Dhwani Pandya

路透孟買11月30日 - 日本房地產開發商正進一步涉足棘手的印度市場，在快速增長的經濟和低建築成本的吸引下，預計將有更多同行涉足印度市場。

日本最大的房地產開發商三井不動產（Mitsui Fudosan 8801.T）在2020年涉足印度市場，與當地開發商RMZ房地產公司合作，在班加羅爾建設一座辦公樓綜合體。

兩位知情人士稱，三井不動產可能會在與RMZ或其他開發商合作的項目中新投資300-350億日圓(1.9億美元-2.25億美元) 或更多。

他們補充說，上個月，三井不動產管理團隊的成員正在孟買和首都新德里周邊地區尋找機會，但由於消息屬於私人信息，他們拒絕透露身份。

三井不動產拒絕發表評論。RMZ 拒絕對潛在的新投資發表評論。

不過，RMZ 房地產公司首席執行官阿夫尼什-辛格（Avnish Singh）確實表示，由於與當地合作伙伴建立了信任，日本開發商正在加快速度。

"他說："閘門可以打開，而且已經打開了。

住友不動產8830.T是日本排名第三的開發商，該公司稱孟買是其繼東京之後的第二大增長引擎，已在孟買的五個項目中投入了 65 億美元，其中包括今年新增的兩個地塊。

一位熟悉該公司戰略的業內資深人士表示，該公司還在即將投入運營的納維孟買市機場周圍尋找土地，以進行新的投資。由於信息保密，該消息人士拒絕透露姓名。

住友不動產沒有回應置評請求。

捲起袖子

熱衷於印度房地產的海外投資者遠不止日本公司。例如，美國投資公司黑石集團（Blackstone BX.N， ）是印度最大的商業業主，其在印度的 500 億美元資產中約有一半是房地產。

與黑石一樣，大多數外國投資者購買的是現有資產，因為印度的建築延誤聲名狼藉，可能會讓潛在的租戶和買家望而卻步。雖然近年來的改革改善了施工進度，並建立了解決糾紛的新框架，但獲取土地的過程可能非常緩慢，涉及許多繁文縟節。

"日本投資者是少數願意承擔開發風險的投資者之一。他們喜歡擼起袖子加油幹，"辛格說。

儘管繁文縟節令人頭疼，但回報是值得的。

"日本市場的預期回報率約為 2-4%。在印度，你可以輕鬆期待 6%-7% 的回報率，"德勤印度公司合夥人、專注於日本在印度投資的 Seiji Ota 說。

Ota 和 Singh 說，其他一些日本開發商也想首次進軍印度，並正在評估開發辦公樓、零售和酒店項目的機會。

三井住友信託研究所今年 9 月進行的一項調查顯示，日本公司和基金今年對海外房地產的投資增加了五分之一。

雖然美國和澳大利亞仍是長期受青睞的市場，但對印度的興趣明顯增加，41% 的受訪者有意投資，比去年同期增加了 6 個百分點。

低成本和租金攀升

吸引日本開發商的一個關鍵因素是印度的低勞動力成本。例如，僱用一名電工或水管工的費用僅為每小時 2 美元。

房地產諮詢公司特納-湯森（Turner & Townsend）的數據顯示，在紐約，建造 20 層以下高檔寫字樓的成本超過每平方米 8000 美元，倫敦約為 5300 美元，東京為 4000 美元，而孟買僅為 656 美元。

同樣重要的是，在過去三個財政年度中，印度的經濟增長率平均為 8%，在此背景下，印度高檔寫字樓的租金也隨之飆升。

根據商業房地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）的數據，孟買的班德拉庫拉綜合體（Bandra Kurla Complex）--其中央商務區--在第三季度引領了亞太地區商業租金的增長，躍升了 14.2%。

緊隨其後的是東京中央五區，上漲了 10.2%，而印度國家首都地區和首爾中央商務區的漲幅都超過了 9%。

日本公司喜歡從零開始設計建築，這使他們能夠引進印度不使用的技術。

熟悉住友不動產戰略的消息人士說，住友不動產在班德拉-庫爾拉綜合體的第一個項目採用了鋼結構，這種結構可以實現非常寬的樓板，從而實現無柱辦公，這是印度開發商目前還做不到的。

該消息人士補充說，該公司預計這一設計特點將使該地區的租金比普通租金高出 30%-40%。

據兩個消息來源和一份租約副本稱，摩根大通JPM.N將成為該大樓的租戶。該美國銀行沒有回應置評請求。

印度市場上的其他日本開發商包括 Daibiru Corp，該公司去年開始在兩個城市投資寫字樓交易。其母公司三井物產株式會社（Mitsui O.S.K. Lines 9104.T）的南亞首席執行官阿南德-賈亞拉曼（Anand Jayaraman）說，該公司目前正在尋找土地，甚至可能考慮開發住宅樓和數據中心。

(1 美元 = 155.8600 日圓)

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