本期投資提示：

地產行業數據：新房、二手房成交環比均回升，新房成交推盤比小幅下降。上週(12.13-12.19)34 個重點城市新房合計成交309.5 萬平米，環比+26.3%，其中，一二線環比+24.6%，三四線環比+50.5%。12 月(12.1-12.19)34 城一手房成交同比-30%，較11 月+6.2pct。其中，一二線同比-29.4%，三四線同比-38.8%，分別較11 月+5.4pct 和+14.6pct。上週13 城二手房合計成交119.2 萬平米，環比+6.4%；12 月累計成交同比-32.9%，較11 月-15.7pct。庫存方面，上週15 城合計推盤128 萬平米，合計成交107 萬平米，對應成交推盤比為0.83 倍，最近三個月（25 年9 月-25 年11 月）分別為0.75倍、1.47 倍和0.9 倍。截至上週末（2025/12/5）15 城合計住宅可售面積為9035.4 萬平米，環比+0.2%。3 個月移動平均去化月數為22.6 個月，環比-0.3 個月。

主要政策新聞：住建部表態推動房地產高質量發展，深圳要求穩妥做好重點企業風險處置。宏觀方面，住建部部長提出促進房地產業從高速增長階段轉向高質量發展階段，推動房地產企業從追求規模擴張轉為注重提升產品品質和服務，保持房地產市場供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定；中央財辦提出穩定市場、推進房企轉型發展及構建房地產發展新模式，改革完善開發、孖展、銷售等基礎制度等三重舉措；統計局公佈11 月行業數據，11 月單月同比：投資-30.3%，開工-27.6%，竣工-25.5%，銷售面積-17.3%，銷售金額-25.1%，資金來源-32.5%。因城施策方面，深圳市委金融辦召開大會，穩妥做好重點企業風險處置，加快推動重點房企涉衆理財風險出清；山東：發佈住房「以舊換新」指導意見；土地市場方面，保利發展以19.8 億元摘得白雲新城一宗宅地，溢價率17.8%。

公司動態跟蹤：保利擬發行85 億可轉債，萬科中票展期三項議案均未獲通過。孖展擔保方面，越秀地產獲一家銀行5,000 萬港元定期貸款，最長貸款期18 個月（自首次提款日起算）；保利發展擬發行可轉債，發行規模為（85 億元/6 年）；股份變動方面，新城控股控股股東富域發展將3,400萬股非限售股（佔其持股的2.5%、新城控股總股本的1.5%）質押給渤海國際信託，用於為子公司孖展提供擔保；濱江集團完成大宗交易（2,525.1 萬股/2.3 億元）；其他方面，萬科20 億中票展期三項議案均未能獲得通過。

一週板塊回顧：上週房地產、物管板塊均弱於大市。板塊表現方面，SW 房地產指數下跌0.41%，滬深300 指數下跌0.28%，相對收益為-0.13%，板塊表現弱於大市，在31個板塊排名中排第24 位。個股表現方面，SW 房地產板塊升跌幅排名前5 位的房地產個股分別為：華聯控股、*ST 中迪、大連友誼、中國武夷、世聯行，上週升跌幅排名後5位的房地產個股分別為財信發展、首開股份、榮豐控股、合肥城建、張江高科。板塊表現方面，物業管理板塊個股平均下跌0.29%，滬深300 指數下跌0.28%，相對收益為-0.01%，板塊表現弱於大市。當前主流AH 房企25/26PE 均值分別為20.9/18.3 倍；物管25/26PE 均值分別13.2/11.9 倍。

投資分析意見：看好購物中心價值重估以及好房子新賽道，維持「看好」評級。我們認為，我國房地產仍將繼續磨底，但核心城市止跌回穩將更早到來。兩大發展機遇值得關注：一方面，好房子政策上升高度、大有可為，將推動房企由金融業轉向製造業，迎接PB-ROE 的向上突破；另一方面，優質商業企業經營表現優異，恰遇我國正處貨幣寬鬆週期，消費類商業地產資產有望重估。我們維持房地產及物管「看好」評級，推薦：1）商業地產：華潤置地、新城控股、恒隆地產、嘉裏建設、龍湖集團、關注太古地產、新城發展；2）好房子房企：建發國際、濱江集團、綠城中國、中國金茂；3）低估值修復房企：建發股份、招商蛇口、越秀地產、中海外發展、保利發展；4）物業管理：華潤萬象、綠城服務、招商積餘、保利物業、中海物業； 5）二手房中介：貝殼-W。

風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業人工成本上行超預期。