智通財經APP獲悉，華爾街金融巨頭摩根大通週四在該機構對2026年REITs(不動產投資信託基金)與房地產服務類型公司的投資前景展望中對於九個熱門投資標的進行評級重大調整，其中對於七個投資標的為下調評級，對另外兩個則為上調評級。

來自摩根大通的資深分析師安東尼·保隆(Anthony Paolone)在研究報告中寫道：「下調數量較多，主要反映出隨着美國經濟實現軟着陸概率越來越大以及聯儲局降息週期有望延續，我們覆蓋範圍內的評級分佈更趨分層，尤其是由於這些評級是相對彼此而言。」

在摩根大通2026年展望報告中，摩根認為REITs(不動產投資信託基金)與房地產服務行業整體進入增速偏溫和、同店增長有限的環境，後續個股表現更可能由估值相對性與資產負債表彈性驅動，而不是靠「全行業基本面普漲」。因此他們把更多REITs與房地產服務投資標的從「增持/中性」下調，原因多為相對機會減少(增長更慢、估值已反映幾乎所有利好、或近期經歷強勁漲幅後比較基數更難實現增長)，並強調降級數量多也反映其覆蓋範圍內評級分佈更「分層」，且評級是相對的。

因此，小摩這一輪最新的針對REITs/房地產服務類股票的集中評級更改，本質上是一次「相對評級 + 相對風險回報」的相對價值再分層。

遭遇下調評級的REITs(不動產投資信託基金)/房地產服務公司：

摩根大通表示，對於Realty Income(O.US)的投資評級從「中性」下調至「減持」，主要因為「其規模龐大，使得在未來幾年相較其淨租賃REIT同業更難指向高於平均水平的盈利增長。」

對於$Public Storage(PSA-N)$(PSA.US)評級從「增持」下調至「中性」，主要因為該機構對於PSA核心增長率的預期改善「很可能會被拉得時間線很長，並非一條直線」。

對於Welltower(WELL.US)評級從「增持」下調至「中性」，「純粹是一個更短期的股價判斷，而並非由公司內部或外部增長前景出現任何程度惡化所驅動。」摩根大通表示。

對於Regency Centers(REG.US)評級也從「增持」下調至「中性」，儘管這「同樣只是一個‘暫時的股價趨勢判斷’，因為我們仍認為REG在整體REIT領域擁有最好的平台之一與樂觀的長期增長前景」。

對於Kennedy Wilson(KW.US)評級從「中性」下調至「減持」，摩根大通認為，來自首席執行官威廉·麥克莫羅(William McMorrow)與費爾法克斯金融控股(Fairfax Financial)提出的待定私有化收購要約所帶來的上行刺激空間非常有限。

對UDR(UDR.US)從「中性」下調至「減持」，對於SmartStop(SMA.US)評級從「增持」調整至「中性」。

獲得摩根大通上調評級的投資標的：

摩根大通對於Federal Realty Investment Trust(FRT.US)的評級從「中性」越級上調至「增持」，對於Camden Property Trust(CPT.US)評級則從「減持」上調至「中性」。

對於Federal Realty Investment Trust，摩根認為其通過資本循環把資金從成熟資產回收、再投入到更高質量的零售資產(尤其在更高收入/增長的次級市場、具主導地位的購物中心資產)上「越來越有成效」，從而令2026年的增長可見度改善;並且該路徑符合其偏好——更加傾向於「可見的外生增長」(收併購/再開發管線等)。

摩根大通對於Camden Property Trust評級上調至「中性」的邏輯在於，關鍵比較對象是UDR——摩根大通為Camden更強勁的資產負債表賦予其在2026年更大規模的回購與開發/再開發靈活性，因此相對風險回報顯著改善，至少不再需要維持「減持」立場。