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作者|深水財經社 肖瑟

雅居樂的一些債權人快等不及了。

12月9日，港股上市的雅居樂集團（03383.HK）股價盤中直線跳水，最大跌幅觸及21%，最終以0.31港元收盤，創下該公司上市以來的歷史新低。

雅居樂都成這樣了，為什麼市場會再度恐慌？可能是因為前一天市場獲得又一個重大利空消息，雅居樂緊急發佈公告確認，已收到新濠（中山）企業管理有限公司提交的清盤呈請，香港高等法院已將首次聆訊定在2026年2月25日上午9點30分。

清盤就是破產的意思，這家曾經的"華南五虎"之一，已經到了最艱難的時間。更令人擔憂的是，距離其承諾的"2025年底前與境外主要債權人達成重組條款"僅剩不足一個月，談判卻仍無實質性進展，資金鍊的裂縫正不斷擴大。

1800萬美元債務引發的清盤警報

此次將雅居樂推上被告席的，是一筆總額僅1858.71萬美元加223.43萬港元的債務。

相較於其千億級的負債規模，這筆錢本不該成為壓垮駱駝的最後一根稻草，但這筆債務背後牽扯到很多合作糾紛。

時間回溯至2021年，房地產市場尚未陷入深度調整，雅居樂與新濠國際旗下的新濠（中山）企業聯手，以40億元總價競得中山一宗綜合用地，計劃打造集住宅、娛樂與酒店於一體的綜合體項目。

然而好景不長，隨着行業流動性收緊，該項目在2023年中期戛然而止，新濠方面指控雅居樂未履行合營協議核心條款。

經過近兩年的拉扯，中國國際經濟貿易仲裁委員會於2025年9月25日作出終局裁決，要求雅居樂支付上述款項。

在三次催告無果後，新濠選擇以清盤呈請這種最激烈的方式維權。這也是債權人對債務人的比較普遍的施壓手段，而非真的要立刻清算雅居樂。

但是也不代表就沒有意外發生。如果雅居樂無法在聆訊前解決爭議，或讓其他債權人看到重組希望，可能引發連鎖呈請。

雅居樂在公告中反覆強調「將極力反對呈請」，並試圖淡化事件影響，稱其「不代表其他持份者利益」。

不過市場再提前得知這給消息後，沒法做到氣定神閒。12月9日當天，公司股票成交額激增至870萬港元，是前一交易日的3倍多，盤中最高跌幅高達21%，最終收盤下跌18.42%，股價只剩下0.31港元。

境外談判停滯，境內資產頻遭處置

清盤呈請的背後，雅居樂債務危機目前看已經積重難返，連貴為天之驕子的萬科都快撐不住了，雅居樂何德何能？

截至2025年6月莫，雅居樂總負債規模為1495.61億元，資產負債率75.47%。

更致命的是，流動性已近枯竭——2025年上半年，公司現金及銀行存款僅餘55.07億元，而短期借款規模卻超過378.69億元，每1元可動用資金要對應7元短期債務。

此前，雅居樂曾給出明確的化債時間表。2025年6月公司管理層在股東周年大會上承諾，"最快7月出臺境外債重組方案"，目標年底前與多數主要債權人達成一致。

但截至12月10日，距離承諾的期限僅剩20天，公司未發佈任何關於重組條款的實質性公告，僅在清盤呈請公告中模糊表示「仍在積極溝通」。

與境外談判的停滯形成對比的是，境內資產處置已進入「拆東牆補西牆」的緊急狀態。

12月9日，海南陵水稅務局發佈公告，原定於12月8日拍賣的雅居樂清水灣三宗地塊被緊急中止，該地塊保留價15.62億元，原本計劃用於抵繳稅款及滯納金。這三宗總面積17.4萬平方米的城鎮住宅用地，是雅居樂清水灣超級大盤的核心組成部分——這個2009年啓動、累計投資超500億元的項目，曾在2017年創下170億元銷售額，佔集團當年總銷售額近兩成。

毫無疑問，清水灣地塊是雅居樂為數不多的優質資產，若真被拍賣，不僅會大幅削弱公司償債能力，還可能影響其他項目的銷售。

事實上，這並非雅居樂首次因債務問題面臨資產處置，其旗下環保板塊子公司徐州雅居樂環保科技已進入破產重整階段，截至2025年6月破產受理日，該公司資產負債率達149.25%，24戶債權人申報債權總額超1.36億元，目前正以1.05億元評估價公開招募投資人。

境內債務的化解同樣不容樂觀。據廣州番禺雅居樂2025年三季度財報顯示，其旗下成都雅裕、廣州花都區雅成兩家項目公司，已分別出現1.37億元、1.03億元債務逾期，涉及資管類及銀行類借款。

而公司採取的"個案協商"模式效率低下，截至10月底，僅4月以來獲批延長還款期的借款本金約14.92億元，遠不足以覆蓋整體債務壓力。

四年虧掉近600億，銷售腰斬難造血

債務危機的根源，在於經營層面的持續惡化。

據公司在12月3日發佈的經營數據，截至2025年11月30日，集團連同集團合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計約80.8億元，同比下降45.2%。

這個數字不僅較2024年全年155.1億元的預售額大幅縮水，更不及2019年巔峯時期單月銷售額的零頭。

這種虧損態勢已持續多年。2024年，雅居樂全年淨虧損172.18億元，較2023年的138.32億元虧損又擴大24%，三年累計虧空約460億元。如果加上今年三季度的80.3億虧損，四年合計虧損達到540多億。而今年全年虧損比去年只會多不會少。

盈利能力的崩塌直接導致現金流承壓。

2025年上半年，公司經營活動現金流淨額由2024年的13.66億元正流入，轉為-13.04億元淨流出，僅靠12.80億元的投資活動現金流支撐，孖展渠道基本被堵死。

銷售下滑是行業共性問題，但雅居樂的情況更糟。因為公司目前優質項目儲備減少，多為三四線城市尾盤，債務問題引發的信任危機，讓購房者不敢買，金融機構不敢貸，形成惡性循環。

為回籠資金，雅居樂已將"保交樓"之外的資金全力用於償債。2025年4月至9月，公司累計收回資金約12.01億元，這些資金除少量用於項目日常支出外，大部分直接用於債務償付。但在百億級的債務缺口面前，這樣的資金規模顯得杯水車薪。

陳卓林

實控人隱身，職業經理人接棒承壓

與債務危機同樣引人注目的，是雅居樂實控人陳卓林家族的悄然退隱。

作為公司的創始人及靈魂人物，陳卓林的身影在2025年變得愈發隱祕。據多位雅居樂在職員工向記者透露，"陳主席已很久沒出現在廣州總部，重要會議多由副總裁代為主持，即便參與也是線上形式"。

這種「隱身」狀態與公司危機高度同步。2025年6月12日的股東周年大會，是陳卓林最後一次公開表態，他以線上方式參會，面對股東關於派息的質問，直言「行業形勢嚴峻，當下不能對派息有過高奢望，公司已艱難支撐四年」。對於債務問題，他當時信心滿滿地宣稱「200多億境外債、200多億境內債，協商後大部分可展期」，但如今看來，這一承諾未能兌現。

家族成員的集體淡出，更標誌着雅居樂「陳氏時代」的落幕。2025年7月，陳卓林的大哥、68歲的陳卓雄由執行董事調任非執行董事，同時辭去副總裁及風險管理委員會職務。

至此，曾經掌控公司的陳氏五兄弟中，陳卓喜、陳卓南早已在2014年退居二線，陳卓賢當年離職，陳卓林的配偶陸倩芳也已辭去所有職務。

截至9月底，雅居樂執行董事僅剩陳卓林和2024年底入職的職業經理人嶽元兩人，公司治理徹底轉向職業經理人主導。

看來公司實控人對於家族成員的保護相當到位，一看公司形似不妙，家族成員趕緊提桶跑路，儘快切割風險。