文 | 《BUG》欄目 徐苑蕾
近日，魔方公寓因拖欠房東租金、多地門店強制清退租客而陷入「爆雷」風波。
《BUG》欄目發現，上海、廣州、武漢、西安等多地魔方公寓門店租客突遭清退。有租客反映被物業方斷電斷水，生活受到嚴重影響。也有租客表示，其已預付押金和三個月租金，魔方公寓僅承諾「15至30個工作日退款」，未提出任何賠償方案。在廣州，部分門店已由新運營方接管租客合同，而租客稱魔方公寓人員在交接過程中全程「失蹤」；另有門店仍正常運營，但租客卻難掩擔憂。
根據多家門店物業方張貼的公告顯示，魔方公寓拖欠租金、水電費達數十萬至上百萬元，且涉及碧桂園旗下物業。
行業人士指出，魔方公寓在2016至2017年高租金搶房源，如今資金鍊緊張，導致「高收低租」模式難以為繼。
此前，魔方公寓母公司魔方生活服務集團（以下簡稱「魔方生活」）曾兩度衝刺港交所未果，招股書資料顯示其2022年負債率高達85%，現金流持續收窄。《BUG》欄目嘗試通過郵件聯繫魔方生活，截至發稿未獲正式回應。
物業斷電，清退租客
近日，多位魔方公寓租客在社交媒體發文稱，突然收到物業方通知，由於魔方公寓長期拖欠租金，租賃合同將提前終止，要求租客限期搬離。據《BUG》欄目不完全統計，清退風波波及上海、廣州、武漢、西安等地的魔方公寓門店。
此外，還有租客提到，在清退期間遭受物業方斷電斷水，最後經過街道等多方協調才得以恢復供電，日常生活受到嚴重影響。
一位魔方公寓租客告訴《BUG》欄目，今年7月與魔方公寓簽訂了房屋租賃電子合同，租期至明年8月，期間一直按約支付租金。但是12月5日，租戶羣被公寓管家單方面解散，次日魔方公寓方面突然電話通知，要求立即終止現有租賃合同，並表示如要續租需重新向物業方支付房租及押金，否則將在12月16日被強制趕出公寓。
「我已經提前支付了今年10月至明年1月的房租，減去已入住的實際租金，實際多付了約5000元房租，另外還有一個月的押金2231元，加上冷水費還有電費，現還有7500元在魔方公寓處。」該租客稱。
該租客提到，魔方公寓方面告知需15至30個工作日才能退還剩餘租金及押金，但其對能否順利拿回款持質疑態度。此外，魔方公寓方面未提出退租後的賠償方案。
租客認為，實際上在籤合同時，雙方權利並不對等。根據該租客提供的合同，租客若提前一個月以上退租需要賠付一個月房租作為違約金，但對於公寓單方面違約卻沒有具體的條文約定。
在魔方公寓疑似「爆雷」的消息傳出後，《BUG》欄目來到了廣州多家魔方公寓門店。在魔方公寓湖畔空間店，魔方公寓的招牌已經更換成木棉公寓。有租客表示，12月已經和木棉公寓簽訂了三方協議和新的合同，魔方公寓剩餘租期及相關費用被平移到新合同中，租金未發生變化。
（魔方公寓廣州湖畔空間店已更換招牌）
該租客坦言，重新簽約前，有一部分租客退租搬離了公寓。整個交接過程由木棉公寓方面的人員主導推進，「魔方公寓的人沒出現過，最後一次見到魔方管理人員是在11月底。」
而在魔方公寓廣紙店，目前經營仍然正常。有租客表示，「知道其他門店出現清退情況，有擔心，但目前門店沒有異常。」
拖欠租金上百萬，涉碧桂園物業
魔方公寓此次集中爆發的危機，核心原因直指其資金鍊緊張。在多家門店大門顯眼位置，物業方張貼出律師函或解除租賃通知書。
這些資料指出魔方公寓逾期向物業方繳納租金超過30天，構成根本違約，且明確列出魔方公寓關聯公司拖欠租金和水電費累計金額從數十萬到上百萬不等。《BUG》欄目注意到，魔方公寓拖欠租金的物業方除了個人自建物業外，還包括碧桂園旗下物業。
魔方公寓是國內最早佈局集中式長租公寓賽道的運營商之一。其經營模式為「包租-轉租」模式，即俗稱的「二房東」模式：魔方公寓從物業方即房東手中長期租賃整棟樓宇，進行統一的標準化改造裝修後，再分割成單間出租給個人租客，從中賺取租金差和管理服務費。
然而，長租公寓行業普遍面臨運營周期長、租金回報低、投入成本高的難題。一旦市場下行或自身運營效率不高導致出租率下降、租金收入不及預期，而另一端需要向房東支付的固定租金成本卻絲毫不能減少時，運營商就會立刻面臨巨大的現金流壓力。
據《BUG》欄目了解，目前不少正在清退租客的魔方公寓與物業方簽約時間為2016年或2017年，合同期本應長達10年，其中大部分門店為虧損項目。
一位行業人士表示，2016年至2017年期間，大量資本湧入長租公寓行業，使得企業為快速擴張規模不惜以遠高於市場價的租金報價爭搶房源。「一些運營商採取一次性付清半年或一年租金的方式給房東施加壓力，這種高收低租的競爭手段在當時極為普遍。」
針對清退風波，《BUG》欄目嘗試通過郵件聯繫魔方公寓的母公司魔方生活服務集團，截至發稿未獲回應。魔方生活服務熱線客服人員則表示，各個門店情況不一樣，建議租客以門店發出的通知為準，如果魔方公寓和物業方意見出現分歧且無法解決，魔方公寓會做好交接，也會按合同約定足額返還剩餘租金和押金。
實際上，此次並非魔方公寓首次陷入經營危機。2024年8月，深圳個別魔方公寓就曾因欠租遭遇業主斷水斷電。此外，在2017年，被魔方公寓併購的微客青年公寓也出現過類似情況。
擴張後負債高企，IPO折戟現金流緊
魔方生活成立於2009年。根據天眼查資料，公司董事長為7天酒店創始人鄭南雁，CEO為漢庭酒店前高管柳佳。
資料還顯示，魔方生活曾累計獲得四輪孖展，投資方包括華平投資、德同資本、中航信託以及加拿大養老基金管理公司CDPQ。C輪孖展後，魔方公寓估值超過10億美元，而其最近一輪孖展則停留在2019年3月。
為了解決資金問題並進一步擴張，魔方生活曾分別於2022年9月和2023年4月兩次向港交所遞交招股書，但IPO歷程卻充滿坎坷，最終以失敗告終。
招股書數據顯示，2020年至2022年間，公司營業收入從9.5億元提升到17.1億元，其中2020年至2021年營收增幅較大為55%，而2021年至2022年收窄為16.5%。
不過，與此同時，魔方生活的淨利潤波動劇烈。除了2021年錄得3.02億元淨利潤外，2020年和2022年均錄得虧損，虧損額分別為2.3億元和2.47億元。
（魔方公寓門店內部）
對於收入的增加，彼時，魔方生活直言是由於收購，其次纔是有機增長。2021年，魔方生活完成了對創客空間運營管理集團股份有限公司全資擁有的21家項目公司100%的股權收購。
隨後一年，魔方生活又收購了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔雲酒店管理等公司以及上坤旗下項目。連番收購下，魔方生活的在營公寓數量從2020年的3.9萬套提升至2022年的7.6萬套。
在此背景下，魔方生活的負債不斷高企，現金流逐漸喫緊。截至2022年末，魔方生活資產負債率高達85%，再創新高。此外，魔方生活經營活動產生的資金流入增速放緩，2022年，經營活動產生的資金流淨額為11.9億元，按年2021年增長13.3%，而2021年增速為59%。
當時，魔方生活的債務負擔主要聚焦兩部分，一是租賃負債，即取得物業經營權後需要付出的租金，這部分負債佔總負債比例超70%；二是計息銀行及其他借款，佔總負債比例超10%。
魔方公寓的困局並非孤例，折射出長租公寓行業在規模擴張與資金鍊平衡間的長期挑戰。租客與物業方的權益如何保障，企業高負債模式能否持續，已成為行業亟待正視的命題。
責任編輯：屠欣怡