路透上海/香港11月21日 - 中國私募房地產投資信託（REIT）市場已成為吸引資金短缺開發商的難得亮點，在投資者對更高收益率的需求不斷增長的推動下，今年的計劃籌資總額有望創出紀錄高位。

中國私募REIT市場於 2023 年推出，僅限於專業投資者，但發展迅速。與公募REIT相比，私募REIT的審批程序更快、更寬鬆，而且在中國房地產行業不景氣的情況下，私募REIT有望盤活創收資產，這些都吸引了開發商的目光。

由於大多數開發商被公募資本市場拒之門外，私募REIT市場提供了另一種孖展渠道，幫助商業資產所有者釋放價值並緩解流動性壓力。

瑞銀大中華區房地產研究主管林鎮鴻（John Lam）表示，私募REIT可能重塑房地產企業的商業模式和估值。"私募REIT為發行人突破了公募REIT的一些瓶頸。"

不過，一些分析人士認為，它不太可能讓陷入困境的住宅建築公司恢復財務健康，因為其中許多公司缺乏能夠產生穩定現金流的優質資產。

私募REIT申請激增的背景是，中國房地產行業從2021年開始出現流動性緊縮，導致大量開發商違約，住房需求急劇下降。

**私募REIT發展勢頭強勁**

上海證券交易所是私募REIT的主要上市交易市場，今年已批准了 17 傢俬募REIT，預計籌資總額為 430 億元人民幣（合 59 億美元）。相比之下，去年僅批准三家，籌資80 億元。

申請量也激增，今年迄今已有 40 份申請，可望籌集約 1,050 億元人民幣，而 2024 年僅有七份申請，總額為 130 億元。

市場參與者表示，通過私募REIT途徑進行孖展的步伐將加快，一些潛在發行人正在確定路演計劃，而另一些發行人則在探索利用該平台的可能性。

「如果現在直接出售資產，價格太低，買家也很少。REIT可以解決這個問題。」新加坡亞騰資產管理（ARA）共同創始人林惠璋（John Lim）表示，並補充說，中國的私募REIT被視為一種聰明的資產變現方式。

瑞銀的林鎮鴻估計，中國私募REIT的平均股息率約為 5%，高於公募的 3%-4%，補償了投資者因流動性較低和鎖定期更長所承受的風險。

**潛力巨大**

總部位於上海的富尚資產的董事長陳曉歐說，私募REIT只需幾個月就能獲得批准，而公募REIT至少需要一年。

"在房地產市場高速增長階段，開發商專注於建房和賣房；如今隨着住房開發的新增增長消退，行業重心已轉向盤活存量--那些能帶來收益、具備長期價值的資產。"

中國的私募REIT補充了公募REIT市場，後者在短短四年內已增長至逾2,000億元人民幣。分析人士表示，受成熟經濟體趨勢的啓發，私募REIT具有巨大潛力。

根據瑞銀的數據，按資產總值計算，美國公募與私募REIT的比例為 1.25:1。

在美國和澳洲，REIT分別約佔房地產行業總市值的 90% 和 95%。相比之下，REIT在中國僅佔 1.4%，摩根士丹利的分析師在一份報告中指出。(完)

(編審 張濤)

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