11月27日，曾以年輕潮流定位風靡商業地產領域的大悅城地產（00207.HK）正式終止港股上市地位，這場始於今年7月的退市進程畫上句號。從2013年借殼登陸港股，到如今告別資本市場境外平臺，大悅城地產12年上市旅程的落幕，既是企業架構優化的主動選擇，也折射出行業下行週期中房企的戰略調整邏輯，其退市後的業務整合與母公司盈利改善預期，成為市場關注焦點。

回溯大悅城地產的上市脈絡，其起點可追溯至2013年的行業擴張期。彼時，中糧集團旗下商業地產板塊以「中糧置地」為主體完成借殼上市，港股平臺的落地為其商業版圖擴張注入動力，「大悅城」品牌隨即在全國多地佈局，憑藉精準捕捉年輕消費羣體需求的定位，快速聚攏客流，成為城市商業地標之一。上市初期，企業通過收購母公司旗下商業項目擴充資產規模，2014年便實現6大項目近97億元銷售額、超15億元租金收入，兩項核心指標同比增幅均逼近20%，展現出強勁的商業運營潛力。

伴隨業務穩步推進，大悅城地產的商業項目陣營持續擴容，2018年開業運營項目增至12個，租金收入攀升至26.03億元，較2014年實現71%以上的增長，商業運營板塊的盈利能力逐步凸顯。2019年，中糧系啓動重大資產重組，A股上市企業大悅城通過發行股份收購大悅城地產64%股權，形成「A控紅籌」的雙資本平臺架構，兩地上市格局下，企業一度試圖兼顧境內外孖展渠道，助力住宅與商業雙業務協同發展。

然而，雙平臺架構的優勢未能持續凸顯，行業環境變化與資本市場表現低迷，逐漸讓港股平臺失去孖展價值。2019年5月起，大悅城地產股價持續低於1港元，長期處於每股資產淨值折讓狀態，股票流動性不足的問題愈發突出，直接限制了其通過港股市場籌集資金的能力。疊加房地產行業整體下行、市場環境日趨複雜，境外資本市場難以提供有效的孖展支撐，且這一局面在可預見週期內缺乏改善空間，港股上市地位逐漸淪為企業發展的「冗餘環節」，退市決策的醞釀已現端倪。

2024年成為大悅城地產上市生涯的轉折節點，這一年企業迎來上市以來首次淨利潤虧損，錄得-2.94億元業績承壓。儘管企業始終未出現債務違約風險，財務穩健性優於行業內多數出險房企，但盈利端的波動進一步暴露發展短板——住宅銷售業務受行業下行衝擊顯著，毛利率持續走低，2024年整體毛利率同比下降14個百分點至28.4%，核心原因便是銷售型業務收入佔比偏高，拉低了綜合盈利水平。進入2025年上半年，業績頹勢未改，營收同比下滑5.78%至81.24億元，淨利潤同步下降26.6%至1.05億元，業績壓力下，優化架構、提升效率成為企業破局的關鍵方向。

今年7月，大悅城地產正式披露退市方案，明確以股份回購方式推進私有化，回購定價鎖定0.62港元/股，總資金規模約29.32億港元，資金來源涵蓋企業內部資源及外部債務孖展。11月24日，企業公告顯示退市計劃已於11月21日獲法院認可，退市生效日期敲定11月27日，至此退市流程進入收尾階段。退市完成後，母公司大悅城（000031.SH）的持股比例將從64.18%大幅提升至96.13%，股權集中度顯著提高，「A控紅籌」雙平臺架構正式退出歷史舞臺。

對於此次退市，企業給出的核心邏輯的是精簡管治框架、優化股權結構與提升管理效率，市場業內人士也給出相似解讀。匯生國際資本總裁黃立衝將其定義為「估值退市」，認為此舉可推動企業聚焦A股單一股權平臺，省去境外上市所需的信息披露與監管成本，縮短決策鏈條，實現提效降本目標；上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則強調，架構簡化後，企業投資佈局、項目運營等決策可快速落地，戰略執行週期縮短，能更靈活應對市場變化。

值得注意的是，大悅城地產退市的核心訴求之一，在於助力母公司大悅城改善盈利表現。相較於子公司僅2024年小幅虧損，母公司大悅城的盈利壓力更為突出，2022至2024年累計虧損達73.25億元，三年淨利潤分別為-28.83億元、-14.65億元、-29.77億元，連續大額虧損背後，與企業重倉商品房銷售業務密切相關。2021至2024年，大悅城商品房銷售及一級土地開發業務營收佔比始終維持在78%以上，而行業下行導致該業務毛利率從2020年的27.76%降至2024年的14.26%，疊加存貨減值計提壓力，2022至2024年計提資產減值準備累計超88億元，直接侵蝕歸母淨利潤，三年間減值計提導致歸母淨利潤減少超52億元，盈利修復難度極大。

在此背景下，大悅城地產退市成為母公司盈利改善的重要抓手。黃立衝分析指出，退市後大悅城對地產板塊控股比例大幅提升，子公司的盈利成果、資產公允價值變動將更集中體現於母公司合併報表，有助於提振歸母淨利潤與每股收益，實現「利潤集中、架構簡化、孖展內向化」的調整目標。早在今年7月底，大悅城便公告稱，子公司退市完成後將增厚對其權益，利好歸母淨利潤提升，這一表述也印證了退市決策與集團盈利修復戰略的關聯性。

不過，退市帶來的潛在影響仍存爭議，尤其是外部債務孖展支撐回購所可能引發的債務規模變化，以及子公司業務整合後的實際盈利貢獻，尚未有明確答案。此前時代週報記者曾致電大悅城投資者聯絡部門，併發送郵件諮詢相關問題，但截至發稿未獲回應，市場對其債務壓力與盈利改善實效的疑慮仍未消散。

從行業視角來看，大悅城地產的退市並非個例，而是行業調整期房企優化資本架構的縮影。在房地產行業孖展環境尚未明顯回暖、境內外資本市場估值分化加劇的背景下，部分房企選擇收縮境外資本平臺，聚焦核心業務與單一孖展渠道，通過精簡架構降低運營成本、集中盈利資源，以應對行業下行壓力。對於大悅城地產而言，告別港股市場後，脫離資本市場估值束縛與監管負擔，可更專注於商業運營核心優勢——其購物中心業務即便在行業波動期仍展現韌性，2023至2024年租金收入分別達29.98億元、30.23億元，穩步增長的商業營收有望成為業務穩定器。

12年港股上市路落幕，大悅城地產的退市不是終點，而是戰略重構的起點。未來，隨着股權整合落地、決策效率提升，企業商業運營優勢能否進一步放大，母公司大悅城能否藉助子公司利潤集中實現盈利修復，仍需時間檢驗。而這場架構調整背後，房企在行業週期中的生存智慧與轉型探索，也將為商業地產行業的發展提供新的思考方向。