摩根士丹利：2026中國房地產展望

信息量有點大

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核心結論：2026 年中國房地產行業仍將延續下行趨勢，但跌幅較 2025 年有所緩和，政策以風險緩釋為核心，呈現「被動應對、適度發力」特徵，大概率集中在下半年。新房銷售、房價、新開工及投資仍將承壓，市場築底或延至 2027 年；開發商整體仍在艱難前行，但優質標的（優質國企、商業地產運營商）的阿爾法收益將進一步脫離行業貝塔拖累，成為投資核心。一、政策基調：風險緩釋優先，下半年或迎適度發力2026...

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15.7%，未來幾年仍將面臨下行壓力。房地產投資：土地市場低迷疊加施工規模收縮，2026 年房地產投資預計同比下滑 16.4% 至 7.05 萬億元，其中上半年下滑 19.5%，下半年下滑 12.7%。3. 築底時間：核心城市或 2027 年下半年企穩若宏觀經濟保持穩定，且政策持續發力，預計一線城市及核心二線城市房價可能在2027 年下半年企穩；三四線城市因人口流出與供給過剩問題更為突出，築底時間將進一步延後。70 城新房庫存預計 2027 年末降至 20.5 個月，較 2025 年末的 27.4 個月顯著改善，為市場企穩奠定基礎。三、開發商格局：流動性壓力緩解，國企持續搶佔市場份額1. 整體態勢：流動性風險收斂，利潤率仍承壓開發商流動性最緊張的階段已過，未來幾個季度現金流將逐步改善，核心支撐是施工資本開支峯值已過，債務償付壓力有所緩解。但行業利潤率仍將面臨下行壓力，房價下跌將持續擠壓盈利空間，僅部分擁有優質土儲的國企，預計2026 年預售利潤率有望觸底。民營企業仍將聚焦項目竣工與去槓桿，土地市場參與度有限；國有企業憑藉資金優勢與信用背書，持續整合土地市場，市場份額將進一步提升，多數民企（尤其是已違約企業）規模將持續收縮，甚至逐步退出市場。2. 市場份額：國企主導，分化加劇頭部100 開發商的市場份額格局持續向國企傾斜。2025 年 1-10 月，國企在頭部 100 開發商中的市場份額佔比已顯著提升，而民企份額持續萎縮，這一趨勢預計 2026 年將延續。從銷售表現來看，2025 年 11 月，國企中位數銷售額同比下滑 26%，顯著優於民企的 43%，反映出購房者對國企品牌的信任溢價。四、投資策略：聚焦兩大主線，把握優質阿爾法標的2026 年房地產行業投資核心是 「脱離貝塔，捕捉阿爾法」，建議聚焦兩類優質標的，規避行業整體下行風險：1. 商業地產運營商：受益於 REITs 與消費提振在「十五五」 規劃提振消費的政策背景下，擁有優質購物中心 portfolio、具備 REITs 分拆潛力的運營商具備顯著優勢。這類企業可通過 REITs 盤活資產，提升經常性收益，支撐股息支付與去槓桿，當前 7-8 倍的前瞻市盈率有望逐步修復至 10-15 倍。重點推薦華潤置地（1109.HK，增持）和新城控股 A（601155.SS，增持），二者分別在一二線城市與三四線城市商業地產領域具備龍頭地位，預計 2025-2028 年租金收入複合增速約 10%，成熟項目有望通過公募或私募 REITs 實現資產增值。2. 住宅市場整合者：國企為主，利潤率改善可期擁有強勁資產負債表與孖展能力的國有開發商，通過在核心城市核心區域獲取優質土儲，不僅降低了市場下行期的資產減值風險，還憑藉較低的土地成本，有望實現開發利潤率企穩甚至回升，中期重啓盈利增長。重點推薦建發國際（1908.HK，增持）和中國海外發展（0688.HK，持有），二者聚焦一二線城市高端住宅市場，土儲結構優化，預計 2026 年開發毛利率與核心利潤將回歸正增長區間，股息支付具備支撐。五、核心","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"}}}