引租客最常用的策略，但納沃表示，她也看到部分公寓直接下調了基礎租金。例如，丹佛某大型公寓樓在租金高峯期時，一居室戶型的租金約為 2000 美元，如今掛牌價已降至 1500 美元左右。
納沃認為，租金下降，加之丹佛地區房價快速上漲、經濟存在不確定性，這些因素都促使許多人選擇繼續租房。她發現，越來越少的客戶會提到密切關注購房市場，或是計劃在未來幾年買房。
納沃說：「我感覺大家對買房這件事，並沒有那麼熱衷。」
歸根結底，買房還是租房的決策十分複雜，很少有人會僅根據經濟成本來做選擇。
Realtor.com首席經濟學家丹妮爾・黑爾（Danielle Hale）表示：「對於首次購房者而言，在多數市場，租房的性價比都遠高於買房。」 但她也指出，買房也有其獨特優勢，例如鎖定固定月供所帶來的安心感。
從歷史數據來看，租金整體呈穩步上漲趨勢。即便近期出現下跌，全美月均租金較 2019 年仍上漲了 16.9%。2025 年，在紐約、加利福尼亞州聖何塞等需求旺盛、供應短缺的少數城市，以及美國中西部部分地區，租金仍在上漲。
協商租金：「為什麼不試試呢？」
近年來，沒有哪個主要都市區的租金跌幅能比得上得克薩斯州奧斯汀市。疫情趨緩後，該市公寓建設熱潮疊加人口流動模式變化，共同推動了租金下跌。僅今年一年，奧斯汀的租金就下跌了 7.9%。
2021 年 4 月至 2022 年年中，正值租賃需求旺盛時期，薩拉・納扎裏（Sarah Nazarie）在得克薩斯大學附近租住的一套兩室一衛住宅，租金從 2450 美元漲到了 2845 美元。由於對居住位置滿意，納扎裏當時接受了租金上漲，但到了去年，她開始擔心自己付的租金過高。
納扎裏第一次嘗試協商降租時並未成功，但今年她再次向房東提出了請求 —— 這次她準備了充分的數據，證明同類房源的租金較峯值已下跌 19% 至 23%。她提議將租金降至 2200 美元，最終得到了房東的同意。
33 歲的納扎裏當時處於失業狀態（不久後將入職一家科技公司），她說：「也許他們是同情我吧。但我覺得，我住了這麼久，從來沒讓他們操過心，這一點對我很有利。」
29 歲的米根・麥克阿瑟（Meagan McArthur）和丈夫的經歷也類似。2022 年，奧斯汀租金達到峯值時，他們搬到了這裏，在該市主要幹道之一的南國會大道附近租了一套公寓，初始月租為 1988 美元。
15 個月後租約到期時，麥克阿瑟知道奧斯汀的租賃市場已經發生了變化，因此當房東提出續租月租上漲 50 美元時，她決定協商。她仔細瀏覽了所住公寓樓的官網，發現空置率很高 —— 而且和她戶型完全相同（只是鏡像佈局）的鄰居家公寓，掛牌價僅為 1770 美元。
麥克阿瑟最初提議按 1770 美元的價格續租，但遭到了拒絕。於是她開始辦理搬到鄰居那套公寓的手續，事情隨之出現轉機：當她即將空置的那套公寓也以 1770 美元的價格掛牌後，她再次提出協商，最終獲准以更低的價格簽訂新租約，無需搬家。
麥克阿瑟從事社交媒體管理和內容創作工作，她將協商成功歸功於自己做的市場調研、堅持不懈的態度，以及一直按時交租的良好記錄。
麥克阿瑟說：「最壞的結果不過是被拒絕，所以為什麼不試試呢？我會嘗試採取互利共贏的方式。如果公寓空置率很高 —— 我住的那棟樓當時就是這樣 —— 那麼低入住率對你的議價能力更有利。」
今年，麥克阿瑟和丈夫為了離家人更近，搬到了其他州。她之前租住的那套公寓，目前掛牌價已降至 1352 美元。
責任編輯：郭明煜