12月15日，近幾個月來，房利美與房地美已在其資產負債表上增加了數十億美元的抵押貸款支持證券和住房貸款，這引發了市場猜測：在為潛在的公開上市做準備之際，它們正試圖壓低貸款利率並提升盈利能力。

最新數據顯示，截至10月的五個月內，這兩家政府支持的住房金融巨頭將其自持投資組合(即它們持有而非出售給投資者的債券和貸款部分)增加了超過25%。這使其合併持倉規模升至2340億美元，為2021年以來最高。分析師估計，明年它們可能再增加高達1000億美元。

儘管特朗普政府官員對MBS購買行為保持緘默，但他們今年已多次表示，將利用房利美和房地美的金融實力來降低住房成本。政策制定者也一直在為將這兩家公司重返公開市場鋪路，此時距它們被政府接管已近二十年。更大的自持投資組合可能會提振其盈利，並增強其在未來任何發行中對投資者的吸引力。

然而目前，影響主要體現於9萬億美元的美國機構MBS市場。隨着這兩家政府支持企業大舉買入債券，它們正在抑制證券流入市場的數量並支撐其價格。此外，當利差擴大時有兩個大型買家介入，也可能抑制市場波動，並在此過程中改變投資者評估風險的方式。

"如果你想降低抵押貸款利率，最直接的方法之一就是指示GSE(政府支持企業)購買更多抵押貸款債券，"DoubleLine Capital的投資組合經理維塔利·利伯曼表示。"本屆政府正在審視一切可能。"

房利美、房地美及其監管機構聯邦住房金融局 的代表均未回應多次置評請求。

自持投資組合長期被用作貸款等待證券化的短期渠道，在1990年代和2000年代急劇膨脹，因兩家公司越來越多地利用其以低成本借款並投資於高收益抵押貸款債券來提振盈利。

到2008年，它們的合併持倉膨脹至超過1.5萬億美元，投資組合已成為房利美和房地美的主要利潤引擎。它們也不限於較安全的機構債券，還大量持有私人標籤債券和其他最終證明風險遠高於預期的資產。當房地產市場在金融危機期間崩潰時，這些頭寸及其背後的槓桿帶來了鉅額虧損，導致兩家公司被政府接管。

此後，財政部強制兩家公司出售資產，並對它們可持有的規模施加了嚴格上限。到2022年底，它們的自持投資組合已縮水至僅1580億美元。

但如今，資產規模再次攀升，截至10月的五個月內增加了超過500億美元。即使在此次躍升之後，兩家公司的持倉規模仍比上限低2000多億美元，為後續增長留下了充足空間。這一增長已引起分析師注意，他們表示，由於官方几乎未作解釋，華爾街只能猜測是什麼推動了這一轉變，以及明年GSE可能增加多少。

降低抵押貸款利率

一種觀點認為，增持的目的是為了溫和地壓低抵押貸款利率。通過將更多貸款留在自身賬面上而非出售給市場，GSE減少了投資者可獲得的MBS供應，這種轉變可以壓縮收益率，進而降低貸款利率。

這一擴張正值特朗普政府加大關注住房可負擔性之際。財政部長斯科特·貝森特9月表示，總統可能宣佈"國家住房緊急狀態"。近期，FHFA局長比爾·普爾特表示，該機構正在探索創建50年期抵押貸款以減輕月供壓力，而總統唐納德·特朗普則在社交媒體發文中敦促房利美和房地美"讓大型住宅建築商行動起來"。

儘管政府大力推動，但自2022年聯儲局開始加息以抑制通脹以來，抵押貸款利率一直居高不下。即使在2024年以來累計降息1.75個百分點後，30年期住房貸款平均利率仍高於6%。花旗集團預測，房利美和房地美將在2026年將其合併自持投資組合增加約1000億美元，且存在增至2500億美元的可能性。該行估計，這樣的增長可能將MBS風險溢價壓縮約0.25個百分點，其中部分或全部將傳導至消費者支付的抵押貸款利率。

"由於房利美和房地美仍主要由財政部所有，政府對其仍有很大影響力，"FHN Financial策略師沃爾特·施密特表示。"這給了他們一個靈活的降息工具，類似於聯儲局。"聯儲局自2022年以來一直在允許其持有的抵押貸款債券從資產負債表上自然縮減。

市場觀察人士表示，擴大自持投資組合也可能為公開上市奠定基礎。在資產負債表上持有更多MBS意味着更多利息收入，以及可能更高的利潤，而此時對其盈利能力相對於債務的疑慮仍是任何股票發行的障礙。

特朗普政府已開始鋪路，包括非正式接觸投行探討潛在發行事宜。商務部長霍華德·盧特尼克本月早些時候表示，兩家公司的IPO將"儘早而非推遲"進行。

"如果你打算讓它們脫離接管狀態，使其成為追求利潤的實體，那麼這將是一個起點，"Columbia Threadneedle結構化資產聯席主管傑森·卡蘭表示。"IPO的投資者只有在房利美和房地美能夠展示盈利增長時，纔會有興趣持有其股票。"

MBS順風

分析師表示，無論動機如何，MBS市場的新需求來源可能會改變決定債券價格和收益率的微妙平衡。更大的自持投資組合可能會壓低風險溢價，抑制日常波動，改變投資者已習以為常的市場動態。

GSE也可能重新成為市場的核心力量。過去三年，市場關注點集中在基金經理身上，他們在聯儲局縮減MBS購買後成為邊際買家。如果房利美和房地美繼續增持，情況可能會改變。

"如果GSE投資組合的擴張持續下去，它們將成為市場上最重要的買家之一，這將迫使投資者密切關注其一舉一動，"富國銀行策略師馬里奧·伊查索表示。"市場信條將變成'不要與GSE作對'。"

即使投資組合溫和增長，也可能重新引發長期爭論：這些公司應承擔多少風險?擴大持倉是否會讓它們走上資產負債表不斷膨脹的道路?

"如果房利美和房地美開始將投資組合重新積累到接近2008年前的水平，將會引發巨大的政治關切，"美國銀行策略師珍娜·庫羅表示。"更嚴格的承銷標準使抵押貸款債券比以前更安全，但我們預計，如果它們大幅增持，仍需要嚴格監管。"

很少有人預期會迴歸危機前的模式，當時兩家公司的龐大投資組合因扭曲市場和掩蓋風險而受到審查。但投資者表示，當前的政策背景使得至少一定程度的投資組合擴張成為可能。

"現屆政府更關注經濟增長，取得住房政策勝利至關重要，"另類信貸投資公司Balbec Capital董事總經理布萊恩·西蒙表示。"購買更多抵押貸款債券以幫助壓低利率並實現其他目標很可能會被提上議程，儘管我們尚未看到這成為現實。"