萬達首次拿回一座萬達廣場，專家：證明資產負債表已修復到可擇時回購優質資產的水準

每日經濟新聞

2025/12/03

登入新浪財經APP 搜索【信披】查看更多考評等級每經記者｜陳利每經編輯｜陳夢妤萬達集團第一次贖回已出售的萬達廣場。天眼查顯示，12月2日，煙台芝罘萬達廣場有限公司發生工商變更，新華保險旗下坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）（以下簡稱坤華股權投資）、坤元辰興（廈門）投資管理諮詢有限公司退出股東行列，新增上海萬達銳馳企業管理有限公司為全資控股股東，同時多位高級管理人員信息發生變更。上海...

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每經編輯｜陳夢妤萬達集團第一次贖回已出售的萬達廣場。天眼查顯示，12月2日，煙台芝罘萬達廣場有限公司發生工商變更，新華保險旗下坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）（以下簡稱坤華股權投資）、坤元辰興（廈門）投資管理諮詢有限公司退出股東行列，新增上海萬達鋭馳企業管理有限公司為全資控股股東，同時多位高級管理人員信息發生變更。上海萬達鋭馳企業管理有限公司成立於2023年，由大連萬達商業管理集團（以下簡稱萬達商管）100%持股，註冊資本5000萬元。需要注意的是，2024年7月，萬達商管曾一度退出煙台芝罘萬達廣場有限公司股東行列，此次重新進入，也意味着萬達集團在出售了40多座萬達廣場後，首次完成對一座萬達廣場的贖回。據《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）了解，截至目前，坤華股權投資所擁有的萬達廣場數量仍有13座，其中就包括此前與煙台芝罘萬達廣場有限公司同期被收購的南京萬達茂投資有限公司、成都萬達商業廣場投資有限公司。每經記者注意到，此前關於坤華股權投資、坤元辰興（廈門）投資管理諮詢有限公司收購煙台芝罘萬達廣場有限公司等相關細節並未有過多公開信息披露。12月3日，中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜在接受每經記者採訪時表示，坤華系收購的廣場大多嵌有類似「回購期權＋固定IRR（內部收益率）」條款，只要萬達仍保有行權資金額度，理論上可繼續贖回；但每座廣場現金流質量不同，IRR門檻也不一樣。芝罘項目的高回報、高出租率使其成為第一順位「回購標的」，其他三四線廣場若租金增長乏力，萬達未必會行權。就此次為何贖回、贖回條件等問題，每經記者聯繫了萬達集團，但相關人士表示「沒有可以回覆的內容」。事實上，在對萬達廣場的收購中，包括陽光保險、大家人壽、太保資本、中銀三星保險、橫琴人壽等在內的險資均曾是主要買家，先後累計出手接盤近20個萬達廣場。就算是到了今年5月，由太盟、高和豐德、騰訊、潘達商管、陽光人壽保險等共同設立合營企業，共同收購48個萬達廣場項目公司100%股權時，險資的身影也持續存在。不過，萬達廣場的經營並未發生變化，依然由萬達商管運營。對於這次贖回的原因，柏文喜認為，煙台芝罘廣場是毓璜頂商圈現金流最穩定的項目之一，金街鋪位出租率常年接近100%，年化租金回報5%以上，屬於「下金蛋的雞」。把這塊「壓艙石」收回來，可立刻改善合併報表的租金規模和現金流能見度。他還指出，經過2024年以來的密集出售，萬達境內債已清零，海外債僅剩2026年2月到期的4億美元一筆，短期剛性兑付峯值已過，「保生存」階段結束，公司有餘力開始「保質量」。因此這筆贖回被多家機構解讀為「向市場秀肌肉」，證明資產負債表已修復到可以擇時回購優質資產的水準。首單成功贖回相當於向險資、信託等接盤方證明「萬達的回購錢能到賬」，有利於降低剩餘項目的期權信用溢價；未來若萬達啓動REITs（不動產投資信託基金）或基金化退出，曾附帶回購記錄的資產更容易獲得估值溢價。柏文喜認為，芝罘案例大概率會被複制，但只會集中在能貢獻穩定5%以上回報且位於核心商圈的「頭部廣場」，不會全面鋪開。儘管贖回了一座萬達廣場，但資產出售依然是萬達當前的「主旋律」。據天眼查，10月21日，廣州增城萬達廣場有限公司發生工商變更，萬達商管退出股東行列，新增北京嘉君科技發展有限公司為股東並全資持股，法定代表人從吳華變更為宋敏。廣州增城萬達廣場有限公司成立於2012年3月，註冊資本2.5億元，經營範圍為企業管理服務、企業自有資金投資、房屋租賃、物業管理、場地租賃。就在這則工商信息變更的兩天前，黃石萬達廣場投資有限公司也發生股東變更，大連萬達鋭馳企業管理有限公司、大連萬鋭企業管理有限公司退出，變更為由北京嘉君科技發展有限公司100%持股，法定代表人亦從吳華變更為宋敏。需要注意的是，柏文喜表示，萬達2025年仍同步出售邊緣資產（如上述增城萬達廣場），「邊賣邊買」説明現金並非十分寬裕，贖回節奏會嚴格遵循「優質先回、虧損暫緩」的篩選邏輯，而不會一次性大規模回購。他還提到，萬達對外仍強調「輕資產為主」，但私下提出「輕重平衡」。贖回核心廣場可使萬達在REITs、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）等證券化定價中保留最優質「種子資產」，同時維持區域管理規模效應，為二次上市或引入戰投提供更具説服力的營運淨收入口徑。與此同時，萬達集團仍有新增股權凍結信息。如10月27日，天眼查顯示，萬達商管新增兩則股權凍結信息，股權所在企業分別為義烏萬達廣場投資有限公司、綿陽涪城萬達廣場有限公司，凍結股權數額分別為約1億元、5000萬元，凍結期限均為三年，執行法院均為南京市中級人民法院。截至目前，萬達集團仍有50條股權凍結信息，累計股權凍結金額上百億元，被執行人信息10條，涉及金額超50億元；萬達商管同樣涉及股權凍結風險信息56條，被執行人高風險信息4條，歷史被執行人信息38條。柏文喜向每經記者表示，地產下行周期裏，「帶回購的出售」成為資方與運營商的過渡性工具——運營商救急融資，資方鎖定回報。「萬達此次贖回提供了一個‘正序’樣本：先止血→再修復報表→擇時回購核心資產；未來其他房企若想效仿，前提是必須真正降低有息負債、恢復自由現金流，否則回購條款只能空轉。」柏文喜説。免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。封面圖片來源：圖片來源：每日經濟新聞 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